2020年銀行從業(yè)資格《個人貸款》第三章第一節(jié)：房地產(chǎn)估價的主要方法

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【知識點8】房地產(chǎn)估價的主要方法

1、市場法

2、成本法

3、收益法

4、假設(shè)開發(fā)法

5、長期趨勢法

6、基準地價修正法

1、市場法

市場法的概念和理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

市場法適用的對象和條件

1.市場法適用的對象是交易活躍的房地產(chǎn)，對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。

2.市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不良、市場不活躍的地區(qū)，則難以采用市場法估價。

市場法的操作步驟

1.搜索交易實例：交易實例必須具有豐富性、真實性和完整性。

2.選取3〜10個可比實例：可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)，且成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格正常或可修正為正常。

3.建立可比價格基礎(chǔ)：統(tǒng)一的付款方式、采用單價、面積內(nèi)涵、面積單位。

4.交易情況修正：將特殊交易成交價格調(diào)整為正常交易價格。

5.交易日期修正：將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到估價時點的價格。

6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實例在其區(qū)位、權(quán)益、實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

7.求取比準價格：把多個可比實例的實際成交價格調(diào)整后形成的比準價格，綜合成一個最終的比準價格。

市場法的難點

市場法的難點在于如何保證可比實例成交價格的客觀合理性，以及如何對其各種因素進行修正或調(diào)整。

2、成本法

成本法的理論依據(jù)

生產(chǎn)費用價值論—商品的價格是由其生產(chǎn)所必要的費用決定的。

成本法的適用對象和條件

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。

特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易，及獨特設(shè)計需要的房地產(chǎn)的估價。單純建筑物的估價以及市場不完善或市場狹小無法運用市場法時也多采用成本法估價。

成本法的操作步驟

1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；

2.測算重新構(gòu)建價格：重新構(gòu)建價格是指在估價時點重新取得或開發(fā)全新狀況的估價對象所需付出的客觀成本和應(yīng)獲得的平均水平利潤之和；

3.測算折舊：估價對象為建筑物時需測算。估價上的“折舊”指市場價值的真實減損，非會計意義上的原始價值分攤、補償或回收的“折舊”；

4.求取積算價格：積算價格=重新構(gòu)建價格-折舊。

成本法的難點

成本法的難點在于不同時期、不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價格構(gòu)成極其復(fù)雜，且折舊包含物質(zhì)上、功能上和經(jīng)濟上的價值減損，求取的難度較大。

3、收益法

收益法的理論依據(jù)

以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，是市場參與者對其未來所能帶來的收益或能得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

收益法適用的對象和條件

1.對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院等，它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

2.條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準確的量化。

收益法的操作步驟

1.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；

2.預(yù)測估價對象的未來收益(潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益等)；

3.求取回報率(累加法、市場提取法和排序插入法)或資本化率、收益乘數(shù)(市場提取法)；

4.選用適宜的收益法公式計算出收益價格(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或直接資本化法)。

收益法的難點

在于求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。

假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地、在建工程等。對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

2.選擇最佳的開發(fā)利用方式(在城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)選取最佳利用方式)；

3.估計開發(fā)經(jīng)營期(起點是取得估價對象的日期，即估價時點，終點是預(yù)計開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期)；

4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值)；

5.測算開發(fā)成本、稅費和利潤等(根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況分項測算)；

6.求取待開發(fā)房地產(chǎn)價格(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或傳統(tǒng)計算利息的方法)。

假設(shè)開發(fā)法的難點

假設(shè)開發(fā)法的難點在于利潤的估算和預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價格。

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