官宣:房地產(chǎn)取消預(yù)售制實(shí)錘落地!
前段時(shí)間廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制,樓市風(fēng)聲鶴唳。
作為先行者,中山市最近推出的地塊全部都要求現(xiàn)售!
最近新推的競(jìng)拍的地塊,統(tǒng)統(tǒng)都是不許預(yù)售的。
不過,中山那還只是新拍地塊,一切看上去很遙遠(yuǎn),很多人猜測(cè)落地要到明年或者更長(zhǎng)時(shí)間,誰知道才過半個(gè)月,有個(gè)城市就炸了,全國(guó)首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目正式亮相,引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。
沒錯(cuò),又是深圳!
這座曾是小漁村的城市,不僅是內(nèi)地最先引進(jìn)商品房預(yù)售制度的城市,如今,在預(yù)售制度改革方面也率先打響了第一槍。
1
現(xiàn)售試點(diǎn),正式亮相
據(jù)悉,龍華金茂府總建面約20萬平米,共建設(shè)有7棟超高層住宅,配套底層商業(yè)和幼兒園。項(xiàng)目包含155平-240平的4-5房,精裝修現(xiàn)樓。
作為備受矚目的全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn),龍華金茂府項(xiàng)目上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物,不能進(jìn)行預(yù)售,必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。
1、取消預(yù)售終于還是來了,開發(fā)商的日子更加艱難了
預(yù)售制這根從中國(guó)香港移植過來的杠桿,撬動(dòng)了房地產(chǎn)二十年來高歌猛進(jìn)的歷史進(jìn)程,現(xiàn)在撤下這根杠桿,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄運(yùn)。
開發(fā)商空手套白狼的本事,取經(jīng)于中國(guó)香港!
“當(dāng)時(shí),不用什么本錢,就賺那么多錢,收錢收到自己都害怕。這樣賣下去,不知要賺多少錢!”
1954年,中國(guó)香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金,在一年時(shí)間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈,凈賺1000萬港元,連他自己都沒料到。
他這套四兩撥千斤的本事,歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”。
賣樓花,也就是我們所說的預(yù)售期房!
開發(fā)商的資本金根本建不完整個(gè)工程,但借助于預(yù)售制,可以先拿到客戶們的錢,繼續(xù)開發(fā)!
高杠桿效應(yīng)刺激他們進(jìn)一步激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張,投機(jī)者輪番涌入炒樓花,再次助推了地價(jià)、房?jī)r(jià)的飆漲。
1994年,內(nèi)地引入了商品房預(yù)售制度,頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。由此,內(nèi)地房企正式多了一條融資渠道,房地產(chǎn)大佬的好日子來了。
近十年來,在中國(guó)的各大富豪排行榜上,地產(chǎn)大佬占據(jù)最大席位,恒大的許家印,多次登上首富寶座。
取消預(yù)售制,就是在樓市來了一次釜底抽薪。現(xiàn)售對(duì)房企資金的要求是成倍地增長(zhǎng)!原本就準(zhǔn)備入冬的開發(fā)商更加雪上加霜了。
2
隱患重重的預(yù)售制
敢于豪賭的,最后都賺得盆滿缽滿!
恒大和碧桂園,都是將杠桿加到極致的一方!也是獲利最大的一方!
2017年底,恒大總資產(chǎn)突破1.7萬億,中國(guó)有11個(gè)省份的GDP排在恒大之后,2018年,恒大半年凈利潤(rùn)就突破500億,是中國(guó)最賺錢的民企,也只有寥寥幾家央企能跟它媲美!
這一切都得益于“空手套白狼”的賣樓花!
再疊加上高周轉(zhuǎn),恒大和碧桂園就成了宇宙房企!
世界五百?gòu)?qiáng)里,有五家地產(chǎn)公司,全部來自中國(guó)!
這種極致的高杠桿和高周轉(zhuǎn)循環(huán)模式,產(chǎn)生了沒有預(yù)料到的后果——宏觀經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)“綁架”。
在廣東省下發(fā)的文件中,官方認(rèn)為預(yù)售制存在管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn),具體而言:
一,一旦發(fā)生資金鏈斷裂,導(dǎo)致工程爛尾。一方面損害購(gòu)房人切身利益,另一方面也給社會(huì)穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。
二,使違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘,房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生。
三,交易不公平,以期房銷售的名義,將現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)。
四,房屋面積管理職能難以厘清,易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)。
五,造成不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng),門檻的降低導(dǎo)致大量社會(huì)資金涌入炒房,也刺激房地產(chǎn)過度投資開發(fā)。
3
現(xiàn)實(shí)的矛盾,質(zhì)量的問題
預(yù)售取消,買房就買現(xiàn)成的!
預(yù)售制一旦被扔進(jìn)歷史的垃圾堆里,房企的“高周轉(zhuǎn)模式”將徹底失效。
今日不同往時(shí),過去我們搞這個(gè)制度,是為了緩解開發(fā)商的資金困境,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,但現(xiàn)在各個(gè)財(cái)大氣粗的開發(fā)商,還要玩著高周轉(zhuǎn)高杠桿的把戲,房產(chǎn)催生的巨額債務(wù)不僅綁架了購(gòu)房者、綁架了銀行、更是綁架了整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)!
取消預(yù)售制對(duì)房企的影響:一是會(huì)導(dǎo)致恒大、碧桂園和萬科等龍頭房企利潤(rùn)下滑,二是對(duì)過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)傷害更大,三是會(huì)增加建房成本,加速行業(yè)淘汰。
很顯然,取消預(yù)售制,很多房企將面臨杠桿斷裂危機(jī),不僅是中小房企,很多高杠桿的大房企也無法逃脫!
對(duì)于廣大有住房需求的消費(fèi)者來說,現(xiàn)售制是一個(gè)大利好。盡管從表面上看,期房似乎比現(xiàn)房在價(jià)格上有一定優(yōu)惠。
但從實(shí)際角度考慮,現(xiàn)房的房屋價(jià)格基本穩(wěn)定,不會(huì)像期房那樣出現(xiàn)大幅波動(dòng)。此外,期房只能看到效果圖,實(shí)際房屋和效果圖可能差距不小。
最最重要的是,什么是現(xiàn)房?
擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。
現(xiàn)房基本可以滿足“拎包入住”的需求,即便是毛坯房,購(gòu)房者只需要裝修好便可入住。省去了購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)證漫長(zhǎng)的等待時(shí)間,以及等待交房期間的租金支出。
所以說,總體而言,放眼當(dāng)下,預(yù)售制仍舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的銷售制度,輕易舍棄,勢(shì)必牽一發(fā)而動(dòng)全身,引起地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)烈震動(dòng)。
4
破而后立
可以斷言,本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立!中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時(shí)代已經(jīng)過去了!
以前房企是瘋狂囤地高價(jià)賣出去,賺的盆滿缽滿;但現(xiàn)在,一邊是降價(jià)引發(fā)的密集維權(quán),一邊是資金鏈巨大壓力,樓市寒冬一個(gè)也逃不掉!
我們的高房?jī)r(jià),已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值。
現(xiàn)在一二線城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。
這也就是說:換到股市,就相當(dāng)于70倍的市盈率。
而現(xiàn)在,我大A股的平均市盈率也不過才14倍而已。
是時(shí)候改革了。
深悅會(huì)說:
不破不立,雖然破了立了之后,可能立地成佛,也可能落地成魔。
無論如何,高漲的房?jī)r(jià)是以透支大多數(shù)普通年輕人的激情,消耗一個(gè)家庭六個(gè)錢包的生命力為代價(jià)的存在,這種透支未來幾十年的掙錢模式,的確不是長(zhǎng)久之計(jì)。
目前畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng),需要改革,將資金趕到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上去,大家的收入才能增長(zhǎng),消費(fèi)能力才能提升,中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能脫胎換骨。
路雖然漫長(zhǎng),但路的盡頭有曙光。
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