銀行從業(yè)資格個(gè)人貸款重難點(diǎn)：公積金個(gè)人住房貸款

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　　第四節(jié) 公積金個(gè)人住房貸款

　　一、基礎(chǔ)知識

　　1.公積金個(gè)人住房貸款的概念

　　公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人機(jī)器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。

　　公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！钡脑瓌t。

　　2.公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)論壇

　　(1)互助性

　　公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。

　　(2)普遍性

　　只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個(gè)人住房貸款。

　　(3)利率低

　　相對商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對較低。

　　(4)期限長

　　目前，公積金個(gè)人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　3.公積金個(gè)人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。申請公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。

　　(2)貸款利率

　　公積金個(gè)人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。

　　(3)貸款期限

　　公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

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　　(4)還款方式

　　公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　(5)擔(dān)保方式

　　目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

　　(6)貸款額度

　　公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的70%;用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90%;建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

　　4、公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

　　(1)職責(zé)分工

　?、俟e金管理中心基本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　?、诔修k銀行職責(zé)：

　　a.基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作。

　　b.可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　(2)操作模式

　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式。

　　5.公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別

　　(1)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同

　　(2)資金來源不同

　　(3)貸款對象不同

　　(4)貸款利率不同

　　(5)審批主體不同

　　二、貸款流程

　　1、貸款的受理和調(diào)查

　　銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，聯(lián)得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

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　　2.貸款的審查和審批論壇

　　(1)貸前審查本文

　　管理中心收到申請材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對借款人的資信狀況.進(jìn)行考察、測算、核實(shí)，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　　(2)貸款審批

　?、俚怯浥_賬。

　?、谫J款審批。

　?、酆藢虻怯浥_賬。

　　3.貸款的簽約和發(fā)放

　　(1)貸款簽約

　?、俸贤灱s。

　?、趽?dān)保落實(shí)。

　?、凵觐I(lǐng)和存撥基金。

　　(2)貸款的發(fā)放

　　4、貸后與檔案管理

　　(1)貸款檢查

　　(2)協(xié)助不良貸款催收

　　(3)對賬工作

　　(4)基金清退和利息劃回

　　(5)貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算

　　(6)擔(dān)保貸后管理

　　(7)貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送

　　(8)委托協(xié)議終止

　　(9)檔案管理

　　練練手。

　　1.個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)( )。

　　A.貸款金額大，多數(shù)采取分期付款的方式

　　B.貸款期限長，最長可達(dá)30年

　　C.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

　　D.風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

　　答案：ABCD

　　解析：以上都是個(gè)人住房貸款的特征。

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　　2.以下關(guān)于個(gè)人住房貸款利率規(guī)定正確的是( )。

　　A.個(gè)人住房貸款的利率按法定貸款利率執(zhí)行

　　B.2008年10月27日新的個(gè)人住房貸款利率的下限為相應(yīng)期限檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍

　　C.個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定

　　D.個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實(shí)行合同利率遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息

　　答案：BCD

　　解析：個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。

　　3.以下關(guān)于個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式規(guī)定正確的是( )。

　　A.在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主

　　B.在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式

　　C.在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任

　　D.在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　4.采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是( )。

　　A.國家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國庫券

　　B.金融債券

　　C.單位活期存單

　　D.個(gè)人定期儲蓄存款存單

　　答案：ABCD

　　解析：單位活期存款不能作為質(zhì)押擔(dān)保貸款的質(zhì)物，而單位定期存款可以作

　　為質(zhì)蝴。

　　5.以下關(guān)于個(gè)人住房貸款額度規(guī)定正確的是( )。

　　A.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款的發(fā)放額度為擬購住房價(jià)格的80%

　　B.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付款比例不得低于30%

　　C.對以利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的、貸款首付比例不得低于40%

　　D.從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　6.貸款的受理程序中，借款人要提交的申請材料包括( )。

　　A.合法有效的身份證件

　　B.借款人還款能力證明材料

　　C.合法有效的購房合同

　　D.購房首付款證明材料

　　答案：ABCD

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　　解析：以上答案都是正確的。

　　7.貸前調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)該包括( )。

　　A.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況

　　B.開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場銷售前景

　　C.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析

　　D.項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都是正確的。

　　8.個(gè)人住房貸款的審批流程包括( )。

　　A.組織報(bào)批材料B.審批

　　C.提出審批意見D.審批意見落實(shí)

　　答案：ABCD

　　解析：個(gè)人住房貸款的審批流程包括組織報(bào)批材料，審批，提出審批意見，審批意見落實(shí)。

　　9.個(gè)人住房貸款劃付流程包括( )。

　　A.貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主管審核簽字

　　B.會(huì)計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款

　　C.貸款發(fā)放崗位人員將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶

　　D.個(gè)人住房貸款原則上采用專項(xiàng)提款方式

　　答案：ABCD

　　解析：以上都屬于個(gè)人住房貸款劃付流程。

　　10.個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理包括( )。

　　A.貸款本息回收

　　B.合同變更

　　C.貸后檢查

　　D.貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類與不良貸款管理

　　答案：ABCD

　　解析：以上都屬于個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理的內(nèi)容

　　11.個(gè)人住房貸款中銀行的合作機(jī)構(gòu)包括( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　B.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

　　C.擔(dān)保公司

　　D.律師事務(wù)所

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于個(gè)人住房貸款中銀行的合作機(jī)構(gòu)。

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　　12.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式是( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　B.“假個(gè)貸”

　　C.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　D.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式。其中“假個(gè)貸”就屬于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

　　13.“假個(gè)貸”行為的共性有( )。

　　A.沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷或者樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高

　　B.開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套

　　C.借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請辦理貸款

　　D.借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于“假個(gè)貸”行為的共性。

　　14.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施包括( )。

　　A.深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)

　　B.業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

　　C.嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度和回訪制度

　　D.有效利用保證金制度

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施。

　　15.貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)主要包括( )。

　　A.未建立貸后監(jiān)控檢查制度

　　B.房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí)

　　C.逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力

　　D.未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　16.以下借款人主體資格說法正確的是( )。

　　A.未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理

　　B.未成年人可以申請個(gè)人住房貸款

　　C.銀行不辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請

　　D.銀行辦理由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請的住房貸款

　　答案：ACD

　　解析：未成年人不可以申請個(gè)人住房貸款。

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　　17.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)包括( )。

　　A.借款人主體資格

　　B.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

　　C.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　D.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)驗(yàn)

　　答案：ACD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　18.公積金個(gè)人住房貸款的原則包括( )。

　　A.存貸結(jié)合

　　B.先存后貸

　　C.整借零還

　　D.貸款擔(dān)保

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于正確答案。

　　19.下列關(guān)于公積金個(gè)人住房貸款額度描述正確的是( )。

　　A.購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的80%

　　B.購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90%

　　C.購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的70%

　　D.用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的80%

　　答案：ABC

　　解析：用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度鶴90%。

　　20.公積金個(gè)人住房貸款審核的內(nèi)容主要有( )

　　A.借款人繳存住房公積金情況

　　B.借款用途

　　C.借款內(nèi)容

　　D.借款人資信審查

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于公積金個(gè)人住房貸款審核的主要內(nèi)容。

　　21.承辦銀行協(xié)助公積金管理中心對不良貸款進(jìn)行催收，一般采取的催收措施為( )。

　　A.逾期90天以內(nèi)的，選擇短信、電話和信函等方式催收

　　B.逾期超過90天，發(fā)出“提前還款通知書”，并支付逾期期間的罰息

　　C.“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時(shí)，仍未履行還款義務(wù)，就

　　抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議

　　D.逾期180天以上，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進(jìn)行處置

　　答案：ABCD

　　解析：以上答案都屬于不良貸款的催收措施。

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