2017年經(jīng)濟(jì)師考試初級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)模擬題四

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　　1甲將房屋出賣給乙并且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，而乙又將房屋轉(zhuǎn)賣給丙，也進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。以后，若甲主張與乙之間的房屋買賣有重大誤解而申請(qǐng)予以撤銷，則丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有權(quán)

　　B.可以取得房屋所有權(quán)

　　C.不能取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙不能取得房屋所有權(quán)

　　D.可以取得房屋所有權(quán)，前提是法院判決乙能夠取得房屋所有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　丙屬于善意第三人，仍可以取得房屋所有權(quán)，因?yàn)榉少x予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。因登記的所有權(quán)人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有權(quán)。換句話說，即使公示與實(shí)際權(quán)力狀況不一致，善意受讓人基于對(duì)公示的信賴仍能夠取得物權(quán)。

　　2在專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，把需要估價(jià)的房地產(chǎn)稱為(　　)。

　　A.估價(jià)主體

　　B.估價(jià)對(duì)象

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　估價(jià)對(duì)象即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。

　　3房屋租賃的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

　　B.所有權(quán)與居住權(quán)分離

　　C.經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)分離

　　D.所有權(quán)與使用權(quán)分離

　　參考答案：D

　　參考解析

　　在房屋租賃中，房屋所有權(quán)人不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而是把房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，將房屋在一定期限內(nèi)讓與承租人使用，并通過收取租金，部分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　4變更登記不包括(　　)。

　　A.國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記

　　B.受益權(quán)變更登記

　　C.土地抵押權(quán)變更登記

　　D.地役權(quán)變更登記

　　參考答案：B

　　參考解析

　　土地變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，包括：①國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記;②土地抵押權(quán)變更登記;③地役權(quán)變更登記;④土地用途變更登記;⑤土地其他變更登記。

　　5在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人約定收取的費(fèi)用通常包括(　　)。

　　A.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和場地使用費(fèi)

　　B.垃圾清運(yùn)費(fèi)和場地使用費(fèi)

　　C.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和排污費(fèi)

　　D.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修人收取的費(fèi)用，一般包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝處理;按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

　　6房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(　　)。

　　A.單獨(dú)所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)：共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　7下列各項(xiàng)中，不適用收益法進(jìn)行估價(jià)的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車場

　　D.加油站

　　參考答案：B

　　參考解析

　　收益法適用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)——有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值。例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

　　8為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的(　　)要求。

　　A.環(huán)境

　　B.使用

　　C.經(jīng)濟(jì)

　　D.美觀

　　參考答案：A

　　參考解析

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。環(huán)境要求，要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

　　9物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，承接查驗(yàn)的各項(xiàng)費(fèi)用和收支不包括(　　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　B.停車費(fèi)

　　C.水電費(fèi)

　　D.裝飾裝修費(fèi)

　　參考答案：D

　　參考解析

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容之一是各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中，各項(xiàng)費(fèi)用與收支包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。

　　10住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　參考答案：C

　　參考解析

　　住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。其中，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)確定。

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　　11估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指評(píng)估一處房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，(　　)。

　　A.不考慮時(shí)間的絕對(duì)變化

　　B.不考慮時(shí)間變化對(duì)市場的影響

　　C.必須確定某個(gè)特定時(shí)間

　　D.不考慮房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間性

　　參考答案：C

　　參考解析

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。

　　12旅游和娛樂用地使用權(quán)出讓的最高年限為(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　參考答案：A

　　參考解析

　　目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為5()年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　13下列各項(xiàng)中，房屋租賃基本流程不包括(　　)。

　　A.尋租人確定房源

　　B.租賃雙方簽訂書面租賃合同

　　C.房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案

　　D.出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅

　　參考答案：C

　　參考解析

　　房屋租賃的基本流程：①尋租人確定房源;②租賃雙方簽訂書面租賃合同;③房屋租賃登記備案;④出租人到房屋所在區(qū)、縣稅務(wù)部門繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及所得稅。選項(xiàng)C，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)文件到房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有符合(　　)規(guī)定的注冊(cè)資本。

　　A.縣級(jí)人民政府

　　B.國務(wù)院

　　C.縣級(jí)以上人民政府

　　D.省級(jí)人民政府

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該具備的條件是：①有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);②有固定的經(jīng)營場所;③有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　15房地產(chǎn)之所以有獨(dú)一無二性是因?yàn)?　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外觀形象不同

　　C.建筑結(jié)構(gòu)不同

　　D.建筑設(shè)計(jì)不同

　　參考答案：A

　　參考解析

　　獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗厲地嚴(yán)都有自己的獨(dú)特之處，即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點(diǎn)或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。

　　16物業(yè)是指已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的(　　)。

　　A.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

　　B.各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

　　C.單體建筑和建筑群

　　D.各類房屋和相關(guān)場地

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理中的物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

　　17下列不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的是(　　)。

　　A.業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)

　　B.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的占有權(quán)

　　C.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)

　　D.業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)

　　參考答案：B

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成：①業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán);②業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán);③業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。

　　18下列價(jià)值中因投資者的不同而變動(dòng)的是(　　)。

　　A.市場價(jià)值

　　B.使用價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.賬面價(jià)值

　　參考答案：C

　　參考解析

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　19關(guān)于單位為職工繳存的住房公積金的列支方式，下列說法不正確的是(　　)。

　　A.機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支

　　B.事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支

　　C.企業(yè)在預(yù)算中列支

　　D.企業(yè)在成本中列支

　　參考答案：C

　　參考解析

　　單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：①機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支;②事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支;③企業(yè)在成本中列支。

　　20物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)是(　　)。

　　A.社會(huì)化

　　B.市場化

　　C.專業(yè)化

　　D.制度化

　　參考答案：B

　　參考解析

　　物業(yè)管理市場化是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場競爭機(jī)制，遵循等價(jià)交換和供求平衡的原則，依靠良好的經(jīng)營和服務(wù)占領(lǐng)市場份額的商業(yè)行為，是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。

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