2018年二級(jí)理財(cái)規(guī)劃師《綜合評(píng)審》考點(diǎn)(4)

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那么，唱響末路狂歌的別墅物業(yè)，究竟如何衡量其投資價(jià)值，并有效規(guī)避其間的潛在風(fēng)險(xiǎn)與投資陷阱呢?

根據(jù)別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅三個(gè)層次。市場(chǎng)人士分析，無論選擇哪種層次的別墅，其投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必須綜合政策因素、稅務(wù)因素、區(qū)域板塊、個(gè)案項(xiàng)目及歷史售價(jià)沿革等多種因素進(jìn)行分析判斷。

其一，要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言，市區(qū)公寓，例如CBD地段的高檔公寓的買家，更多傾向于長(zhǎng)期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長(zhǎng)線投資。因?yàn)榍罢呓煌?、配套較為完善，便于買家安排工作和日常生活，投資的回報(bào)也較為穩(wěn)定，即未來若干年內(nèi)會(huì)有多少回報(bào)都是能看得清的。

相反，郊區(qū)別墅由于配套等往往不足，只能適合度假，或者買了之后放著不動(dòng)，等待一段時(shí)間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大，不過別墅的投資更考驗(yàn)買家的眼光。因?yàn)橛械膭e墅價(jià)值可能會(huì)大幅增長(zhǎng)，而不好的別墅可能將來會(huì)有價(jià)無市。

以上海區(qū)域?yàn)槔?，相關(guān)別墅成交數(shù)據(jù)顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高，去年8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，熱點(diǎn)的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。

鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價(jià)已超過3萬元/平方米，使得資金實(shí)力一般的客戶望而卻步，調(diào)轉(zhuǎn)方向投資外圍別墅。

其次，考慮個(gè)人的投資偏好。

一般而言，激進(jìn)型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細(xì)選，買了之后不用裝修，等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者，最好選擇市區(qū)的高端公寓。因?yàn)檫@些公寓基本不需要自行裝修，買了就可以立刻入住或者放租，一方面節(jié)約了裝修時(shí)間和精力，另一方面租客客源也較別墅廣。

上海業(yè)務(wù)規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：投資意向明確、預(yù)算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟(jì)型別墅。

第三，政府實(shí)施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，須向當(dāng)?shù)氐墓ど叹值日块T提出咨詢和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關(guān)手續(xù)后方可經(jīng)營(yíng)。

第四，交易的時(shí)候應(yīng)該特別注意別墅的產(chǎn)權(quán)問題(產(chǎn)權(quán)的清晰度是整個(gè)交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問題(資金數(shù)額一般較大)，因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進(jìn)，因?yàn)樗鼈兡軌蛱峁I(yè)的服務(wù)，這對(duì)買賣雙方都有保障。

以買賣二手獨(dú)立別墅的稅費(fèi)為例，上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨(dú)立別墅市場(chǎng)的激活與稅費(fèi)調(diào)整關(guān)系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺(tái)的有關(guān)花園住房土地增值稅的政策，獨(dú)立別墅征收的土地增值稅按照四級(jí)差額累進(jìn)制計(jì)算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營(yíng)業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費(fèi)等其他費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓一套獨(dú)立別墅利潤(rùn)的50%都會(huì)被稅費(fèi)吃掉。如此高昂的轉(zhuǎn)讓成本確實(shí)會(huì)讓很多投資者買賣二手獨(dú)立別墅都顯得比較慎重。

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