2020年銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》第三章第二節(jié)：合作項(xiàng)目準(zhǔn)入流程

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【知識(shí)點(diǎn)9】合作項(xiàng)目準(zhǔn)入流程

合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查

針對(duì)開發(fā)商與項(xiàng)目本身進(jìn)行考察，如實(shí)地調(diào)查等，最后撰寫調(diào)查報(bào)告。

開發(fā)商資信調(diào)査包括：

房地產(chǎn)開發(fā)商資信調(diào)查

1.目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

2.一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

3.二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定；

4.各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

企業(yè)資信等級(jí)或信用程度：是企業(yè)信用程度的形象標(biāo)識(shí)，表明了企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力。

企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是企業(yè)進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)的憑證

會(huì)計(jì)報(bào)表：綜合反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成的書面文件，一般包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況：可以對(duì)企業(yè)的擔(dān)保能力、融資能力和樓宇能否按期竣工作出判斷并提供參考資料。

企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的素質(zhì)及信譽(yù)往往在一定程度上代表了企業(yè)的素質(zhì)和信譽(yù)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策能力往往決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，左右企業(yè)的未來。

項(xiàng)目調(diào)查具體包括：

1.項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性調(diào)查；

2.項(xiàng)目的合法性調(diào)查；

3.項(xiàng)目工程進(jìn)度調(diào)查；

4.項(xiàng)目資金到位情況調(diào)查；

5.對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察；

撰寫調(diào)查報(bào)告

1.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；

2.開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景；

3.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；

4.項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論，并對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。

合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查和審批

準(zhǔn)入審查，審查人員審查內(nèi)容主要包括：

1.開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目資料的完整性、有效性和合規(guī)性；

2.開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目是否符合準(zhǔn)人條件；

3.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度是否正常，項(xiàng)目到位資金是否充足；

4.項(xiàng)目銷售價(jià)格是否合理；

5.項(xiàng)目銷售前景是否良好；

6.是否存在影響后續(xù)個(gè)人住房貸款安全性的不利因素；

7.調(diào)查報(bào)告內(nèi)容和結(jié)論是否合理。

審查人員提出準(zhǔn)入審查意見，并根據(jù)實(shí)際情況提出合作的限制性條件。

準(zhǔn)入審批：對(duì)開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目的合法性、可行性，銷售價(jià)格合理性，項(xiàng)目市場(chǎng)前景，以及后續(xù)貸款合作安全性等進(jìn)行綜合判斷后，進(jìn)行準(zhǔn)入審批。

簽署合作協(xié)議

合作項(xiàng)目經(jīng)審批同意準(zhǔn)入的，銀行與開發(fā)商簽署商品房銷售貸款合作協(xié)議，約定雙方合作事宜、權(quán)利和義務(wù)，明確貸款階段性保證擔(dān)保、后續(xù)權(quán)證辦理等重要內(nèi)容。

簽署合作協(xié)議后，可正式開展按揭合作，辦理單筆個(gè)人住房貸款。

合作后的管理

1.及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；

2.及時(shí)了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；

3.借款人的人住情況及對(duì)住房的使用情況等；

4.借款人早期發(fā)生違約行為后，及時(shí)通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任；

5.密切注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。

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