中級會計職稱政策法規(guī)：財政部就土地增值稅法草案征求意見

財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于<中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)>向社會公開征求意見的通知》。

公告稱，為了貫徹落實稅收法定原則，提高立法公眾參與度，廣泛凝聚社會共識，推進科學立法、民主立法、開門立法，財政部、國家稅務總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可以在2019年8月15日前，通過以下途徑和方式提出意見：

1.通過中華人民共和國財政部網(wǎng)站(網(wǎng)址是：http://www.mof.gov.cn)首頁《財政法規(guī)意見征集信息管理系統(tǒng)》(網(wǎng)址是：http://lisms.mof.gov.cn);或者通過國家稅務總局網(wǎng)站(網(wǎng)址是：http://www.chinatax.gov.cn)首頁的意見征集系統(tǒng)提出意見。

2.通過信函方式將意見寄至：北京市西城區(qū)三里河南三巷3號財政部條法司(郵政編碼100820);或者北京市海淀區(qū)羊坊店西路5號國家稅務總局財產(chǎn)行為稅司(郵政編碼100038)，并在信封上注明“土地增值稅法征求意見”字樣。

稅法主要內(nèi)容：

(一)關于征稅范圍。

《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上，《征求意見稿》將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產(chǎn))納入征稅范圍。同時，擬將目前對集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

調(diào)整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實十八屆三中全會決定要求，2014年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設用地(以下簡稱集建地)入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。2015年以來，全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。目前，試點地區(qū)通過征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的過渡辦法，對土地增值收益進行調(diào)節(jié)。《土地管理法(修正案)》(草案)已提請全國人大常委會初次審議，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負擔總體穩(wěn)定。

(二)關于稅率和計稅依據(jù)。

《征求意見稿》延續(xù)了《條例》的規(guī)定，明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。

(三)關于扣除項目。

《征求意見稿》將《條例》第六條第五款授權財政部規(guī)定的其他扣除項目調(diào)整為國務院規(guī)定的其他扣除項目，主要考慮是:集體、國有房地產(chǎn)的成本構成差異較大，且不同地區(qū)集建地入市方式、途徑、形態(tài)、用途等差異也很大，成本構成和級差收益千差萬別，再者集體房地產(chǎn)入市目前仍處于試點階段，相關管理制度還在探索和逐步健全過程中，相關扣除項目難以做出統(tǒng)一規(guī)定。

(四)關于稅收優(yōu)惠。

《征求意見稿》在延續(xù)《條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎上，對個別政策做了適當調(diào)整。一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定。二是增加授權國務院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控相關的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權省級政府結(jié)合本地實際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向，落實地方政府主體責任。四是增加授權省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。主要原因是出讓集建地級差收益的地區(qū)差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制，適當下放稅政管理權限，有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產(chǎn)相關稅收優(yōu)惠政策。

(五)關于納稅義務發(fā)生時間和申報納稅期限。

《征求意見稿》增加了關于納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定，明確為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當日。同時，為簡化繳稅程序、方便納稅人，《征求意見稿》調(diào)整了申報繳稅期限。一是將《條例》中分開設置的納稅申報和繳納稅款兩個時間期限合并為申報繳納期限。二是將申報繳稅期限由《條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日后7日內(nèi)申報并在稅務機關核定期限內(nèi)繳稅，調(diào)整為區(qū)分不同類型納稅人，規(guī)定不同的期限。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，自納稅義務發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，申報預繳土地增值稅;達到清算條件后90日內(nèi)，申報清算土地增值稅。對于其他納稅人，自納稅義務發(fā)生之日起30日內(nèi)申報繳稅。

(六)關于征收管理模式。

按照黨中央、國務院關于深化“放管服”改革的有關要求，《征求意見稿》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目實行先預繳后清算的制度，并將現(xiàn)行稅務機關根據(jù)納稅人提供的資料進行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應自行完成清算，結(jié)清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。

中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)

第一條在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人，應當依照本法的規(guī)定繳納土地增值稅。

第二條本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：

(一)轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。

(二)出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。

土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額和本法第八條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入減除本法第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

第六條計算增值額時準予扣除的項目為：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格;

(四)與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關的稅金;

(五)國務院規(guī)定的其他扣除項目。

第七條本法規(guī)定的收入、扣除項目的具體范圍、具體標準由國務院確定。

第八條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第九條納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價格、扣除金額：

(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

(二)提供扣除項目金額不實的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低，又無正當理由的。

第十條出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定。

第十一條下列情形，可減征或免征土地增值稅：

(一)納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;

(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;

(三)國務院可以根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務委員會備案。

第十二條省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報同級人民代表大會常務委員會備案：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

(二)房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

第十三條土地增值稅納稅義務發(fā)生時間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當日。

第十四條納稅人應當向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自納稅義務發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自達到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應繳稅款或向稅務機關申請退稅:

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的;

(五)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(六)國務院確定的其他情形。

第十六條非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理納稅申報并繳納稅款。

第十七條稅務機關應當與相關部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設、規(guī)劃等有關行政主管部門應當向稅務機關提供房地產(chǎn)權屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十八條納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產(chǎn)登記機構不予辦理有關權屬登記。

第十九條土地增值稅的征收管理，依據(jù)本法及《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行。

第二十條土地增值稅預征清算等辦法，由國務院稅務主管部門會同有關部門制定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實際提出具體辦法，并報同級人民代表大會常務委員會決定。

第二十一條納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責任。

第二十二條本法自年月日起施行。1993年12月13日國務院公布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》同時廢止。

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