2016年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》真題+答案純文字

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　　31、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中，目標(biāo)客戶選定的重點(diǎn)工作是對目標(biāo)市場中的消費(fèi)者總體進(jìn)行()分析。

　　A、收入結(jié)構(gòu)

　　B、年齡結(jié)構(gòu)

　　C、職業(yè)差異

　　D、需求差異

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】目標(biāo)客戶選定的重點(diǎn)工作是對目標(biāo)市場中的消費(fèi)者總體進(jìn)行需求差異分析，這個(gè)過程實(shí)際上就是對目標(biāo)市場再進(jìn)行細(xì)分定位。

　　32、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到外部市場環(huán)境的威脅而企業(yè)內(nèi)部狀況又不好時(shí)，應(yīng)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略是()。

　　A、發(fā)展型戰(zhàn)略

　　B、多元化戰(zhàn)略

　　C、扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

　　D、防御性戰(zhàn)略

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】

項(xiàng)目外部機(jī)會(huì)與威脅	項(xiàng)目內(nèi)部優(yōu)勢與劣勢
	優(yōu)勢（S）	劣勢(W)
	1． …… 2． …… ……	1． …… 2． …… ……
機(jī)會(huì)（O） 1． …… 2． …… ……	SO戰(zhàn)略（發(fā)展型戰(zhàn)略）依靠內(nèi)部優(yōu)勢利用外部機(jī)會(huì)	WO戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略）利用外部機(jī)會(huì) 改進(jìn)內(nèi)部劣勢
威脅（T） 1． …… 2． …… ……	ST戰(zhàn)略（多元化戰(zhàn)略）利用內(nèi)部優(yōu)勢規(guī)避外部威脅	WT戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略）減少內(nèi)部劣勢規(guī)避外部威脅

　　33、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本目標(biāo)管理中控制的重點(diǎn)是()

　　A、質(zhì)量

　　B、工期

　　C、成本

　　D、安全

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】

　　34、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段是()階段

　　A、工程招標(biāo)

　　B、工程設(shè)計(jì)

　　C、合同管理

　　D、竣工驗(yàn)收

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查成本控制的原則。

　　35、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)合同體系中，兩個(gè)最主要的合同主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和()。

　　A、工程設(shè)計(jì)單位

　　B、工程監(jiān)理單位

　　C、工程招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　D、施工承包單位

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工承包單位是兩個(gè)最主要的合同關(guān)系。

　　36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制和驗(yàn)收中，對施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)的組織者是()

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B、施工承包單位

　　C、工程設(shè)計(jì)單位

　　D、工程監(jiān)理單位

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收。見教材第180頁。

　　37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工掃尾階段，竣工驗(yàn)收計(jì)劃的編織者是()。.

　　A、施工承包單位

　　B、工程監(jiān)理單位

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　D、政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收。見教材第182頁。

　　38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工報(bào)告的編制者是()。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B、施工承包單位

　　C、工程監(jiān)理單位

　　D、工程設(shè)計(jì)單位

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收。見教材第183頁。

　　39、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的說法，正確的是()

　　A、竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用

　　B、竣工決算僅包含各工程費(fèi)和合同規(guī)定給施工承包單位的其他費(fèi)用

　　C、竣工決算是施工承包單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的憑據(jù)

　　D、竣工決算是竣工結(jié)算的一個(gè)重要組成部分。

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】竣工決算是指整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗(yàn)收以后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)物數(shù)量和貨幣形式對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收.交付使用全過程中實(shí)際支付的全部建設(shè)費(fèi)用.建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的綜合測算和分析。

　　40、通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)分析.測算和判斷出的特定價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見，稱為().

　　A、價(jià)值類型

　　B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　C、估價(jià)目的

　　D、估價(jià)結(jié)果

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)概念。見教材第187頁。

　　41.在比較法估價(jià)中將可比實(shí)例的不正常成交價(jià)格處理為正常價(jià)格，這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，稱為()。

　　A.建立比較基礎(chǔ)

　　B.市場狀況調(diào)整

　　C.交易情況修正

　　D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

　　42.下列收益法估價(jià)行為中，會(huì)導(dǎo)致測算出的房地產(chǎn)價(jià)值偏高的是()。

　　A.空置率估計(jì)偏高

　　B.租金增長估計(jì)保守

　　C.報(bào)酬率取值偏低

　　D.收益期限設(shè)定較短

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】本題考查收益法基本公式。

　　43.某套住宅因其戶型不好所造成的價(jià)值降低，屬于()。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.外部性折舊

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查成本法中的折舊類型。

　　44.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命等于其經(jīng)濟(jì)壽命減去()

　　A.自然壽命

　　B.有效年齡

　　C.使用年限

　　D.實(shí)際年齡

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的使用期限通常在估計(jì)報(bào)告中的()部分說明。

　　A.致估價(jià)委托人函

　　B.估計(jì)結(jié)果報(bào)告

　　C.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　46.以“生產(chǎn)觀念”為經(jīng)營觀念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)和適應(yīng)的市場是()。

　　A.以增加市場供給為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于買方市場

　　B.以滿足客戶需求為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于賣方市場

　　C.以增加產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于賣方市場

　　D.以提高產(chǎn)品產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于買方市場

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】

　　不同的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念的主要特征及適用條件

開發(fā)經(jīng)營觀念		企業(yè)行為	特點(diǎn)	適應(yīng)市場
傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營觀念（從生產(chǎn)者而不是市場需求角度出發(fā)，以產(chǎn)定銷）	生產(chǎn)觀念	增加產(chǎn)品，獲取利潤	以量取勝	賣方市場
	產(chǎn)品觀念	提高質(zhì)量，獲取利潤	以質(zhì)取勝	由賣方市場買方市場過渡
	推銷觀念	運(yùn)用促銷手段推銷產(chǎn)品，獲取利潤	以促銷和推銷取勝買方市場	買方市場
現(xiàn)代開發(fā)經(jīng)營觀念（從市場需求出發(fā)，以銷定產(chǎn)）	市場營銷觀念	根據(jù)目標(biāo)市場需求開發(fā)，和銷售產(chǎn)品，獲取利潤	以滿足目標(biāo)市場需求增加產(chǎn)銷量取勝	買方市場
現(xiàn)代開發(fā)經(jīng)營觀念（從市場需求出發(fā)，以銷定產(chǎn)）	社會(huì)營銷觀念	追求企業(yè)利潤．目標(biāo)市場需求和社會(huì)利益的統(tǒng)一	以滿足目標(biāo)市場需求，兼顧社會(huì)利益取勝	買方市場

　　47.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售渠道決策應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)性原則，即企業(yè)應(yīng)評估不同銷售渠道的()

　　A.機(jī)會(huì)成本

　　B.預(yù)計(jì)銷售收入

　　C.預(yù)計(jì)投入產(chǎn)出

　　D.開發(fā)投資

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則。

　　48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售采用公開代理銷售模式，通常負(fù)責(zé)銷售中心布置.廣告促銷等工作的單位是()

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B.全部代理機(jī)構(gòu)

　　C.資質(zhì)最高的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

　　D.首家簽約的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】本題考查代理合同管理。在獨(dú)家代理的情況下，銷售中心的布置.銷售中心的保安.廣告促銷等可以委托代理機(jī)構(gòu)完成，而在公開代理情況下，這些工作通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　49.單純按照賣方意圖定價(jià)的房地產(chǎn)定價(jià)方法是()。

　　A.理解價(jià)值定價(jià)法

　　B.隨行就市定價(jià)法

　　C.目標(biāo)利潤定價(jià)法

　　D.追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)法

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】成本導(dǎo)向定價(jià)是以房地產(chǎn)成本為中心，按照“成本+利潤+稅費(fèi)=價(jià)格”的原理確定價(jià)格的方法，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。成本導(dǎo)向定價(jià)法具體有成本加成定價(jià)法.目標(biāo)利潤定價(jià)法。

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　　50.便于廣告受眾保存和查詢.信息傳遞相對較快的房地產(chǎn)廣告媒體是()

　　A.廣播

　　B.電視

　　C.雜志

　　D.報(bào)紙

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇。

　　51.房地產(chǎn)公共關(guān)系營銷推廣的直接作用不包括()

　　A.樹立企業(yè)形象

　　B.擴(kuò)大企業(yè)影響

　　C.提升樓盤銷量

　　D.協(xié)調(diào)公共關(guān)系

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】本題考查公共關(guān)系推廣的作用。

　　52.物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用業(yè)主共有道路所增設(shè)的車位，屬于()

　　A.業(yè)主委員會(huì)所有

　　B.業(yè)主共有

　　C.物業(yè)建設(shè)單位所有

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查共有部分共有權(quán)的行使。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　53.在物業(yè)管理服務(wù)中，不具備業(yè)主身份的是()

　　A.房屋所有權(quán)人

　　B.已購房但未辦理房屋所有權(quán)登記的人

　　C.房租承租人

　　D.原房屋所有權(quán)人去世后的實(shí)際繼承人

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;②基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;③取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

　　54.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共有11名委員，出席某次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的委員為7人，在該會(huì)議上通過一項(xiàng)決定的最低贊成票數(shù)應(yīng)為()人。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方為有效，所做出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　55.住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間是在()

　　A.住宅小區(qū)業(yè)主入住后

　　B.建設(shè)單位出售物業(yè)后

　　C.住宅小區(qū)業(yè)主入住前

　　D.建設(shè)單位出售物業(yè)前

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】

	合同主體	簽訂的時(shí)間	有效期限不同
前期物業(yè)服務(wù)合同	甲方：新建住宅的開發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)	在甲方出售住宅前	自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與所選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止
物業(yè)服務(wù)合同	甲方：業(yè)主委員會(huì)（代表業(yè)主大會(huì)）乙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)	在業(yè)主委員會(huì)成立后	由合同雙方協(xié)議商定，一般為3至5年

　　56.下列物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的維修情形中，不可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金緊急使用程序的是()

　　A.消防設(shè)施故障

　　B.屋面滲漏

　　C.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障

　　D.電梯故障

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】發(fā)現(xiàn)危及房屋安全及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況包括：①電梯故障;②消防設(shè)施故障;③屋面.外墻滲漏;④二次供水水泵運(yùn)行中斷;⑤排水設(shè)施堵塞.爆裂;⑥樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);⑦其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

　　57.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動(dòng)中，屬于間接融資的是()

　　A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

　　B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

　　C.向銀行申請貸款

　　D.向其他企業(yè)借款

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】直接金融：由金融市場將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方;

　　間接金融：由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方(銀行存款.貸款)。

　　58.下列貸款利率狀況中，從借款人角度看宜選擇長期固定利率貸款的是()

　　A.當(dāng)前利率處于歷史低位

　　B.當(dāng)前利率處于歷史高位

　　C.當(dāng)前利率處于歷史平均水平

　　D.未來利率變動(dòng)不大

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識(shí)。

　　59.下列保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的做法中，合法有效的是()

　　A.實(shí)際占有抵押房地產(chǎn)

　　B.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

　　C.辦理房地產(chǎn)抵押登記

　　D.派人看守抵押房地產(chǎn)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)抵押。

　　60.與商業(yè)性貸款比較，住房公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)是()

　　A.貸款額度大

　　B.放款速度快

　　C.貸款期限長

　　D.貸款利率低

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】本題考查住房公積金貸款。

　　61.形成房地產(chǎn)供給的條件有(　)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給

　　C.消費(fèi)者愿意和有能力購買

　　D.房地產(chǎn)市場需求的數(shù)量

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】AB

　　【解析】房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。

　　62.城市化進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展情形有(　)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)擴(kuò)展

　　B.房地產(chǎn)交易以新房為主

　　C.房地產(chǎn)交易以二手房為主

　　D.房地產(chǎn)市場以賣方市場為主

　　E.房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】AC

　　【解析】城市化進(jìn)入減速平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展，城市房地產(chǎn)市場交易以二手房為主，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段。

　　63.房地產(chǎn)征收和征用的共同點(diǎn)有( )

　　A.主體相同

　　B.都是強(qiáng)制性行為

　　C.適用對象相同

　　D.都要給予公平補(bǔ)償

　　E.前提條件相同

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BD

　　【解析】征收與征用的異同

	征收	征用
適用對象不同	限于不動(dòng)產(chǎn)	既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)
前提條件不同	公共利益的需要	搶險(xiǎn)．救災(zāi)等緊急需要
所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同	強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)	使用后要返還
補(bǔ)償內(nèi)容不同	都要給予補(bǔ)償	損壞．滅失情況下給予補(bǔ)償
兩者的共同點(diǎn)：一是強(qiáng)制性；二是補(bǔ)償性。

　　64.下列導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)人改變的行為中，通常為無償?shù)挠? )

　　A.出讓

　　B.劃撥

　　C.贈(zèng)與

　　D.繼承

　　E.互換

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

　　【解析】本題考查建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

　　65.某宗非經(jīng)營性用地出讓公告發(fā)布后，如果只有兩個(gè)意向用地者，則取得該建設(shè)用地使用權(quán)的可能方式有( )

　　A.招標(biāo)

　　B.拍賣

　　C.掛牌

　　D.協(xié)議

　　E.租賃

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

　　【解析】本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式。

　　66.房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循的原則有( )

　　A.主觀性和假設(shè)性原則

　　B.真實(shí)性和可靠性原則

　　C.全面性和關(guān)聯(lián)性原則

　　D.發(fā)散性和推導(dǎo)性原則

　　E.時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCE

　　【解析】房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則：(1)真實(shí)性和可靠性原則 ;(2)全面性和關(guān)聯(lián)性原則;(3)時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

　　67.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷的備選環(huán)球網(wǎng)校答案類型中，屬于開放式問題的有( )

　　A.多項(xiàng)選擇法

　　B.一對一比較法

　　C.自由回答法

　　D.回憶法

　　E.故事構(gòu)筑法

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】CDE

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷中的問題設(shè)計(jì)。

　　68.下列房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，屬于前期費(fèi)用的有( )

　　A.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

　　B.三通一平費(fèi)

　　C.土建工程付費(fèi)

　　D.可行性研究性

　　E.安裝工程費(fèi)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABD

　　【解析】勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：包括可行性研究.工程勘察.規(guī)劃設(shè)計(jì).施工場地“三通一平” 等費(fèi)用。

　　69.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有( )

　　A.投資回收期

　　B.投資收益率

　　C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　D.利息備付率

　　E.償債備付率

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】DE

　　【解析】

投資項(xiàng)目類型	盈利能力指標(biāo)		清償能力指標(biāo)
	靜態(tài)指標(biāo)	動(dòng)態(tài)指標(biāo)
出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目	成本利潤率銷售利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期	財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期	借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率
經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目	投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期	財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期	借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率

　　70.對住宅小區(qū)出入口規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足( )等基本功能的要求。

　　A.交流場所功能

　　B.交通功能

　　C.文化象征功能

　　D.防御功能

　　E.標(biāo)志功能

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BDE

　　【解析】住宅小區(qū)出入口的基本功能主要有交通功能.防御功能和標(biāo)志功能，其衍生功能主要有交流場所功能.過渡空間功能和文化象征功能。

　　71.在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中，環(huán)境設(shè)計(jì)策劃的主要內(nèi)容有( )

　　A.建筑風(fēng)格的確定

　　B.小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定

　　C.綠地環(huán)境的設(shè)計(jì)

　　D.環(huán)境小品設(shè)計(jì)

　　E.建筑物外立面色彩設(shè)計(jì)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCD

　　【解析】環(huán)境策劃的主要內(nèi)容包括：一是小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素的界定。從景觀的意義上看，環(huán)境設(shè)計(jì)要素可以分為硬景觀要素和軟景觀要素。二是綠地環(huán)境的設(shè)計(jì)。三是環(huán)境小品設(shè)計(jì)。四是景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)。

　　72.按照開發(fā)方式劃分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型有( )

　　A.單獨(dú)開發(fā)

　　B.合作開發(fā)

　　C.聯(lián)合開發(fā)

　　D.成片開發(fā)

　　E.新區(qū)開發(fā)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABC

　　【解析】按照開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方式，可分為單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目.合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目.聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和定向開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　73.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)的類型按階段分為( )

　　A.投資估算目標(biāo)

　　B.設(shè)計(jì)概算目標(biāo)

　　C.施工圖預(yù)算目標(biāo)

　　D.竣工決算目標(biāo)

　　E.工程承包合同價(jià)目標(biāo)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABCE

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則。見教材第177頁。

　　74.房地產(chǎn)最高最佳利用應(yīng)同時(shí)滿足的條件有( )

　　A.法律上允許

　　B.建筑高度最高

　　C.建筑設(shè)備最先進(jìn)

　　D.技術(shù)上可能

　　E.財(cái)務(wù)上可行

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ADE

　　【解析】最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許.技術(shù)上可能.財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理.可能的利用，包括最佳的用途.規(guī)模和檔次等。

　　75.影響測算出租商品住宅年凈收益大小的因素有(　)

　　A.租金水平

　　B.空置率

　　C.使用壽命

　　D.收益年限

　　E.維修費(fèi)用

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABDE

　　【解析】凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失+其他收入—運(yùn)營費(fèi)用

　　76.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)期投資收益率作為項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)時(shí)，該收益率由( )組合而成。

　　A.安全收益率

　　B.邊際收益率

　　C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　D.資產(chǎn)負(fù)債率

　　E.通貨膨脹率

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACE

　　【解析】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)。見教材第223頁。

　　77.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定市場營銷方案時(shí)，對促銷方式.時(shí)間等做出具體安排前應(yīng)完成的工作有( )

　　A.營銷策劃

　　B.營銷方案論證

　　C.開發(fā)項(xiàng)目和地塊分析

　　D.目標(biāo)客戶需求特征描述

　　E.營銷方案審批

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】CD

　　【解析】房地產(chǎn)市場營銷方案制定的一般步驟為：

　　(1)開發(fā)項(xiàng)目及地塊分析和描述。

　　(2)重點(diǎn)目標(biāo)顧客需求描述。

　　(3)營銷組合方案的具體安排和細(xì)化。

　　(4)形成營銷方案(初稿)。

　　(5)營銷方案(初稿)討論.修改和報(bào)批。

　　(6)營銷方案審批.發(fā)布。

　　78.物業(yè)管理招投標(biāo)的原則有( )原則

　　A.公開

　　B.低價(jià)者中標(biāo)

　　C.公平

　　D.誠實(shí)信用

　　E.公正

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACDE

　　【解析】物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則是公開原則.公平原則.公正原則.誠實(shí)信用原則。

　　79.下列房屋中，應(yīng)由建設(shè)單位交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有( )

　　A.已竣工尚未出售的房屋

　　B.買受人出租的房屋

　　C.已竣工尚未交付的房屋

　　D.物業(yè)服務(wù)用房

　　E.建設(shè)單位自用的房屋

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACE

　　【解析】已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　80.下列住房信貸政策措施中，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)的有( )

　　A.降低最低首付款比例

　　B.降低最高貸款額度

　　C.擴(kuò)大貸款利率上浮幅度

　　D.提高最高收入還貸比

　　E.縮短最長貸款期限

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】AD

　　【解析】本題考查住房貸款相關(guān)知識(shí)。

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　　三.案例分析題(共20題，每題2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　(一)

　　某家庭以每平方米8000元的單價(jià)購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個(gè)人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核，確認(rèn)該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價(jià)的70%，貸款期限為10年.貸款年利率為6%.按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

　　81.該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為()元。

　　A.6217.15 B.8357.29

　　C.8490.53 D.8881.62

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】P=8000×100×70%=56萬元，i=6%÷12=0.005

　　根據(jù)“萬用公式”推導(dǎo)或直接用公式

　　82.該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。

　　A.2350.59 B.4490.37

　　C.4623.97 D.5015.06

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】先求償還5年后的貸款余額

　　根據(jù)“萬用公式”

　　83.該家庭向銀行申請的個(gè)人住房抵押貸款屬于()

　　A.住房公積金貸款 B.商業(yè)性貸款

　　C.組合貸款 D.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查貸款種類，向銀行申請的為商業(yè)貸款。

　　84.該家庭的購房需求不屬于()。

　　A.投資需求 B.投機(jī)需求

　　C.剛性需求 D.潛在需求

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ABD

　　【解析】購買住宅用于自住，可以判斷屬于剛性需求。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2.5，已正常開發(fā)建設(shè)16個(gè)月。同一區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為22個(gè)月，相似商品住宅的市場單價(jià)為每平方米8000元。

　　85.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為()個(gè)月。

　　A.6 B.8

　　C.16 D.22

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　【解析】22-16=6

　　86.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為()億元。

　　A.1.2 B.2.0

　　C.3.0 D.3.2

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】15000×2.5×8000=3億元

　　87.按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括()

　　A.土地取得成本 B.續(xù)建成本

　　C.銷售稅費(fèi) D.取得該在建工程的稅費(fèi)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BCD

　　【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—開發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷售費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤—取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　88.該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去()

　　A.征地拆遷費(fèi)用 B.已投入的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用

　　C.商品住宅建筑安裝工程費(fèi) D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　(三)

　　某商品住宅項(xiàng)目可銷售量為1900套，同類項(xiàng)目的市場均價(jià)為10200元/平方米，考慮目前市場情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項(xiàng)目銷售均價(jià)為9980元/平方米(含增值稅及附加)，并且確定其中10套的售價(jià)為6800元/平方米作為該項(xiàng)目起價(jià)。營銷方案的內(nèi)容還包括：一次性付款的，售價(jià)優(yōu)惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期達(dá)到預(yù)售條件支付30%，第二期主體驗(yàn)收支付50%，第三期交房時(shí)支付20%)的，價(jià)格不優(yōu)惠。試行一個(gè)月后，若銷售業(yè)績不佳，將分期付款方式調(diào)整為第一期達(dá)到預(yù)售條件支付30%，第二期主體驗(yàn)收2個(gè)月內(nèi)支付40%，第三期交房時(shí)支付30%。

　　89.該項(xiàng)目采用的定價(jià)方法為()

　　A.成本加成定價(jià)法 B.競爭導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.目標(biāo)利潤定價(jià)法 D.需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】本題考查定價(jià)方法。

　　90.該項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為()

　　A.特價(jià)品定價(jià)策略 B.尾數(shù)定價(jià)策略

　　C.整數(shù)定價(jià)策略 D.現(xiàn)金折扣策略

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BD

　　【解析】本題考查定價(jià)策略。

　　91.該項(xiàng)目增值稅采用簡易計(jì)稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價(jià)9980元/平方米計(jì)算，每平方米應(yīng)納增值稅及附加為()元。

　　A.475.24

　　B.529.24

　　C.532.27

　　D.558.88

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】9980/【1+5%*(1+12%)】*5%*(1+12%)=529.24

　　92.在銷售業(yè)績不佳時(shí)進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整策略中，價(jià)格調(diào)整方式為()

　　A.調(diào)整差價(jià)系數(shù)

　　B.調(diào)整付款時(shí)段

　　C.調(diào)整付款比例

　　D.調(diào)整價(jià)格基數(shù)

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】BC

　　(四)

　　2016年6月1日，某普通商品住宅小區(qū)的業(yè)主依法申請成立業(yè)主大會(huì)，并組成了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，該籌備組的成員共有9人?；I備組成立后，開始進(jìn)行召開首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)籌備工作。

　　93.該籌備組的成員應(yīng)包括()

　　A.建設(shè)單位代表

　　B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

　　C.街道辦事處代表

　　D.業(yè)主代表

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACD

　　【解析】籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表.街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委會(huì)代表組成，成員總數(shù)應(yīng)為單數(shù)，業(yè)主代表不低于一半。

　　94.該籌備組的組長應(yīng)為()

　　A.建設(shè)單位代表

　　B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

　　C.街道辦事處代表

　　D.業(yè)主代表

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】C

　　【解析】籌備組組長由街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　95.該籌備組中業(yè)主代表至少為()人。

　　A.2 B.3 C.4 D.5

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　96.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)于()前召開。

　　A.2016年7月1日

　　B.2016年8月30日

　　C.2016年9月28日

　　D.2016年10月28日

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】B

　　【解析】業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　(五)

　　李某購買一套總價(jià)為100萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的最高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業(yè)性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

　　97.李某購買該套住房的價(jià)款可以()

　　A.全部為自有資金

　　B.全部為住房公積金貸款

　　C.全部為商業(yè)性貸款

　　D.為自有資金加組合貸款

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】ACD

　　【解析】B選項(xiàng)，公積金貸款額度最高為50萬元，不能全部為公積金貸款。

　　98.關(guān)于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為()

　　A.最多可貸款70萬元

　　B.至少應(yīng)貸款30萬元

　　C.住房公積金貸款最多50萬元

　　D.商業(yè)性貸款最少20萬元

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】AC

　　99.關(guān)于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為()

　　A.先用足公積金貸款

　　B.先選擇商業(yè)性貸款

　　C.公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

　　D.公積金貸款占60%，商業(yè)性貸款占40%

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】A

　　100.若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A.1135.48 B.4046.44

　　C.5158.92 D.6317.40

　　【環(huán)球網(wǎng)校答案】D

　　【解析】打款金額為100-40=60萬，申請公積金貸款50萬元，商業(yè)貸款10萬元，根據(jù)公式計(jì)算，公積金月還款額為5181.92元，商業(yè)貸款月還款額為1135.48元，月還款額總計(jì)為6317.40元。

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