2008年經濟師考試《中級房地產》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1.下列關于城市職能或城市性質的表述中，錯誤的是( )。

A.城市職能是指某個城市在國家或一定區(qū)域內的經濟、社會發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔的分工

B.城市職能概念的著眼點是城市的基本活動部分

C.城市性質是城市主要職能的概括和體現(xiàn)

D.城市性質是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn)

2.某城市位于東經ll6°79′，北緯39°57′，該經緯度反映的是該城市的( )。

A.自然地理區(qū)位 B.經濟區(qū)位

C.社會區(qū)位 D.天文區(qū)位

3.韋伯提出的原料指數是指( )。

A.貨物的絕對重量除以制成品總重量

B.限地性原料總重量除以制成品總重量

C.貨物的相對重量除以制成品總重量

D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量

4.伯吉斯對同心圓土地利用模式進行的動態(tài)分析，是從生態(tài)學的( )觀點出發(fā)的。

A.“演替與發(fā)展” B.“入侵和演替”

C.“承繼和發(fā)展” D.“入侵和承繼”

5.對于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則對該類商品房能形成有效需求的是 ( )。

A.甲 B.乙

C.丙 D.丁

6.下列各項目的建設用地使用權，不屬于劃撥范圍的是( )。

A.汽車加油站 B.地稅局機關

C.城市綠地 D.街心公園

7.辦理建設用地使用權抵押登記時，交驗的文件一般不包括( )。

A.抵押合同 B.抵押登記申請書

C.國有建設用地使用權出讓合同 D.國有土地使用證

8.甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權，土地使用期限為法定最高出讓年限，經5年開發(fā)建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為 ( )年。

A.35 B.40

C.45 D.65

9.某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為( )人。

A.3 B.5

C.7 D.9

10.下列各建設項目用地中，土地使用權出讓的最高年限不可能為50年的是( )。

A.別墅用地 B.圖書館用地

C.汽車裝配廠用地 D.購物中心用地

11.房地產市場調研不具有( )的特點。

A.實用性 B.時效性

C.實踐性 D.審美性

12.在房地產市場調研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結論，這是( )原則的要求。

A.客觀性 B.保密性

C.創(chuàng)造性 D.求教性

13.側重房地產消費者的數量及其構成的調研，屬于房地產消費( )調研。

A.行為 B.預期

C.動機 D.市場容量

14.側重對租售代理機構的數量、素質及其租售代理的項目等情況的調研，屬于房地產( )調研。

A.價格 B.促銷

C.營銷渠道 D.競爭情況

15.對房地產市場未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，屬于 ( )的工作內容。

A.房地產市場細分 B.房地產資料收集

C.房地產市場預測 D.房地產競爭分析

16.對房地產開發(fā)項目，從取得房地產開發(fā)用地開始到建成后的物業(yè)管理等各個方面都進行策劃和服務的工作，稱為房地產( )。

A.戰(zhàn)略策劃 B.全程策劃

C.品牌策劃 D.產品策劃

17.SWOT分析法所分為的四個因素是內部優(yōu)勢因素、內部劣勢因素、外部市場環(huán)境中的機會因素和外部市場環(huán)境中的( )。

A.風險因素 B.威脅因素

C.挑戰(zhàn)因素 D.幫助因素

18.下列有關城市規(guī)劃的內容，不屬于城市總體規(guī)劃內容的是( )。

A.確定規(guī)劃期內城市性質、人口和用地規(guī)模

B.確定城市用地發(fā)展方向和布局結構

C.確定城市對外交通系統(tǒng)的結構和布局

D.確定各類用地內適建、不適建、有條件可建的建筑類型

19.住宅開發(fā)建設中，工廠化程度高，施工速度快，但生產基地建設一次性投資量大，運費貴，造價較高的住宅建筑結構形式是( )。

A.大模結構 B.裝配整體式結構

C.全裝配式結構 D.內澆外砌結構

20.建筑密度是指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占( )的比例。

A.用地面積 B.建筑面積

C.住宅基底面積 D.總建筑面積

21.某公司擬將正在經營的餐廳改造成網吧繼續(xù)經營，預計每年將因此而節(jié)約運營成本5萬元，該項目還可能經營30年。當資本利率為l0%時，該項目合適的改造投資不多于( )萬元。

A.47 B.50

C.75 D.150

22.某人購買一套住宅，一次性付款50萬元，使用壽命50年，當資本利率為l0%時，每年的平均住房費用為( )萬元。

A.4.53 B.5.04

C.6.12 D.7.39

23.某人在每年年初按年利率4%購買基金5萬元，復利計息，5年后可獲得( )萬元。

A.26.54 B.27.08

C.28.16 D.29.40

24.現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。

單位：萬元

投資方案

甲

乙

內初期投資

1 000

2 000

3 000年凈收益

300

520

600

A.甲>乙>丙 B.乙>丙>甲

C.乙>甲>丙 D.甲>丙>乙

25.某房地產開發(fā)公司擬開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元/平方米，單位產品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。

A.14 500 B.16 700

C.20 000 D.22 000

26.房地產投資風險中的總體性風險包括市場風險、購買力風險和( )。

A.意外風險 B.預測風險

C.信用風險 D.利率風險

27.房地產投資風險，按其產生原因可分為自然風險、社會風險和( )。

A.市場風險 B.經營風險

C.生產風險 D.決策風險

28.降低房地產投資商業(yè)風險可采用的對策包括考慮預期投資后的維持管理費用、進行房地產類型組合投資和( )等。

A.將風險損失返銷計入成本 B.利用通貨膨脹的影響

C.利用規(guī)模投資來限制競爭 D.充分把握國家金融政策

29.下列有關引起房地產風險的因素中，不屬于房地產投資不可抗力的風險因素是( )。

A.飛機失事 B.政治動蕩

C.環(huán)境污染 D.市場變化

30.房地產開發(fā)企業(yè)由于其收益的變動而造成的風險，屬于( )。

A.決策風險 B.經營風險

C.業(yè)務風險 D.財務風險

31.房地產開發(fā)項目設計管理過程分為不同階段，其中移交設計文件屬于( )。

A.計劃階段 B.啟動階段

C.實施與控制階段 D.收尾階段

32.房地產開發(fā)項目工程招標文件不包括( )。

A.評標委員會組成人員 B.工程量清單

C.合同專用條款 D.合同通用條款

33.在房地產開發(fā)項目建設投資的工程費用中，建筑安裝工程費用包括直接費、間接費( )和稅金。

A.措施費 B.預備費

C.臨時設施費用 D.利潤

34.風險管理的內容不包括( )。

A.風險制造 B.風險識別

C.風險評估 D.風險應對

35.在房地產開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式中，只有( )是一種毋須第三者介入的方式。

A.和解 B.調解

C.仲裁 D.訴訟

36.某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，套內建筑面積的價格為4 000元/平方米，則其建筑面積的價格為( )元/平方米。

A.2 500 B.3 200

C.4 000 D.5 000

37.可比實例成交價格×( )=可比實例正常市場價格。

A.交易情況修正系數 B.房地產價格指數

C.交易日期調整系數 D.房地產狀況調整系數

38.在房地產估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格-( )。

A.房地產價格 B.建筑物開發(fā)成本

C.土地價值 D.建筑物市場價值

39.凈收益=有效毛收入-( )。

A.物業(yè)服務費 B.運營費用

C.經營成本 D.開發(fā)建設成本

40.待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-( )。

A.取得待開發(fā)房地產的稅費 B.轉讓待開發(fā)房地產的稅費

C.銷售開發(fā)完成后的房地產的稅費 D.取得待開發(fā)土地的費用

41.房地產開發(fā)企業(yè)自行租售房地產比委托房地產經紀機構代理租售房地產的突出優(yōu)勢主要體現(xiàn)在( )方面。

A.營銷成本控制 B.營銷經驗

C.對項目的熟悉程度 D.營銷效果

42.房地產開發(fā)企業(yè)選擇房地產經紀機構代理租售房地產時，如果追求協(xié)調和結算簡單，則宜采用( )方式。

A.獨家代理 B.共同代理

C.共同代理加參與代理 D.合作代理加參與代理

43.房地產開發(fā)企業(yè)以房地產投資額、稅費、行業(yè)利潤水平等因素為基礎，確定房地產價格的方法，稱為( )。

A.成本導向定價法 B.需求導向定價法

C.隨行就市定價法 D.比較定價法

44.某房地產開發(fā)項目建設周期較長，開發(fā)企業(yè)希望從項目動工開始，即在項目所在地一定半徑范圍內進行長時間的廣告宣傳，此時宜選用的廣告媒體是( )。

A.電視 B.路牌

C.廣播 D.網絡

45.在房地產促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產品反應的促銷方式是 ( )。

A.廣告宣傳促銷 B.公共關系推廣

C.人員推銷 D.社會公益活動促銷

46.業(yè)主委員會應負責召集或召開的會議不包括( )。

A.業(yè)主大會定期會議 B.業(yè)主大會臨時會議

C.首次業(yè)主大會會議 D.業(yè)主委員會會議

47.新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設( )的暫定期。

A.三個月 B.半年

C.一年 D.二年

48.按照國家有關規(guī)定和業(yè)主大會的決定，可將住宅專項維修資金用于( )。

A.購買一級市場國債 B.國債回購

C.委托理財 D.購買股票

49.《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內必須向物業(yè)所在地的( )備案。

A.社區(qū)工作站

B.市民政部門

C.縣人民政府房地產行政主管部門

D.區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門

50.下列有關物業(yè)服務企業(yè)特征的表述中，錯誤的是( )。

A.物業(yè)服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人

B.物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè)

C.物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是非營利性的

D.物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質的職能

51.根據國家規(guī)定，對空置( )年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1 B.2

C.3 D.4

52.凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須按規(guī)定的繳存基數和繳存比例繳存住房公積金，這一點說明住房公積金是( )的住房儲金。

A.專用性 B.公益性

C.互助性 D.強制性

53.下列人員中，不可以提取職工住房公積金賬戶內存儲余額的是( )。

A.離休、退休人員

B.單位外派至境外長期工作人員

C.完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的人員

D.償還購房貸款本息的人員

54.房地產抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券的機構是( )。

A.商業(yè)銀行 B.房地產公司

C.保險機構 D.特殊目的機構

55.下列關于房地產信托主要特點的說法中，錯誤的是( )。

A.房地產信托的業(yè)務方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性

B.房地產信托投資具有較高的收益性

C.房地產的低流動性，使得房地產信托投資具有很大的風險性

D.房地產信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

56.耕地占用稅的基本特點不包括( )。

A.強調對耕地的保護

B.實行一次性征收

C.以省級行政區(qū)域為單位，分別規(guī)定單位稅額

D.稅額標準在不同地區(qū)不一樣

57.契稅屬于( )。

A.貨物和勞務稅類 B.財產稅類

C.所得稅類 D.其他稅收類

58.房地產企業(yè)應繳納營業(yè)稅稅額的計算公式為( )。

A.應納營業(yè)稅額=營業(yè)額×稅率

B.應納營業(yè)稅額=營業(yè)毛利潤×稅率

C.應納營業(yè)稅額=營業(yè)凈利潤×稅率

D.應納營業(yè)稅額=銷售成本×稅率

59.征收企業(yè)所得稅時，下列項目中，應納入企業(yè)收入總額的是( )。

A.財政撥款 B.政府性基金

C.接受捐贈的收入 D.行政事業(yè)性收費

60.某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為3 000平方米的土地使用權，容積率為l.5，城鎮(zhèn)土地使用稅的標準為每年每平方米5元，則該企業(yè)每年應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為( )元。

A.4 500 B.10 000

C.15 000 D.22 500

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會區(qū)位的有( )。

A.歷史區(qū)位 B.經濟區(qū)位

C.文化區(qū)位 D.政治區(qū)位

E.空間區(qū)位

62.房地產有效需求是( )等因素的函數。

A.商品房品質 B.消費者收入

C.消費對象 D.抵押貸款能力

E.房地產價格

63.下列關于國有建設用地使用權掛牌出讓的說法中，正確的有( )。

A.旅游用途的經營性用地，只能采取掛牌方式出讓

B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布

C.在掛牌期限內，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交

D.在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價

E.出讓人須在掛牌活動結束后5個工作日內退還所有競買人的競買保證金

64.建設用地使用權出租中，出租方的義務包括( )。

A.保管義務 B.修繕義務

C.妨害去除義務 D.租賃標的物返還義務

E.按照合同規(guī)定的時間和標準交付土地及地上建筑物

65.下列房地產市場預測方法中，屬于定量預測的有( )。

A.時間序列法 B.回歸分析法

C.市場因子推演法 D.德爾菲法

E.購買者意圖調查法

66.房地產市場調研資料收集的主要途徑有( )。

A.走訪房地產交易當事人

B.訪問促成房地產交易的房地產經紀人

C.查閱政府和有關部門的房地產登記等資料

D.拜訪業(yè)主委員會委員

E.向工程監(jiān)理人員討教

67.居住小區(qū)的規(guī)模主要根據基層公共建筑成套配置的經濟合理性等綜合考慮，一般以( )。

A.一個小學的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的上限

B.一個小學的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限

C.小區(qū)公共服務設施的最大服務半徑為其用地規(guī)模的上限

D.小區(qū)公共服務設施的最大服務半徑為其用地規(guī)模的下限

E.人口規(guī)模16 000～25 000人為宜

68.對房地產開發(fā)項目進行線性盈虧平衡分析時，劃定固定成本與可變成本可采用 ( )。

A.費用分析法 B.高低點法

C.盈虧平衡圖解法 D.凈現(xiàn)值法

E.回歸分析法

69.降低房地產投資變現(xiàn)風險的對策有( )等。

A.向保險公司投保房地產投資保險 B.關注通貨膨脹對購買力的影響

C.搭配不同房地產投資種類比例 D.選好房地產投資地段

E.選擇容易分割出售的房地產項目進行投資

70.采用風險預防方法防范房地產投資風險的措施有( )。

A.防止相關風險因素的產生

B.設立內部風險損失基金

C.通過合同將損失轉移給非保險企業(yè)

D.對已經存在的相關風險因素進行監(jiān)控

E.對相關風險因素進行時間和空間隔離

71.房地產項目的投資管理包括投資規(guī)劃和投資控制兩個并行的工作過程，其中投資規(guī)劃包括( )等。

A.編制招標文件

B.投資目標的風險分析

C.編制設計概算、施工圖預算，確定工程承包合同價格

D.編制資金使用計劃

E.編制竣工結算

72.房地產開發(fā)項目質量的可靠性體現(xiàn)在( )等。

A.平面、空間布局的合理性 B.隔聲和采光功能的良好性

C.保證防火和抗震要求 D.滿足使用壽命要求

E.與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調性

73.建立價格可比基礎是市場法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內容包括( )。

A.統(tǒng)一付款方式 B.統(tǒng)一付款進度

C.統(tǒng)一成交日期 D.統(tǒng)一面積內涵

E.統(tǒng)一面積單位

74.房地產開發(fā)企業(yè)與房地產經紀機構簽訂委托代理租售合同以后，需要向房地產經紀機構提供的資料有( )。

A.反映項目特征的資料 B.項目銷售執(zhí)行計劃

C.反映項目合法性的資料 D.委托書

E.房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃

75.房地產開發(fā)項目營銷采用滲透定價策略的優(yōu)點有( )。

A.對需求彈性大的房地產有利于拓展銷路

B.價格上有利于排擠競爭對手進入

C.項目營銷后期尾房降價空間較大

D.有利于消費者心理形成高價位高質量的印象

E.對需求彈性小的房地產有利于增加總利潤

76.下列有關采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的表述中，正確的有( )。

A.物業(yè)服務費用應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數

B.物業(yè)服務資金扣除酬金和物業(yè)服務支出后結余的資金歸全體業(yè)主所有

C.物業(yè)服務資金不足交納物業(yè)服務費用部分由物業(yè)服務企業(yè)承擔

D.物業(yè)服務費用的計提基數和計提比例均通過物業(yè)服務合同約定

E.物業(yè)服務過程中產生的歸屬業(yè)主的其他收入，經業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定，可以計提酬金

77.住房公積金管理中心的職責范圍包括( )。

A.制定和調整住房公積金的具體管理措施

B.負責住房公積金的核算

C.審批住房公積金的提取與使用

D.負責住房公積金的保值和歸還

E.審批住房公積金歸集與使用計劃

78.房地產保險的作用包括( )等。

A.抵御意外不幸，實現(xiàn)經濟補償 B.促進房地產業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展

C.改善居住條件，提高居民住房標準 D.增強投保人的信用，促進資金融通

E.為抵押二級市場的發(fā)展提供基礎

79.房地產稅收的特征包括( )等。

A.征稅對象特定，即土地和房屋 B.征收體系復雜，稅種數量多

C.稅源集中于城市 D.稅收基礎穩(wěn)定

E.稅收收入主要歸中央財政

80.下列關于契稅計稅依據的說法中，正確的有( )。

A.房屋買賣，計稅依據為市場平均價格

B.國有土地使用權出讓，計稅依據為成交價格

C.土地使用權贈與，計稅依據由征收機關參照土地使用權出售市場價格核定

D.房屋贈與，計稅依據為房屋重置價格

E.房屋交換，計稅依據為所交換房屋價格的差額

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)

某房地產開發(fā)公司購買一宗土地進行住宅開發(fā)，地價為l 200萬元，一次性付清。預計建設期為兩年，第一年建設投資800萬元，第二年建設投資l 200萬元。住宅總建筑面積為15 000平方米，預計平均售價為4 000元/平方米。銷售計劃為：建設期每年分別預售房屋的20%，現(xiàn)房銷售期兩年分別銷售房屋的30%，銷售稅費等占銷售收入的10%，基準收益率為l0%(地價發(fā)生于年初，其余現(xiàn)金流量發(fā)生在年末)。

81.該項目第四年的累計凈現(xiàn)金流量為( )萬元。

A.1 440 B.1 620

C.1 800 D.2 200

82.該項目的靜態(tài)投資回收期為( )年。

A.2.47 B.2.58

C.2.64 D.2.72

83.該項目的凈現(xiàn)值為( )萬元。

A.-957.47 B.702.92

C.1 278.99 D.1 808.79

84.凈現(xiàn)值法與內部收益率法的區(qū)別主要表現(xiàn)在( )。

A.經濟意義不同

B.在多個互斥項目排序時會得出不同結論

C.對再投資利潤率的假定不同

D.考慮了資金的時間價值

(二)

評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10%，運營費用為毛租金的40%。

85.評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有( )。

A.成本法 B.收益法

C.假設開發(fā)法 D.基準地價修正法

86.該酒店式公寓建成后的年凈收益為( )元/平方米。

A.300 B.360

C.540 D.600

87.已知報酬率為8%，該酒店式公寓建成后的價值為( )元/平方米。

A.3 000 B.3 533

C.3 577 D.3 750

88.該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為( )年。

A.37 B.38

C.39 D.40

(三)

某房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經營權，土地出讓年限50年。根據土地使用權出讓合同及規(guī)劃設計條件，可建設8幢17層的住宅。經過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4 500元/平方米。項目采用一次性開發(fā)的方式，預計建設期2年，第一年開始預售。在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷。

89.根據房地產開發(fā)企業(yè)確定的營銷渠道，銷售隊伍規(guī)模的確定一般采用( )。

A.代理費用估算法 B.收入比例法

C.工作量法 D.競爭對比法

90.該房地產開發(fā)企業(yè)促銷除了可以運用廣告宣傳外，還可用的方法有( )等。

A.還本銷售 B.活動推廣

C.公共關系 D.人員推廣

91.該房地產開發(fā)企業(yè)要運用好選定的價格策略，關鍵是要確定好( )。

A.計價單位 B.起步價

C.調價幅度 D.調價頻率

92.在商品住宅均價確定的基礎上，要確定每套房的售價，還應考慮( )等因素。

A.幢號 B.樓層

C.朝向 D.顧客收入

93.若以商品住宅均價購買一套100平方米的住宅，首付款30%。銀行提供7成按揭，l0年內按月等額還本付息，月利率5‰，每月應向銀行還款( )元。

A.2 638 B.2 711

C.3 497 D.4 776

(四)

某房地產開發(fā)公司開發(fā)建設的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產開發(fā)公司發(fā)布了招標公告，擬通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)來管理該小區(qū)。

94.物業(yè)管理招標投標的原則有( )。

A.公開、公平、公正 B.等價有償

C.誠實信用 D.保護弱者

95.該房地產開發(fā)公司發(fā)布的招標公告須載明的事項不包括( )。

A.該房地產開發(fā)公司的名稱、地址 B.應邀招標的物業(yè)服務企業(yè)

C.獲取招標文件的辦法 D.甲住宅小區(qū)的基本情況

96.評標委員會的下列做法中，錯誤的有( )。

A.為保密起見，評標過程中不召開現(xiàn)場答辯會

B.否決所有投標

C.向招標人提交書面評標報告

D.推薦超過3名有排序的合格中標候選人

(五)

李某決定于2006年11月購買一套普通住房自住，經估價該住房市場價格為100萬元。李某準備向銀行申請個人住房公積金貸款。李某的住房公積金賬戶本息余額為20 000元，李某在10月份繳納的住房公積金為250元，其單位繳納的比例與職工相同。李某離法定退休年齡還有30年。若李某及其家庭成員在法定退休年齡內總共能繳納的住房公積金為25萬元，且李某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為l5萬元。

97.李某在法定退休年齡內，按現(xiàn)繳納標準，需繳存的住房公積金總額為( )萬元。

A.11 B.15

C.18 D.20

98.李某能申請的住房公積金貸款最高額度為( )萬元。

A.2 B.7

C.15 D.25

99.假設李某購得房屋后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該房屋的火災保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。若發(fā)生火災，甲保險公司賠償額度為( )萬元。

A.46.6 B.50

C.53.3 D.64

100.李某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于( )。

A.建造自住住房 B.翻建自住住房

C.大修自住住房 D.購買房地產債券或股票

參考答案及詳解

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1. D

【解析】本題考查城市職能與城市性質的概念與區(qū)別。城市職能與城市性質兩者主要區(qū)別見下表：

區(qū)別項目城市職能城市性質

來源對現(xiàn)狀分析對規(guī)劃期內的目標或方向

數量有多個職能性質是最主要最本質的職能,只有一個

合理程度客觀存在,可能合理也可能不合理確定的理想化的合理的目標

2. D

【解析】本題考查區(qū)位的綜合性。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會區(qū)位中有經濟區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。而天文區(qū)位是指反映地表事物的經緯位置。

3. B

【解析】本題考查原料指數的公式。原料指數=限地性原料總重量÷制成品總重量。

4. D

【解析】本題考查同心圓理論。同心圓理論是由伯吉斯于1925年對芝加哥城市土地利用空間結構分析后總結出來的。他是基于社會生態(tài)學里的入侵和承繼(Invasion-succession)概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)。

5. A

【解析】本題考查有效需求的概念。有效需求必須同時滿足兩個條件：一是消費者愿意購買;二是消費者有能力購買。根據這兩個條件，只有甲可以形成有效需求。

6. A

【解析】本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經營項目，不能以劃撥方式獲得用地。

7. C

【解析】本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。

8. C

【解析】本題考查土地使用權出讓的最高年限。工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

9. B

【解析】本題考查土地使用權招標中評標小組的構成。評標小組由出讓人代表、有關老師組成，人數為5人以上的單數，因此成員至少為5人。

10. D

【解析】本題考查土地使用權出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

11. D

【解析】本題考查房地產市場調研的特點。房地產市場調研具有三個特點，分別是實用性、時效性和實踐性。

12. A

【解析】本題考查房地產市場調研的原則?？陀^原則要求調研必須實事求是，始終以客觀的態(tài)度去反映真實情況，不能主觀武斷地下結論，不能弄虛作假。

13. D

【解析】本題考查房地產需求調研的內容。需求調研分為消費者調研、消費動機調研和消費行為調研三類。而對消費者的數量及其構成的調研屬于第一類中對市場容量的調研。本題可用排除法。

14. C

【解析】本題考查房地產調研的內容與種類。房地產營銷渠道調研，主要包括營銷渠道的選擇、控制與調整;營銷方式的采用;租售代理機構的數量、素質及租售代理情況等內容。

15. C

【解析】本題考查房地產市場預測的概念。

16. B

【解析】本題考查房地產全程策劃的概念?？筛鶕}干顧名思義，直接推導出答案。

17. B

【解析】本題考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四個因素英文單詞第一個字母的組合，大家可以結合英文來記憶，分別是內部優(yōu)勢因素(Strength)、內部劣勢因素((Weakness)、外部機會因素(Opportunity)和外部威脅困素(Threats)。

18. D

【解析】本題考查城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的內容。選項D屬于控制性詳細規(guī)劃的內容。

19. C

【解析】住宅建筑工業(yè)化建筑體系的結構形式大致可分為三大類，具體見下表：

結構形式優(yōu)點缺點

全裝配式結構工廠化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響小，可利用工業(yè)廢料生產基地建設一次性投資量大，運費貴，造價高

大模結構整體性好，工藝靈活，節(jié)省運費鋼筋、水泥用量多，造價較高

裝配整體式結構整體性較好，造價較低，適應性較強，能因地制宜—

20. A

【解析】本題考查建筑密度的計算公式。建筑密度=基底面積/用地面積。

21. A

【解析】該項目合適的改造投資費用不得高于因此節(jié)約的經營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實質仍然是資金時間價值換算中年值換算為現(xiàn)值的計算。

22. B

【解析】本題考查資金時間價值換算中現(xiàn)值換算為年值的計算。

23. C

【解析】本題考查資金時間價值換算中，年值換算為終值的計算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進行換算才能套用公式。畫出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。

錯誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導致錯誤的答案B。

正確的現(xiàn)金流與作法如下：

,正確答案選C。

24. C

【解析】本題考查凈現(xiàn)值指標的計算

NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000

NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000

NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000

該題不需要把三個凈現(xiàn)值全部計算出來，只需計算兩兩之差，根據差的正負，來判定大小，而且其中的系數(P/A，10%,8)只需計算一次，可以重復利用，這樣可以大大減小計算量。

根據以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序為乙>甲>丙。

25. C

【解析】本題考查盈虧平衡點的計算。注意單位一定要一致。

設保本開發(fā)面積為x平方米。

0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26. D

【解析】本題考查房地產投資風險細分類中的總體性風險?？傮w性風險有三種，分別是市場風險、利率風險和購買力風險。

27. B

【解析】本題考查房地產投資風險按產生原因的分類?？梢苑譃樽匀伙L險、社會風險和經營風險。

28. C

【解析】本題考查降低房地產投資商業(yè)風險的對策，一般有六項措施：

(1) 房地產類型組合投資;

(2) 選擇擅長經營的項目;

(3) 規(guī)模投資限制競爭;

(4) 在經濟上升期投資;

(5) 選擇“短平快”項目;

(6) 預期投資后的維持管理費用。

29. D

【解析】房地產投資的不可抗力風險是指由于意外事故、自然災害、戰(zhàn)爭、政變等異常變化引起的房地產投資價值損失。市場變化不屬于自然災害也不屬于意外事故，是一種正常的市場發(fā)展狀況。

30. C

【解析】業(yè)務風險是指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。

31. D

【解析】設計階段又具體分為四個管理過程。計劃階段的主要工作是簽訂合同，啟動階段的主要工作是項目立項、獲得設計任務書，實施與控制階段是具體的設計工作，收尾階段是移交設計文件。

32. A

【解析】評標委員會組成人員的情況在定標前是保密的，不能在招標文件中公開。

33. D

【解析】建筑安裝工程費用包括四項，分別是直接費、間接費、利潤和稅金。

34. A

【解析】風險管理的內容主要有三項，分別是風險識別、風險評估和風險應對

35. A

【解析】房地產開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式有四種，分別是和解、調解、仲裁和訴訟。后三種都需要第三方的介入，只有第一種和解，是指糾紛當事人在自愿友好的基礎上達成共識，這種方式不需要第三方的介入。

36. B

【解析】本題考查市場法中建立價格可比基礎中的統(tǒng)一面積內容的換算。換算的關鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產的總價是相同的。

設建筑面積價格為X

建筑面積下的單價×建筑面積=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積

100X=80×4000

X=3200元/平方米。

37. A

【解析】采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常市場價格。

38. D

【解析】本題考查成本法的公式。房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

則建筑物折舊=重新購建價格-房地產價值

本題注意是房地產價值而非房地產價格。

39. B

【解析】本題考查收益法中凈收益計算的基本公式。凈收益=有效毛收入-運營費用

40. A

【解析】本題考查假設開發(fā)法的基本公式。待開發(fā)房地產價值=開發(fā)完成后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產的稅費。

41 C

【解析】房地產開發(fā)企業(yè)自行租售自己的項目，突出優(yōu)勢是對項目的情況熟悉。

42. A

【解析】獨家代理是指房地產開發(fā)企業(yè)或其它業(yè)主將物業(yè)委托給一家房地產經紀機構代理，委托人和代理人之間是單一的委托代理關系，房地產開發(fā)企業(yè)與代理人之間的協(xié)調和傭金結算相對簡單。

43. A

【解析】成本導向定價法是指以房地產產品成本作為定價基礎的定價方法。題目中已知的都是與成本有關的因素。

44. B

【解析】路牌是戶外廣告的一種形式。戶外廣告具有長期性、固定性、集中性效應，正好符合題中的要求。AC電視和廣播時間短，且分散，網絡廣告主要缺點是效果難以測定。

45. C

【解析】人員推銷由于銷售人員可以和客戶直接進行交流，可以及時聽到客戶對產品的反映，了顧客戶的需求，所以這種方式的信息反饋速度最快。

46. C

【解析】業(yè)主委員會可以召開業(yè)主委員會會議，也可以召開除了首次業(yè)主大會以外的業(yè)主大會定期會議和業(yè)主大會臨時會議。因為首次業(yè)主大會召開時，業(yè)主委員會還沒有成立，因此是由業(yè)主大會籌備組召開的。

47. C

【解析】新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。

48. A

【解析】住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

49. D

【解析】業(yè)主委員會備案的主體是區(qū)、縣人民政府房地產主管部門。

50. C

【解析】物業(yè)服務企業(yè)是一個自負盈虧的獨立的企業(yè)法人，營利性是其根本特征。

51. C

【解析】《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定：對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

52. D

【解析】公積金具有專用性、強制性和互助性三個特點。強制性就如題干所表述的，只要符合規(guī)定的單位和個人，都必須繳存。

53. B

【解析】本題考查住房公積金的提取內容?？刹捎门懦ā?/p>

54. D

【解析】住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發(fā)起者、服務機構、特殊目的機構、信用評級機構和投資者。其中特殊目的機構(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業(yè)務的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券。

55. D

【解析】本題考查房地產信托的特點，主要有三個特點：第一是業(yè)務具有很強的靈活性和多樣性;二是信托財產由于流動性差而具有高風險性;三是信托投資具有高收益性。選項D房地產信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56. C

【解析】耕地占用稅以縣級行政區(qū)為單位。

57. B

【解析】契稅屬于財產稅。

58. A

【解析】對于營業(yè)稅而言，按照營業(yè)額和適用稅率計算應納稅額，計算公式為：應納稅額=營業(yè)額×適用稅率。

59. C

【解析】企業(yè)所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金以及國務院規(guī)定的其他不征稅收入。

60. C

【解析】城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準=3000×5=15000(元)。注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計算，不按建設面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61. BCD

【解析】本題考查區(qū)位的分類。按照客體的多樣性，可以將區(qū)位分成自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。在自然區(qū)位中，有天文區(qū)位和自然地理區(qū)位;在社會區(qū)位中有經濟區(qū)位、文化區(qū)位和政治區(qū)位。

62. BDE

【解析】本題考查決定房地產需求量的因素，即可以表述為房地產有效需求是某些因素的函數。這些因素包括1.房地產價格水平;2.消費者的收入水平;3.消費者的偏好;4. 相關物品的價格水平;5.消費者對未來的預期。選項D抵押貸款能力可以放到第二個因素消費者的收入水平中考慮。消費者的收入包括其實際收入，還包括其獲得金融支持的能力。

63. BC

【解析】本題考查國有建設用地使用權掛牌出讓的相關規(guī)定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。

64. BCE

【解析】本題考查建設用地使用權出租中，出租方、承租方的權利和義務。AD為承租方的義務。

65. ABC

【解析】本題考查房地產市場預測的定量預測方法。定量預測方法一共有三種，分別是時間序列法、回歸分析法和市場因子推演法，而德爾菲法和購買者意圖調查法均屬于定性預測方法。

66. ABC

【解析】本題考查房地產市場調研資料搜集途徑。DE對市場資料收集的幫助不大。

67. BC

【解析】居住小區(qū)的規(guī)模一般以一個小學的最小規(guī)模為其人口規(guī)模的下限，而小區(qū)公共服務設施的最大服務半徑為其用地規(guī)模的上限。人口規(guī)模以10000～15000人為宜。

68. ABE

【解析】劃分固定成本與可變成本的方法主要有費用分解法、高低點法和回歸分析法三種。

69. CDE

【解析】降低房地產投資變現(xiàn)風險的對策主要有：

(1) 把握好搭配投資比例;

(2) 選擇容易分割出售的房地產進行投資;

(3) 不做資金缺口的投資;

(4) 選好房地產投資地段;

(5) 操縱房地產現(xiàn)金流量;

(6) 保證有能力持有房地產足夠時間;

(7) 搞好投資管理工作。

70. ADE

【解析】風險預防一般包括以下措施：

(1) 防止危險因素產生;

(2) 減少已存在的危險因素并對其進行監(jiān)控;

(3) 對風險因素進行時間與空間上的隔離;

(4) 加強投資方保護能力;

(5) 穩(wěn)定、修復和更新受損對象;

(6) 進行風險預防的評價;

(7) 對下一步預防目標進行審核與規(guī)劃。

71. BCD

【解析】投資規(guī)劃，主要是指確定或計算房地產項目的投資費用，以及制定房地產項目實施期間的投資控制工作方案的工程管理活動，主要包括：

(1) 進行投資目標論證分析

(2) 投資目標分解

(3) 制定投資控制工作流程

(4) 投資目標風險分析

(5) 制定投資控制工作制度

(6) 制定有關報表數據的采集、審核與處理

各階段的具體工作如下：

階段主要內容目標

設計準備階段編制投資規(guī)劃指導設計階段的工作

工程設計階段編制設計概算編制施工圖預算,確定工程承包合同價格

工程施工階段編制資金使用計劃作為施工過程中工程計量和工程價款制度的依據

72. CD

【解析】房地產項目的質量通常體現(xiàn)在可用性、可靠性、經濟性、與環(huán)境的協(xié)調等方面。其中可靠性包括三個方面，安全性、可維修性和有效性(指滿足使用壽命要求與滿足抗腐蝕性要求)。

73. ADE

【解析】建立價格可比基礎主要包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和統(tǒng)一面積單位五種。

74. ACD

【解析】代理租售合同簽訂后，委托人應向受托人提交有關資料，包括反映項目特征的資料、反映開發(fā)項目合法性的資料、委托書，如是預售項目還應提交預售許可證。本題可采用排除法，選項B項目銷售執(zhí)行計劃應由經紀機構制定并執(zhí)行，所以無需委托方提供;選項E房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是開發(fā)企業(yè)的內部資料，與銷售無直接關系，所以無需提供。

75. AB

【解析】滲透定價策略是指商品房面市時，以價格定得很低，以低價提高市場占有率。根據價低的特點就可以分析優(yōu)勢。

76. ABDE

【解析】本題考查物業(yè)服務費計費方式中的酬金制的內容。選項C物業(yè)服務資金節(jié)余或不足，均由業(yè)主承擔，無需物業(yè)服務企業(yè)承擔。

77. BCD

【解析】本題考查住房公積金管理中心的職責，注意與住房公積金管理委員會的職責進行區(qū)分。

78. ABDE

【解析】本題考查房地產保險的作用。

79. ABD

【解析】本題考查房地產稅收的特征。選項C應該是稅源分布零散;選項E應該稅收收入主要歸地方。

80. BCE

【解析】契稅的計稅依據分為以下三種情況：

土地出讓、土地使用權出售、房屋買賣-成交價格;

土地使用權贈與、房屋贈與-參照市場價格核定;

土地使用權交換、房屋交換-價格差額。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

81. D

【解析】

首先根據題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。

住宅銷售總額為0.4×15000=6000(萬元)

82. C

【解析】本題考查靜態(tài)投資回收期的計算。根據已經完成的現(xiàn)金流量表套用公式計算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

【解析】本題考查凈現(xiàn)值的計算。

84. ABC

【解析】本題考查凈現(xiàn)值法與內部收益率法的區(qū)別，主要有三項不同：

【解析】在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設開發(fā)法。但是本題中已知的數據只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設開發(fā)法的基礎數據。

86. A

【解析】本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益=潛在毛收入-空置損失-運營費用=50-50×10%-50×40%=25，則年凈收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

【解析】本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。

88. A

【解析】土地使用期一共為40年，土地使用權是1年前通過招標方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2=37年。

89. C

【解析】房地產開發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷售的策略。確定銷售隊伍規(guī)模經常采用的是工作量法。

90. BCD

【解析】房地產促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動推廣和公共關系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動推廣和公共關系三種方式。

91. BCD

【解析】該房地產開發(fā)企業(yè)選用的是低開高走的價格策略，這種策略的關鍵是要確定好起步價、調價頻率和調價幅度三個因素。

92. BC

【解析】確定均價后，再根據每套房的情況，比如樓層、朝向等確定調整差價系數。

93. C

【解析】本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。

房屋總價=100×4500÷10000=45(萬元)

7成按揭貸款，貸款額為45×70%=31.5(萬元)

還款期為10×12=120(期)

94. AC

【解析】物業(yè)管理招標投標的原則有：分別是公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。

95. B

【解析】本項目采用公開招標方式，不存在應邀招標的物業(yè)服務企業(yè)。而且即使是公開招標，在招標公告發(fā)布時，尚不確定有哪些單位會前來投標，因此也不可能列出投標企業(yè)的名稱。本題可以采用排除法。

96. AD

【解析】選項A在評標過程中，現(xiàn)場答辯部分必須公開，其它評標過程應在嚴格保密下進行。選項B評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。選項C向招標人提交書面評標報告是評標委員會的正常工作之一。選項D應該推薦不超過3外有排序的合格的中標候選人。

97. D

【解析】公積金以職工的工資為基數按月繳存，分為職工個人交繳部分和單位交存兩部分。題中已知李某每月交250元，單位比例與職工同，所以單位也交250元，即李某每月繳存的公積金總額為500元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬，共為20萬元。

98. C

【解析】本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。

根據住房公積金的相關規(guī)定，李某可以申請的住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：

(1) 借款人及其家庭成員在退休年齡內可繳存的住房公積金總額25萬元;

(2) 所購住房評估價的70%，即100×70%=70(萬元)

(3) 該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元

以三者最低者為準，則李某申請公積金貸款的最高額度為15萬元。

99. C

【解析】本題考查房地產保險中的重復保險。在重復保險中，投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險價值，即房屋的評估價值100萬元，如果兩家保險公司采取分攤方式賠付，則甲公司獲得的最高賠償為 。

100. ABC

【解析】本題考查個人賬戶上的公積金的使用?？梢杂脕碣徺I、建造、翻建、大修自住住房。對于公積金管理中心來說，可以用公積金來購買國債。但購買國債不能由個人使用，只能由住房公積金管理中心來運作。