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會計職稱:聚焦投資性房地產(chǎn)相關(guān)問題

更新時間:2012-11-21 13:18:14 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 本節(jié)有關(guān)投資性房地產(chǎn)相關(guān)問題

  了解:投資性房地產(chǎn)的范圍

  (1)已出租的土地使用權(quán)

  (2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

  (3)已出租的建筑物注意:持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

  1.理解投資性房地產(chǎn)的范圍需要注意以下幾個問題

  (1)準(zhǔn)則中所謂的“出租”,是指經(jīng)營性租賃,不包括融資租賃。

  (2)按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

  由于我國土地所有權(quán)屬于國家,企業(yè)擁有的只是土地使用權(quán),如果在一定期限內(nèi)不開發(fā)的閑置土地,國家要收回其土地使用權(quán)。因此,像投資房產(chǎn)一樣先低價吃進(jìn)一塊地閑置兩三年以后再高價賣出,這是為國家所不允許。新會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南對此也作出了特別說明:閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。

  根據(jù)《閑置土地處置辦法》(中華人民共和國國土資源部令第5 號)的規(guī)定,閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過1年未動工開發(fā)建設(shè)的;或者是已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

  (3)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房產(chǎn)是否屬于“投資性房地產(chǎn)”?

  “投資性房地產(chǎn)”中的“土地使用權(quán)”包括“出租”、“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”兩種情況,“建筑物”只包括“出租”,不包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”這種情況。也就是說,企業(yè)投資購買房產(chǎn),準(zhǔn)備增值后出售不作為投資性房地產(chǎn)核算。

  (4)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

  (5)經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)或建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),原因是企業(yè)對該類資產(chǎn)不擁有產(chǎn)權(quán)。

  2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)需要滿足的條件

  有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件:

 ?、?投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;※所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

 ?、谄髽I(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

  ※同類或類似的房地產(chǎn),對建筑物而言,是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言,是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

  3.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的現(xiàn)金流屬于經(jīng)營活動還是投資活動

  根據(jù)財政部的會計準(zhǔn)則講解,投資性房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)該計入經(jīng)營活動現(xiàn)金流量中的“收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”中,而投資性房地產(chǎn)的處置凈額應(yīng)該計入投資活動現(xiàn)金流量中的“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額”中,購買投資性房地產(chǎn)所支付的現(xiàn)金應(yīng)該計入投資活動“構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金”中。

  準(zhǔn)則講解原文為:

  “3.收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金

  本項目反映企業(yè)除上述各項目外,收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金,如罰款收入、經(jīng)營租賃固定資產(chǎn)收到的現(xiàn)金、投資性房地產(chǎn)收到的租金收入、流動資產(chǎn)損失中由個人賠償?shù)默F(xiàn)金收入、除稅費返還外的其他政府補助收入等?!?/P>

  “3.處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額

  本項目反映企業(yè)出售固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)(如投資性房地產(chǎn))所取得的現(xiàn)金,減去為處置這些資產(chǎn)而支付的有關(guān)稅費后的凈額。”

  “6.購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金

  本項目反映企業(yè)購買、建造固定資產(chǎn),取得無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)(如投資性房地產(chǎn))支付的現(xiàn)金,包括購買機器設(shè)備所支付的現(xiàn)金、建造工程支付的現(xiàn)金、支付在建工程人員的工資等現(xiàn)金支出,不包括為購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息資本化部分,以及融資租入固定資產(chǎn)所支付的租賃費。”

  4.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換計入資本公積和當(dāng)期損益的理解

  為什么做這樣的規(guī)定:非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時,公允價值模式下,公允價值高于賬面價值的,差額計入資本公積,反之,差額計入公允價值變動損益;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時,公允價值模式下,不論公允價值是否高于賬面價值;差額均計入公允價值變動損益。

  (1)投資改自用

  借:固定資產(chǎn)

  貸:投資性房地產(chǎn)――成本

  借或貸:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

  借或貸:公允價值變動損益

  貸差=轉(zhuǎn)換日公允價值-轉(zhuǎn)換日賬面價值=轉(zhuǎn)換日公允價值-上年末公允價值=不超過12個月期間內(nèi)的漲跌價

  (2)自用改投資

  借:投資性房地產(chǎn)――成本

  累計折舊

  固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

  公允價值變動損益(借差)

  貸:固定資產(chǎn)資本公積――其他資本公積(貸差)

  【解答】這是為了防止上市公司虛增利潤。上市公司為了維持股票市價,為了不被證監(jiān)會停牌,經(jīng)常會有調(diào)高利潤的動機。自用轉(zhuǎn)投資,轉(zhuǎn)換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額,因為自用房地產(chǎn)可能是10年、20年前購建的,當(dāng)時的市價很低,經(jīng)過一二十年的漲價,房地產(chǎn)的市價可能翻了好幾倍。上市公司完全可能在需要調(diào)高利潤的時候,把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租。適當(dāng)?shù)臅r候,還可以再把它轉(zhuǎn)換回來,為了堵住這個口子,所以會計準(zhǔn)則規(guī)定,轉(zhuǎn)換收益不能計入公允價值變動損益,而計入資本公積。

  當(dāng)然,如果企業(yè)把這棟樓賣掉,那么原來計入資本公積的差額可以轉(zhuǎn)為收益。比如說,甲企業(yè)2009年年末把這棟辦公樓賣掉,那么,賣樓的時候要把資本公積6000萬轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤。但任何一家企業(yè)不可能天天賣樓,所以賣樓的操作空間就很小了。

  準(zhǔn)則規(guī)定小結(jié):

  成本模式下,無論是投資性房地產(chǎn)向非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,還是非投資性房地產(chǎn)向投資產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,都應(yīng)該對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)損益。

  公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)向非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,差額全部記入“公允價值變動損益”。

  非投資性房地產(chǎn)向投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換,公允價值高記入“資本公積”,公允價值低記入“公允價值變動損益”。

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