2009年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)

1.下列關(guān)于區(qū)位的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定

C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化

D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

正確答案：B

【答案解析】在特定的時(shí)間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個(gè)因素的制約。前提是時(shí)間是特定的，而題目中B項(xiàng)說(shuō)區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定。因此是錯(cuò)的。

2.中心商務(wù)高度等于( )之比。

A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

正確答案：A

【答案解析】中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積

3.消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期與其對(duì)該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求的關(guān)系是( )。

A.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求

B.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降，則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求

C.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求

D.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求

正確答案：C

【答案解析】當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求。

4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車(chē)站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的( )。

A.環(huán)境

B.方位

C.通達(dá)性

D.朝向

正確答案：B

【答案解析】方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。

5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格扣除生產(chǎn)成本和( )后的余額。

A.平均稅費(fèi)

B.平均利潤(rùn)

C.平均市值

D.平均價(jià)格

參考答案：B

【答案解析】地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤(rùn)

6.集體土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地( )的行為。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)

D.通行權(quán)

參考答案：A

【答案解析】集體土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。

7.在評(píng)估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是( )。

A.市場(chǎng)法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

參考答案：C

【答案解析】公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無(wú)收益或收益較少，因此，通常采用成本法評(píng)估。

8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。

A.農(nóng)民個(gè)人

B.剩余勞動(dòng)力安置單位

C.地上附著物所有人

D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

參考答案：D

【答案解析】征收集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

9.房地產(chǎn)征用是指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財(cái)產(chǎn)的( )。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.處分權(quán)

D.收益權(quán)

參考答案：B

【答案解析】征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對(duì)單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的臨時(shí)使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )。

A.抵押

B.出售

C.互換

D.贈(zèng)與

參考答案：A

【答案解析】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。

11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說(shuō)法中，正確的是( )。

A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

B.互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的

參考答案：B

【答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢(qián)以外的標(biāo)的物的行為。所以B的說(shuō)法是正確的。

12.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是( )。

A.通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

B.通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

C.通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

參考答案：D

【答案解析】屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說(shuō)法中，正確的是( )。

A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)

B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分

C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓

D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

參考答案：B

【答案解析】《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”

14.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

A.維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益

B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護(hù)耕地

C.按計(jì)劃用地，可以適當(dāng)突破計(jì)劃控制指標(biāo)

D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

參考答案：C

【答案解析】按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。

15.進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)明確( )。

A.調(diào)研人員

B.調(diào)研計(jì)劃

C.調(diào)研目標(biāo)

D.調(diào)研方案

參考答案：C

【答案解析】調(diào)研目標(biāo)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)先明確的。

16.在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研中，對(duì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于( )調(diào)研。

A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.政治法律環(huán)境

C.區(qū)域環(huán)境

D.社會(huì)文化環(huán)境

參考答案：A

【答案解析】對(duì)居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研。

17.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)欲望是房地產(chǎn)需求的( )。

A.主體

B.動(dòng)力

C.保障

D.結(jié)果

參考答案：B

【答案解析】購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。

18.在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研中，對(duì)同類(lèi)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于( )調(diào)研。

A.市場(chǎng)行情

B.市場(chǎng)反響

C.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者

D.消費(fèi)行為

參考答案：C

【答案解析】對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研。

19.下列在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級(jí)資料的是( )。

A.官方統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料

B.公司發(fā)展部針對(duì)特定項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力調(diào)研的資料

C.來(lái)自主管部門(mén)和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資料

D.專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料

參考答案：B

【答案解析】B項(xiàng)屬于初級(jí)資料而不是次級(jí)資料。

20.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接( )而劃分的。

A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品

B.形成增量房地產(chǎn)

C.使投資者擁有房地產(chǎn)

D.取得土地使用權(quán)

參考答案：B

【答案解析】按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為l0年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是( )。

A.6.14%

B.6.15%

C.6.17%

D.6.50%

參考答案：C

【答案解析】i=(1+r/n)^n-1=(1+6%/12)^12-1=6.17%

22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)建筑物( )米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A.1

B.2

C.3

D.4

參考答案：B

【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

23.若某房地產(chǎn)投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因?yàn)樵摲桨甘? )的方案。

A.投資虧損

B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求

C.無(wú)利可圖

D.風(fēng)險(xiǎn)很大

參考答案：B

【答案解析】當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零時(shí)，說(shuō)明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

24.投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是指在一定的市場(chǎng)環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，對(duì)產(chǎn)品的( )進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

A.產(chǎn)量、價(jià)格、成本

B.產(chǎn)量、利潤(rùn)、價(jià)格

C.產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)

D.成本、利潤(rùn)、價(jià)格

參考答案：C

【答案解析】投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是指在一定的市場(chǎng)環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，對(duì)產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

25.在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析時(shí)，臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目( )的臨界數(shù)值。

A.由可行變?yōu)椴豢尚?/p>

B.由低風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楦唢L(fēng)險(xiǎn)

C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)

D.由盈利變?yōu)椴挥?/p>

參考答案：A

【答案解析】臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。

26.從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程來(lái)看，感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是( )階段的重要內(nèi)容。

A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D. 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

參考答案：A

【答案解析】風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程包含兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險(xiǎn);二是分析風(fēng)險(xiǎn)。

27.預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的營(yíng)銷(xiāo)方式。從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的角度看，該營(yíng)銷(xiāo)方式采用了( )的方法。

A.風(fēng)險(xiǎn)回避

B.風(fēng)險(xiǎn)組合

C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D.風(fēng)險(xiǎn)自留

參考答案：C

【答案解析】在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項(xiàng)目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

28.某投資者擬以500萬(wàn)元的限額購(gòu)買(mǎi)店鋪，現(xiàn)有銷(xiāo)售總價(jià)分別為500萬(wàn)元、200萬(wàn)元、l60萬(wàn)元的3個(gè)店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是( )個(gè)。

A.1

B.2

C.3

D.4

參考答案：D

【答案解析】在若干可采用的獨(dú)立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實(shí)施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬(wàn)、200萬(wàn)、160萬(wàn)、(200+160)萬(wàn)共4個(gè)。

29.若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。

A.凈現(xiàn)值法

B.凈將來(lái)值法

C.凈年值法

D.凈現(xiàn)值率法

參考答案：D

【答案解析】在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。

30.采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是( )。

A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

C.若△IRR

參考答案：A

【答案解析】若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu);若0<△IRR

31.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，要對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則的要求。

A.有無(wú)對(duì)比

B.以動(dòng)態(tài)分析為主

C.以定性分析為主

D.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

參考答案：B

【答案解析】動(dòng)態(tài)分析是指利用資金時(shí)間價(jià)值的原理對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。

32.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說(shuō)法中，正確的是( )。

A.單項(xiàng)工程∈單位工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

B.單位工程∈單項(xiàng)工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程

C.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程

D.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程

參考答案：C

【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。

33.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來(lái)自( )。

A.縱向部門(mén)

B.橫向部門(mén)

C.縱向和橫向兩個(gè)部門(mén)

D.項(xiàng)目經(jīng)理

參考答案：C

【答案解析】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中，每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作，指令來(lái)自于縱向和橫向兩個(gè)部門(mén)。

34.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是( )。

A.項(xiàng)目建議書(shū)獲批準(zhǔn)

B.編制可行性研究大綱

C.項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

D.簽訂設(shè)計(jì)合同

參考答案：A

【答案解析】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是項(xiàng)目建議書(shū)獲批準(zhǔn)。

35.在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是( )。

A.承諾

B.議價(jià)

C.要約

D.邀約

參考答案：C

【答案解析】投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是要約。

36.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括( )。

A.稅金

B.土地使用費(fèi)

C.間接費(fèi)

D.直接費(fèi)

參考答案：B

【答案解析】土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。

37.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶(hù)型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃沒(méi)計(jì)的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)遵循的觀念是( )。

A.生產(chǎn)觀念

B.推銷(xiāo)觀念

C.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念

D.產(chǎn)品觀念

參考答案：C

【答案解析】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問(wèn)題是從反映市場(chǎng)的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶(hù)的需求去組織開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。

38.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷(xiāo)售的優(yōu)點(diǎn)是( )。

A.有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)長(zhǎng)

B.銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)成本低

C.銷(xiāo)售策略調(diào)整快捷

D.銷(xiāo)售效益好

參考答案：C

【答案解析】房地產(chǎn)銷(xiāo)售采取直接渠道，產(chǎn)銷(xiāo)直接見(jiàn)面，便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接了解客戶(hù)的需求、購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快地調(diào)整銷(xiāo)售策略。

39.某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金主要來(lái)自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。

A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)

B.維護(hù)企業(yè)形象

C.維持市場(chǎng)占有率

D.維持營(yíng)業(yè)

參考答案：D

【答案解析】當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到市場(chǎng)不景氣、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等方面的沖擊時(shí)，商品房無(wú)法按正常價(jià)格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價(jià)格甚至虧本價(jià)格出售商品以求資金收回，維持營(yíng)業(yè)。

40.某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測(cè)算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。

A.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

B.需求導(dǎo)向定價(jià)法

C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D.比較定價(jià)法

參考答案：B

【答案解析】需求導(dǎo)向定價(jià)法是以客戶(hù)的需求強(qiáng)度及其對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是體現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的一種定價(jià)方法。題目中該企業(yè)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格承受能力確定了項(xiàng)目?jī)r(jià)格，所以是需求導(dǎo)向定價(jià)法。

41.在某花園洋房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來(lái)訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。上述促銷(xiāo)手段屬于房地產(chǎn)促銷(xiāo)方式中的( )。

A.人員推銷(xiāo)

B.活動(dòng)推廣

C.營(yíng)業(yè)推廠

D.公共關(guān)系推廣

參考答案：B

【答案解析】在某花園洋房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來(lái)訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。這是樓盤(pán)慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷(xiāo)的活動(dòng)推廣。

42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價(jià)格為3 500元/㎡。如將該套住宅的價(jià)格調(diào)整到2009年11月1日的價(jià)格，則調(diào)整后的價(jià)格是( )元/㎡。

A.3 552.82

B.3 563.00

C.3 563.47

D.3 574.16

參考答案：C

【答案解析】F=P(1+i)^n，調(diào)整后的價(jià)格=3500×(1+0.3%)^6=3 563.47。

43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( )。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

參考答案：B

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C(1-R)/N=1440，C=600×120=72000，可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

44.某套住宅未來(lái)每年的潛在毛租金收入為2萬(wàn)元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%，該住宅的年凈收益是( )萬(wàn)元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

參考答案：A

【答案解析】?jī)羰找?潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2-2×10%-2×20%=1.4。

45.凈收益=潛在毛租金收入-( )+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

A.空置和收租損失

B.還本付息額

C.折舊額

D.所得稅

參考答案：A

【答案解析】?jī)羰找?潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

46.在物業(yè)管理中，制定臨時(shí)管理規(guī)約的主體是( )。

A.業(yè)主大會(huì)

B.業(yè)主委員會(huì)

C.物業(yè)建設(shè)單位

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

參考答案：C

【答案解析】臨時(shí)管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售之前預(yù)先制定。

47.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的( )原則。

A.公開(kāi)

B.公平

C.公正

D.誠(chéng)實(shí)信用

參考答案：C

【答案解析】公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度，評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的。

48.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

參考答案：C

【答案解析】前期物業(yè)合同的特點(diǎn)有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;過(guò)渡性;附終止條件的合同。

49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。

A.合理原則

B.公開(kāi)原則

C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則

參考答案：D

【答案解析】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的有：合理原則;公開(kāi)原則;費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有權(quán)歸( )。

A.該房屋出售人

B.該房屋買(mǎi)受人

C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)

D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門(mén)

參考答案：B

【答案解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。

51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是( )。

A.借款人

B.抵押人

C.貸款人

D.抵押權(quán)人

參考答案：B

【答案解析】抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。

52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)( )同意，抵押人不得變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。

A.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

B.房屋主管部門(mén)

C.抵押權(quán)人

D.房屋承租人

參考答案：C

【答案解析】在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣(mài)抵押品。

53某人購(gòu)房貸款60萬(wàn)元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬(wàn)元。

A.53

B.55

C.57

D.59

參考答案：C

【答案解析】貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計(jì)算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=6365(元)。要求第10個(gè)月的貸款余額，可知分期付款已清償9個(gè)月，m=9，則貸款余額=α×[(1+i)^(n-m)-1]/[(1+i)^(n-m)×i]=6365×[(1+0.4167%)^111-1]/[(1+0.4167%)^111×0.4167%]=565713.48(元)≈57(萬(wàn))。

54.在按月等額償還方式下，會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款月還款額增加的是( )。

A.降低首付款比例

B.降低貸款利率

C.降低抵押率

D.延長(zhǎng)貸款期限

參考答案：A

【答案解析】根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]可知，當(dāng)首付款比例降低時(shí)，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。

55.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的( )確定。

A.評(píng)估價(jià)值

B.賬面價(jià)值

C.歷史成本

D.交易價(jià)格

參考答案：A

【答案解析】房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。

56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是( )。

A.耕地占用稅

B.房產(chǎn)稅

C.契稅

D.土地增值稅

參考答案：B

【答案解析】房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

57.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說(shuō)法中，正確的是( )。

A.房產(chǎn)稅按評(píng)估值征收

B.房產(chǎn)稅的稅率全國(guó)統(tǒng)一

C.房產(chǎn)稅按季度征收

D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅

參考答案：B

【答案解析】房產(chǎn)稅具有以下基本特點(diǎn)：①屬于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，對(duì)于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。④稅率全國(guó)統(tǒng)一。

58.計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%但不超過(guò)100%的部分，適用稅率是( )。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

參考答案：B

【答案解析】增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、不超過(guò)100%的部分，適用稅率是40%。

59.在征收土地增值稅時(shí)，固定扣除項(xiàng)目( )。

A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額

B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金

C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金

參考答案：A

【答案解析】在征收土地增值稅時(shí)，規(guī)定扣除項(xiàng)目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

60.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需繳納印花稅的是( )。

A.書(shū)立土地使用權(quán)出讓合同

B.領(lǐng)受房產(chǎn)證

C.領(lǐng)受?chē)?guó)有土地使用證

D.書(shū)立土地租賃合同

參考答案：D

【答案解析】土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。

二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

61.決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。

A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的收入水平

C.消費(fèi)者的偏好

D.相關(guān)物品的價(jià)格水平

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

參考答案：ABCD

【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。

62.城市是人類(lèi)社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。

A.畜牧業(yè)

B.商業(yè)

C.制造業(yè)

D.手工業(yè)

E.服務(wù)業(yè)

參考答案：BD

【答案解析】城市是人類(lèi)社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。

63.下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說(shuō)法中，正確的有( )。

A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人

B.能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可

C.不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人

D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償

E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失

參考答案：BD

【答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的，視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。

64.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的區(qū)別有( )。

A.適用范圍不同

B.出讓金形成方式不同

C.最低價(jià)確定的原則不同

D.協(xié)議出讓無(wú)需公布出讓計(jì)劃

E.出讓主體不同

參考答案：ABC

【答案解析】協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同;出讓金形成方式不同;最低價(jià)確定的原則不同。

65.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說(shuō)法中，正確的有( )。

A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒(méi)有對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要

C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同

D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任

E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

參考答案：ADE

【答案解析】對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)，B錯(cuò);國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯(cuò)。

66.房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研是在市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的( )等方面的資料。

A.外貌

B.傾向性

C.感覺(jué)

D.動(dòng)機(jī)

E.態(tài)度

參考答案：BCDE

【答案解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的基本特征、傾向性、感覺(jué)、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。

67.房地產(chǎn)投資具有( )等特點(diǎn)。

A.投資品種的多樣性

B.投資收益的穩(wěn)定性

C.投資價(jià)值的附加性

D.投資變現(xiàn)的便利性

E.投資區(qū)域的差異性

參考答案：ACE

【答案解析】房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價(jià)值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個(gè)別性、投資過(guò)程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策的專(zhuān)業(yè)性。

68.下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有( )。

A.土地取得成本

B.經(jīng)營(yíng)成本

C.租賃收入

D.租售價(jià)格

E.建安工程費(fèi)

參考答案：ABDE

【答案解析】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營(yíng)成本、投資收益率。

69.在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有( )。

A.被比較方案的投資額相同或相近

B.被比較方案具有相同的不確定因索

C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致

D.被比較方案具有相同的計(jì)算期

E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位

參考答案：CDE

【答案解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。

70.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)( )等階段循環(huán)的原理建立起來(lái)的。

A.計(jì)劃

B.協(xié)調(diào)

C.執(zhí)行

D.檢查

E.處理

參考答案：ACDE

【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序，這個(gè)程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來(lái)的。PDCA分為四個(gè)階段，即計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。

71.建設(shè)工程招標(biāo)文件包括( )等。

A.投標(biāo)人須知

B.合同專(zhuān)用條款

C.工程量清單

D.標(biāo)底

E.投標(biāo)書(shū)格式

參考答案：ABCE

【答案解析】招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書(shū)格式、合同的通用條款、合同的專(zhuān)用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。

72.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在選擇銷(xiāo)售渠道時(shí)，應(yīng)考慮銷(xiāo)售渠道的( )。

A.先進(jìn)性

B.可控性

C.社會(huì)性

D.適應(yīng)性

E.經(jīng)濟(jì)性

參考答案：BDE

【答案解析】房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。

73.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有( )等。

A.目標(biāo)任務(wù)法

B.消費(fèi)者需求法

C.銷(xiāo)售百分比法

D.銷(xiāo)售人員規(guī)模法

E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法

參考答案：ACE

【答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷(xiāo)售百分比法、量入為出法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。

74.采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。

A.選取的報(bào)酬率偏低

B.預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大

C.估計(jì)的使用期限偏短

D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

E.估計(jì)的空置率偏高

參考答案：AB

【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來(lái)幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益偏大即A大，則V大;選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。

75.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由( )等組成。

A.估價(jià)委托書(shū)

B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

C.估價(jià)委托合同

D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

參考答案：BDE

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。

A.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人

B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買(mǎi)受人

D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

參考答案：ACD

【答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書(shū)和登記簿記載的房屋所有人;物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有的使用人;法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。

77.物業(yè)管理規(guī)約對(duì)( )具有約束力。

A.全體業(yè)主

B.物業(yè)承租人

C.借住在業(yè)主家的親戚

D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E.物業(yè)的繼受人

參考答案：ABCE

【答案解析】管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。

78.下列財(cái)產(chǎn)中，不得抵押的有()。

A.宅基地

B.土地所有權(quán)

C.集體土地使用權(quán)

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

E.村企業(yè)廠房

參考答案：ABC

【答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，所以DE是可以抵押的。

79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有( )。

A.每月支付的本金均等

B.每月支付的利息均等

C.每月還款額先大后小

D.每月還款額先小后大

E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)

參考答案：AC

【答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月償還的利息越來(lái)越少，每月還款也越來(lái)越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

80.下列行為中，列入契稅征收對(duì)象的有( )。

A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

B.土地使用權(quán)贈(zèng)與

C.土地使用權(quán)交換

D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移

參考答案：ABC

【答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對(duì)象：國(guó)有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承包商。

81.土地行政主管部門(mén)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是( )。

A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求

B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)

C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等

參考答案：BC

【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。

82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

A.3

B.5

C.7

D.10

參考答案：B

【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

83.甲公司在對(duì)居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為( )。

A.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.房屋拆遷許可證

D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案

參考答案：ABD

【答案解析】無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計(jì)劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

84.在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷申請(qǐng)后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。該協(xié)議的特征為( )。

A.拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人

B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

C.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制

D.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性

參考答案：ACD

【答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。

(二)

某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為40萬(wàn)元的普通住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購(gòu)買(mǎi)商品住房。

85.若將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為( )。

A.國(guó)家

B.政府

C.企業(yè)

D.個(gè)人

參考答案：D

【答案解析】個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購(gòu)買(mǎi)看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個(gè)人。

86.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為( )元。

A.1 667

B.2 006

C.2 034

D.3 067

參考答案：B

【答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬(wàn)元)，貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=2006(元)。

87.如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應(yīng)為( )元。

A.5 557

B.6 687

C.6 780

D.10224

參考答案：B

【答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687(元)。

88.對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為( )。

A.貸款利率上調(diào)

B.房?jī)r(jià)下跌

C.房地產(chǎn)周期波動(dòng)

D.資本價(jià)值變化

參考答案：AB

【答案解析】從本題看對(duì)該家庭的購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為：貸款利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌。

(三)

某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場(chǎng)分析。(3)銷(xiāo)售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷(xiāo)售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主。(5)銷(xiāo)售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，并分別與其簽訂委托合同;銷(xiāo)售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷(xiāo)安排：開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息;開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前十名購(gòu)房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

89.在該項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，應(yīng)注重( )。

A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

B.潛在消費(fèi)者需求傾向

C.本項(xiàng)目的成本分析

D.項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅

參考答案：ACD

【答案解析】房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案框架的市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。所以此題答案是ACD。

90.該項(xiàng)目采用的銷(xiāo)售渠道為( )。

A.直接渠道、參與代理

B.間接渠道、共同代理

C.間接渠道、參與代理

D.直接渠道、共同代理

參考答案：B

【答案解析】該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，說(shuō)明該企業(yè)采取的銷(xiāo)售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。

91.若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為25%，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為l2%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為( )元/㎡。

A.3 977

B.4 261

C.4 620

D.4 688

參考答案：D

【答案解析】商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

92.該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案采用的促銷(xiāo)方式有( )。

A.廣告

B.人員推銷(xiāo)

C.活動(dòng)推廣

D.營(yíng)業(yè)推廣

參考答案：ACD

【答案解析】開(kāi)盤(pán)前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息，這屬于廣告促銷(xiāo)方式;開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行開(kāi)盤(pán)儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)及參建單位負(fù)責(zé)人參加，這屬于促銷(xiāo)方式中的活動(dòng)推廣;對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前十名購(gòu)房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠，這屬于促銷(xiāo)方式中的營(yíng)業(yè)推廣。

(四)

某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元/㎡，經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。

93.該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為( )元/㎡。

A.3 200

B.4 000

C.4 100

D.5 000

參考答案：A

【答案解析】套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。

94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為( )。

A.20%

B.50%

C.81%

D.95%

參考答案：C

【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為( )元。

A.4 000

B.6 080

C.6 400

D.7 600

參考答案：B

【答案解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

96.計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。

A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額

B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率

C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額

D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)×(1一經(jīng)過(guò)年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命)

參考答案：BC

【答案解析】計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額

(五)

王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營(yíng)管理。該房屋賬面原值為50萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為l00萬(wàn)元，王某支付的月租金為0.25萬(wàn)元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場(chǎng)價(jià)值為90萬(wàn)元。

97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為( )。

A.王某

B.甲公司

C.乙公司

D.F房屋所在地地方政府

參考答案：B

【答案解析】房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營(yíng)管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。

98.F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為( )萬(wàn)元/年。

A.O.O3

B.O.36

C.0.42

D.O.84

參考答案：B

【答案解析】依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬(wàn)元)。

99.房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為( )萬(wàn)元。

A.10

B.50

C.90

D.100

參考答案：A

【答案解析】房屋交換，契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價(jià)格的差額。F房屋市場(chǎng)價(jià)值為l00萬(wàn)元，G房屋的市場(chǎng)價(jià)值為90萬(wàn)元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)是100-90=10(萬(wàn)元)。

100.契稅的基本特點(diǎn)有( )。

A.屬于所得稅

B.實(shí)行一次性征收

C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

D.各地的稅率可能不同

參考答案：BCD

【答案解析】契稅的基本特點(diǎn)有：①屬于財(cái)產(chǎn)稅;②實(shí)行一次性征收;③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。