2017年經(jīng)濟(jì)師考試初級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)模擬題四

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　　1甲將房屋出賣(mài)給乙并且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，而乙又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給丙，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。以后，若甲主張與乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)有重大誤解而申請(qǐng)予以撤銷，則丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有權(quán)

　　B.可以取得房屋所有權(quán)

　　C.不能取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙不能取得房屋所有權(quán)

　　D.可以取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙能夠取得房屋所有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　丙屬于善意第三人，仍可以取得房屋所有權(quán)，因?yàn)榉少x予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。因登記的所有權(quán)人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有權(quán)。換句話說(shuō)，即使公示與實(shí)際權(quán)力狀況不一致，善意受讓人基于對(duì)公示的信賴仍能夠取得物權(quán)。

　　2在專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，把需要估價(jià)的房地產(chǎn)稱為(　　)。

　　A.估價(jià)主體

　　B.估價(jià)對(duì)象

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　估價(jià)對(duì)象即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。

　　3房屋租賃的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

　　B.所有權(quán)與居住權(quán)分離

　　C.經(jīng)營(yíng)權(quán)與使用權(quán)分離

　　D.所有權(quán)與使用權(quán)分離

　　參考答案：D

　　參考解析

　　在房屋租賃中，房屋所有權(quán)人不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而是把房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，將房屋在一定期限內(nèi)讓與承租人使用，并通過(guò)收取租金，部分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　4變更登記不包括(　　)。

　　A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記

　　B.受益權(quán)變更登記

　　C.土地抵押權(quán)變更登記

　　D.地役權(quán)變更登記

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，包括：①國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記;②土地抵押權(quán)變更登記;③地役權(quán)變更登記;④土地用途變更登記;⑤土地其他變更登記。

　　5在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人約定收取的費(fèi)用通常包括(　　)。

　　A.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi)

　　B.垃圾清運(yùn)費(fèi)和場(chǎng)地使用費(fèi)

　　C.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和排污費(fèi)

　　D.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人收取的費(fèi)用，一般包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理;按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

　　6房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(　　)。

　　A.單獨(dú)所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)：共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　7下列各項(xiàng)中，不適用收益法進(jìn)行估價(jià)的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車(chē)場(chǎng)

　　D.加油站

　　參考答案：B

　　參考解析

　　收益法適用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值。例如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。

　　8為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的(　　)要求。

　　A.環(huán)境

　　B.使用

　　C.經(jīng)濟(jì)

　　D.美觀

　　參考答案：A

　　參考解析

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。環(huán)境要求，要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

　　9物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，承接查驗(yàn)的各項(xiàng)費(fèi)用和收支不包括(　　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　B.停車(chē)費(fèi)

　　C.水電費(fèi)

　　D.裝飾裝修費(fèi)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容之一是各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中，各項(xiàng)費(fèi)用與收支包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。

　　10住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　參考答案：C

　　參考解析

　　住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受委托銀行開(kāi)立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。其中，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)確定。

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　　11估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指評(píng)估一處房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，(　　)。

　　A.不考慮時(shí)間的絕對(duì)變化

　　B.不考慮時(shí)間變化對(duì)市場(chǎng)的影響

　　C.必須確定某個(gè)特定時(shí)間

　　D.不考慮房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間性

　　參考答案：C

　　參考解析

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。

　　12旅游和娛樂(lè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　參考答案：A

　　參考解析

　　目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為5()年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　13下列各項(xiàng)中，房屋租賃基本流程不包括(　　)。

　　A.尋租人確定房源

　　B.租賃雙方簽訂書(shū)面租賃合同

　　C.房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案

　　D.出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門(mén)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及所得稅

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房屋租賃的基本流程：①尋租人確定房源;②租賃雙方簽訂書(shū)面租賃合同;③房屋租賃登記備案;④出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門(mén)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及所得稅。選項(xiàng)C，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)文件到房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

　　14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有符合(　　)規(guī)定的注冊(cè)資本。

　　A.縣級(jí)人民政府

　　B.國(guó)務(wù)院

　　C.縣級(jí)以上人民政府

　　D.省級(jí)人民政府

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該具備的條件是：①有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);②有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;③有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　15房地產(chǎn)之所以有獨(dú)一無(wú)二性是因?yàn)?　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外觀形象不同

　　C.建筑結(jié)構(gòu)不同

　　D.建筑設(shè)計(jì)不同

　　參考答案：A

　　參考解析

　　獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗厲地嚴(yán)都有自己的獨(dú)特之處，即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點(diǎn)或朝向不同，地形、地勢(shì)不同，周?chē)h(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。

　　16物業(yè)是指已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的(　　)。

　　A.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

　　B.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地

　　C.單體建筑和建筑群

　　D.各類房屋和相關(guān)場(chǎng)地

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理中的物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。

　　17下列不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的是(　　)。

　　A.業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)

　　B.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的占有權(quán)

　　C.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)

　　D.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：①業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán);②業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán);③業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。

　　18下列價(jià)值中因投資者的不同而變動(dòng)的是(　　)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值

　　B.使用價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.賬面價(jià)值

　　參考答案：C

　　參考解析

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　19關(guān)于單位為職工繳存的住房公積金的列支方式，下列說(shuō)法不正確的是(　　)。

　　A.機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支

　　B.事業(yè)單位由財(cái)政部門(mén)核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支

　　C.企業(yè)在預(yù)算中列支

　　D.企業(yè)在成本中列支

　　參考答案：C

　　參考解析

　　單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支;②事業(yè)單位由財(cái)政部門(mén)核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　20物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)是(　　)。

　　A.社會(huì)化

　　B.市場(chǎng)化

　　C.專業(yè)化

　　D.制度化

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理市場(chǎng)化是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，遵循等價(jià)交換和供求平衡的原則，依靠良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)份額的商業(yè)行為，是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。

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