2019年初級銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》高頻考點(diǎn)16：房地產(chǎn)估價(jià)

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高頻考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念

房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。

房地產(chǎn)概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。

①實(shí)體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量及組合完成的功能；

②權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益；

③區(qū)位包括地理位置坐標(biāo)位置、周圍環(huán)境和景觀、與重要場所(如市中心、機(jī)場、車站、政府機(jī)關(guān)，同行業(yè)等)的距離及通達(dá)的便捷性等。

房地產(chǎn)的特性

①不可移動

②獨(dú)一無二

③壽命長久

④供給有限

⑤價(jià)值量大

⑥流動性差

⑦用途多樣

⑧相互影響

房地產(chǎn)的類型

①按用途：分為居住、商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊用途(機(jī)場、車站、醫(yī)院、學(xué)校等)和綜合房地產(chǎn)(具有前述兩種以上用途)。

②按開發(fā)程度：分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。

③按是否產(chǎn)生收益：分為收益性和非收益性房地產(chǎn)。

④按使用方式：分為銷售、出租、營業(yè)和自用房地產(chǎn)。

公開市場價(jià)值的交易條件：

①交易雙方自愿進(jìn)行交易；

②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；

③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；

④交易雙方掌握必要的市場信息；

⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。

房地產(chǎn)估價(jià)原則

①合法原則

②最高最佳使用原則

③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

④替代原則

⑤公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

①市場法

②成本法

③收益法

④假設(shè)開發(fā)法

⑤長期趨勢法

⑥基準(zhǔn)地價(jià)修正法

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高頻考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)

①市場法

市場法的概念和理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

市場法適用的對象和條件

①市場法適用的對象是交易活躍的房地產(chǎn)，對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價(jià)。

②市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不良、市場不活躍的地區(qū)，則難以采用市場法估價(jià)。

市場法的難點(diǎn)

市場法的難點(diǎn)在于如何保證可比實(shí)例成交價(jià)格的客觀合理性，以及如何對其各種因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

②成本法

成本法的理論依據(jù)

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論—商品的價(jià)格是由其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。

成本法的適用對象和條件

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易，及獨(dú)特設(shè)計(jì)需要的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純建筑物的估價(jià)以及市場不完善或市場狹小無法運(yùn)用市場法時(shí)也多采用成本法估價(jià)。

成本法的難點(diǎn)

成本法的難點(diǎn)在于不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，且折舊包含物質(zhì)上、功能上和經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值減損，求取的難度較大。

③收益法

收益法的理論依據(jù)

以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，是市場參與者對其未來所能帶來的收益或能得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

收益法適用的對象和條件

①對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院等，它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

②條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的量化。

收益法的難點(diǎn)

在于求取凈收益時(shí)的扣除項(xiàng)目“運(yùn)營費(fèi)用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報(bào)酬率或資本化率。

④假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。

假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程等。對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)

假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)在于利潤的估算和預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)格。

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