2019年初級(jí)銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》高頻考點(diǎn)15：基礎(chǔ)知識(shí)

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高頻考點(diǎn)：基礎(chǔ)知識(shí)

個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程

個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的個(gè)人貸款產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開(kāi)辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展大致可分為三個(gè)階段：探索，發(fā)展，調(diào)控。

(一)探索階段

1985年，中國(guó)建設(shè)銀行率先開(kāi)辦了土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款；

1987年，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開(kāi)始發(fā)放住房貸款。

(二)發(fā)展階段

1997年，中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列制度辦法，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動(dòng)。

(三)調(diào)控階段

2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，從2007年開(kāi)始，住房信貸政策也成為調(diào)控住房市場(chǎng)的重要工具之一。

個(gè)人住房貸款的概念

個(gè)人住房貸款是指銀行向自然人發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)、建造和大修理各類型住房的貸款

個(gè)人住房貸款的分類

①按資金來(lái)源分

②按住房交易形態(tài)分

③按貸款利率確定方式分

(一)按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

①自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造或大修理各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

②公積金個(gè)人住房貸款，也稱委托性住房公積金貸款，該貸款不以營(yíng)利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。因此，它是一種政策性個(gè)人住房貸款。

③個(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款

(二)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人二手房住房貸款。

①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在住房一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新建住房的貸款。

②個(gè)人二手房住房貸款。是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買(mǎi)在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

(三)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

個(gè)人住房貸款的特征

(一)貸款期限長(zhǎng)

相對(duì)其他個(gè)人貸款而言，金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為10~20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式；

(二)大多以抵押為前提建立借貸關(guān)系

通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提條件發(fā)生的資金借貸；

(三)風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。

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個(gè)人住房貸款的要素

(一)貸款對(duì)象

須滿足貸款銀行的要求：

①合法有效的身份或居留證明；

②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收人，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

③有合法有效的購(gòu)買(mǎi)(建造、大修)住房的合同、協(xié)議，有符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件；

④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

(二)貸款利率

銀行會(huì)在中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率及浮動(dòng)區(qū)間確定每筆貸款利率。個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開(kāi)，實(shí)行下限管理。

①利率浮動(dòng)區(qū)間下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍；

②二套房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍；

③貸款期限一年以內(nèi)(含一年)，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；

④貸款期限一年以上的，遇法定利率調(diào)整，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，也可采用固定利率的確定方式。

(三)貸款期限

各銀行根據(jù)自身情況，規(guī)定有所差異。部分行有以下要求：

①個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定,最長(zhǎng)期限都為30年。其中，個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的土地使用權(quán)剩余期限。

②—般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的，貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)。

(四)還款方式

①貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；

②貸款期限在1年以上的，可采用等額息還款法和等額本金還款法等；

③借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法。但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

(五)擔(dān)保方式

以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

(六)貸款額度

個(gè)人住房貸款最低首付款比例為20%，具體有以下規(guī)定：

在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市

①原則上首套房最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；

②對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；

③對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例為不低于30%；

④對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例。

在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市

①首套自用房貸款最低首付款比例為30%；

②對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策；

③對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為不低于40%，具體首付款比例由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

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