2020年銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》第三章第二節(jié):合作項(xiàng)目準(zhǔn)入流程
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【知識(shí)點(diǎn)9】合作項(xiàng)目準(zhǔn)入流程
合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查
針對(duì)開發(fā)商與項(xiàng)目本身進(jìn)行考察,如實(shí)地調(diào)查等,最后撰寫調(diào)查報(bào)告。
開發(fā)商資信調(diào)査包括:
房地產(chǎn)開發(fā)商資信調(diào)查
1.目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
2.一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制;
3.二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定;
4.各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。
企業(yè)資信等級(jí)或信用程度:是企業(yè)信用程度的形象標(biāo)識(shí),表明了企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力。
企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照:企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是企業(yè)進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)的憑證
會(huì)計(jì)報(bào)表:綜合反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成的書面文件,一般包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。
開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況:可以對(duì)企業(yè)的擔(dān)保能力、融資能力和樓宇能否按期竣工作出判斷并提供參考資料。
企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力:企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的素質(zhì)及信譽(yù)往往在一定程度上代表了企業(yè)的素質(zhì)和信譽(yù),企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策能力往往決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn),左右企業(yè)的未來。
項(xiàng)目調(diào)查具體包括:
1.項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性調(diào)查;
2.項(xiàng)目的合法性調(diào)查;
3.項(xiàng)目工程進(jìn)度調(diào)查;
4.項(xiàng)目資金到位情況調(diào)查;
5.對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察;
撰寫調(diào)查報(bào)告
1.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;
2.開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景;
3.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析,即銀行通過與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作,將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn);
4.項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論,并對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。
合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查和審批
準(zhǔn)入審查,審查人員審查內(nèi)容主要包括:
1.開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目資料的完整性、有效性和合規(guī)性;
2.開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目是否符合準(zhǔn)人條件;
3.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度是否正常,項(xiàng)目到位資金是否充足;
4.項(xiàng)目銷售價(jià)格是否合理;
5.項(xiàng)目銷售前景是否良好;
6.是否存在影響后續(xù)個(gè)人住房貸款安全性的不利因素;
7.調(diào)查報(bào)告內(nèi)容和結(jié)論是否合理。
審查人員提出準(zhǔn)入審查意見,并根據(jù)實(shí)際情況提出合作的限制性條件。
準(zhǔn)入審批:對(duì)開發(fā)商及住房樓盤項(xiàng)目的合法性、可行性,銷售價(jià)格合理性,項(xiàng)目市場(chǎng)前景,以及后續(xù)貸款合作安全性等進(jìn)行綜合判斷后,進(jìn)行準(zhǔn)入審批。
簽署合作協(xié)議
合作項(xiàng)目經(jīng)審批同意準(zhǔn)入的,銀行與開發(fā)商簽署商品房銷售貸款合作協(xié)議,約定雙方合作事宜、權(quán)利和義務(wù),明確貸款階段性保證擔(dān)保、后續(xù)權(quán)證辦理等重要內(nèi)容。
簽署合作協(xié)議后,可正式開展按揭合作,辦理單筆個(gè)人住房貸款。
合作后的管理
1.及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度,防止“爛尾”工程;
2.及時(shí)了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常,擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;
3.借款人的人住情況及對(duì)住房的使用情況等;
4.借款人早期發(fā)生違約行為后,及時(shí)通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任;
5.密切注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。
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