發(fā)布《宜春市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法》通知

　　現(xiàn)將《宜春市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法》予以發(fā)布，自2010年8月1日起施行。

　　特此公告。

二0一0年七月二十七日

宜春市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法

　　第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收管理，防止稅收流失，保障國家財(cái)政收入，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場公平競爭的納稅環(huán)境，促進(jìn)依法治稅。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)稅收法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)稅收征管實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我市范圍內(nèi)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的單位和個(gè)人，均為房地產(chǎn)業(yè)稅收納稅人（以下簡稱納稅人）都應(yīng)按本辦法規(guī)定繳納有關(guān)地方稅收（基金）。

　　本辦法所稱房地產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　本辦法所稱單位，是指經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。所稱個(gè)人，是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

　　本辦法所稱地方稅收(基金)，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和教育費(fèi)附加以及防洪保安資金、殘疾人就業(yè)保障金、工會經(jīng)費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、地方教育附加等。

　　第三條 我國境外單位或者個(gè)人銷售不動產(chǎn)，而在我國境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納營業(yè)稅以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

　　第四條 納稅人有下列情形之一的，視同銷售不動產(chǎn)。

　?。ㄒ唬?以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物的行為；

　?。ǘ﹩挝?、個(gè)人將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈與他人的行為；

　?。ㄈ┮酝恋厥褂脵?quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)投資入股，但不與接受投資方共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為；

　　（四）未到國土資源、房管部門辦理土地使用權(quán)、不動產(chǎn)確權(quán)手續(xù)，但實(shí)際已經(jīng)取得土地或不動產(chǎn)的占有、使用和處置權(quán)，并將土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為；

　?。ㄎ澹┩恋厥褂谜吆筒粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間，相互交換土地使用權(quán)和不動產(chǎn)所有權(quán)的行為；

　?。┙邮芩宋写ú粍赢a(chǎn)，而以受托人自己的名義，辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動產(chǎn)建成后將不動產(chǎn)交給委托方的行為；

　　（七）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資者在工程完工之前，將自身開發(fā)工程的全部權(quán)利、義務(wù)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為；

　?。ò耍┏鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃拆遷，投資者以其他房屋安置給被拆遷單位和個(gè)人的行為；

　?。ň牛σ环教峁┩恋厥褂脵?quán)，另一方提供資金，合作建造不動產(chǎn)的行為，依據(jù)下列不同情況分別征稅。

　　1、合作雙方按比例取得不動產(chǎn)所有權(quán)，出地一方取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權(quán)的一方按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為征稅，對出資方按銷售不動產(chǎn)行為征稅。將出資方的投資額按出地方所分得房屋的比例分別確定應(yīng)納稅營業(yè)額。

　　2、對出地一方提供土地使用權(quán)，出資方負(fù)責(zé)建造不動產(chǎn)并使用若干年，期滿后不動產(chǎn)無償歸還出地方的，對出地一方按“服務(wù)業(yè)??租賃業(yè)”征稅，對出資方按“銷售不動產(chǎn)”征稅，將出資方的投資額確定為計(jì)稅營業(yè)額。

　　3、合作雙方成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業(yè)銷售不動產(chǎn)征稅。

　　第五條 下列行為不屬于銷售不動產(chǎn)的征稅范圍：

　　（一）以土地使用權(quán)或不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。

　?。ǘ┩恋厮姓叱鲎屚恋厥褂脵?quán)，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。

　　出讓土地使用權(quán)，是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在一級市場上，各級人民政府將國家所有的土地以指定的地段、面積、使用年限、用途和其他條件通過招標(biāo)、協(xié)議、拍賣等方式，提供給土地使用權(quán)受讓者開發(fā)、經(jīng)營。土地使用權(quán)受讓者要按照出讓合同的規(guī)定，向政府一次性地支付整個(gè)出讓年限的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用。

　　土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，是指根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序收回土地，并根據(jù)土地使用者使用年限的開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　?。ㄈ┮圆粍赢a(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)投資入股，取得接受投資方的股權(quán)后，又將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。

　　第六條 納稅人自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記；外來經(jīng)營戶必須辦理報(bào)驗(yàn)登記，生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)間在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過180天的，應(yīng)當(dāng)在主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記手續(xù)。

　　納稅人辦理不動產(chǎn)項(xiàng)目登記時(shí)應(yīng)提供以下資料：

　?。ㄒ唬恫粍赢a(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》；

　?。ǘ┏鍪緺I業(yè)執(zhí)照副本和稅務(wù)登記證件副本，提供營業(yè)執(zhí)照副本和稅務(wù)登記證副本復(fù)印件；

　?。ㄈ┩恋厥褂米C復(fù)印件；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；

　　（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

　?。┙ㄔO(shè)工程施工許可證復(fù)印件；

　　（七）開戶銀行及賬號；

　?。ò耍┎粍赢a(chǎn)項(xiàng)目平面圖；

　?。ň牛┙ㄖこ淌┕ず贤瑥?fù)印件。

　　納稅人取得商品房預(yù)售許可證，簽訂第一份認(rèn)購協(xié)議或商品房買賣合同并收取第一筆定金之次月15日內(nèi)，持下列有關(guān)資料向項(xiàng)目所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行不動產(chǎn)項(xiàng)目補(bǔ)充登記：

　　（一）《可售房源明細(xì)表》；

　?。ǘ┥唐贩款A(yù)售許可證；

　?。ㄈ┱J(rèn)購協(xié)議或商品房買賣合同。

　　當(dāng)項(xiàng)目登記主要內(nèi)容發(fā)生變更及項(xiàng)目登記內(nèi)容不完整、需要補(bǔ)充時(shí)，納稅人應(yīng)自項(xiàng)目登記內(nèi)容變更（補(bǔ)充）之日起30日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目變更（補(bǔ)充）登記。

　　企業(yè)辦理項(xiàng)目變更（補(bǔ)充）登記時(shí)應(yīng)提供以下資料：

　　（一）《項(xiàng)目變更（補(bǔ)充）登記表》；

　?。ǘ╉?xiàng)目變更（補(bǔ)充）內(nèi)容證明材料；

　?。ㄈ┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。

　　第七條 各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、發(fā)改委、招投標(biāo)等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)行政主管部門的信息溝通，建立定期信息交換機(jī)制，及時(shí)掌握轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)信息，并填制《項(xiàng)目采集信息表》。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將項(xiàng)目采集信息與納稅人報(bào)送的項(xiàng)目登記信息定期進(jìn)行比對，對未辦理項(xiàng)目登記的納稅人應(yīng)進(jìn)行催辦。

　　第八條 納稅人適用稅種、稅目、稅率（征收率）、征收方式。

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，分別按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”、“銷售不動產(chǎn)”稅目，征收5%的營業(yè)稅。

　?。ǘ﹩挝患{稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的所得， 繳納企業(yè)所得稅。對賬務(wù)健全，能夠提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的納稅資料，正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的納稅人，其應(yīng)納企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，企業(yè)所得稅稅率25%。對賬務(wù)不健全，符合國家稅務(wù)總局制定的《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》列舉情形之一的，其應(yīng)納的企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收，核定征收率為：市中心城區(qū)4.95%,其他縣（市、區(qū)）不低于4%。各縣（市、區(qū)）應(yīng)將具體比例報(bào)市局備案。

　　個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)、個(gè)人以及屬于承包、承租、掛靠經(jīng)營，經(jīng)營成果歸個(gè)人所有的納稅人，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的所得，繳納個(gè)人所得稅。納稅人不能提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的納稅資料，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的所得，實(shí)行核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，其征收率為：市中心城區(qū)4.95%,其他縣（市）不低于4%。各縣（市、區(qū)）應(yīng)將具體比例報(bào)市局備案。

　　個(gè)人出售自有住房按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件規(guī)定，征收個(gè)人所得稅。

　?。ㄈ┏鞘芯S護(hù)建設(shè)稅，按實(shí)際繳納營業(yè)稅額計(jì)征，城市為7%；縣城、鎮(zhèn)的為5%；城市、縣城、鎮(zhèn)以外的為1%。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀悺Ｍ恋卦鲋刀悓?shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率為30%?60%。

　　在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，核定征收率按相關(guān)文件的具體規(guī)定執(zhí)行。

　　1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　　4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　（五）印花稅，納稅人從事房地產(chǎn)上述業(yè)務(wù)，與對方訂合同時(shí)，均應(yīng)按照合同的金額，按規(guī)定的稅率申報(bào)繳納印花稅。

　　（六）教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納的營業(yè)稅額計(jì)征，征收率為3%。

　?。ㄆ撸┓篮楸０操Y金、殘疾人就業(yè)保障金、工會經(jīng)費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、地方教育附加按相關(guān)單位規(guī)定的適用征收率代征。

　　第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為營業(yè)額。全部價(jià)款是指成交合同的總價(jià)格，包括向?qū)Ψ绞杖〉母鞣N物質(zhì)利益、分期付款金額以及金融機(jī)構(gòu)提供的按揭貸款。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)金、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，以及單位、個(gè)人將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈與他人的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定其營業(yè)額。

　　第十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收管理

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將其擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)含一并轉(zhuǎn)讓的地面建筑物及其附著物，應(yīng)當(dāng)在向國土資源部門申請土地權(quán)屬變更手續(xù)之前，向土地所在地主管地稅征收機(jī)關(guān)辦理地方稅收（基金）申報(bào)，并提供轉(zhuǎn)讓合同、取得土地使用權(quán)的有效憑證、有資格的社會中介機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格評估報(bào)告等資料，繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機(jī)關(guān)申請開具轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票，國土資源部門憑稅務(wù)發(fā)票、稅票辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)，指納稅人按規(guī)定招聘施工單位和個(gè)人從事土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的行為。其中：土地開發(fā)，包括拆除地面建筑物、構(gòu)筑物及其附著物，土地“三通（路、水、電）一平”等前期工程項(xiàng)目；房產(chǎn)開發(fā)，包括各種建筑物和其他土地附著物及其配套設(shè)施的新建、改建、擴(kuò)建等工程項(xiàng)目。

　　納稅人應(yīng)在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前，主動向主管地稅機(jī)關(guān)提供有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)資料，包括土地平面規(guī)劃、建筑工程修建性詳規(guī)、施工合同（副本）等。在支付建筑安裝工程款時(shí)，督促施工單位和個(gè)人按規(guī)定繳納有關(guān)建筑業(yè)地方稅收，主動向施工單位和個(gè)人索取項(xiàng)目所在地建筑業(yè)發(fā)票，憑合法有效憑證支付工程價(jià)款。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)計(jì)劃部門抄送的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和開工批復(fù)，以及納稅人提供的涉稅信息，及時(shí)主動地對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地方稅收進(jìn)行跟蹤管理。

　　第十二條 銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收管理

　　銷售不動產(chǎn)，是指不動產(chǎn)所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人）有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，包括房產(chǎn)所有權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓。

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)所有權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓

　　1、房產(chǎn)所有權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)開發(fā)商（以下稱納稅人）將其開發(fā)的商品房，包括商品住房、商業(yè)用房、寫字樓等的所有權(quán)銷售給購房單位和個(gè)人的行為。

　　2、房產(chǎn)所有權(quán)首次轉(zhuǎn)讓有關(guān)地方稅收按房號進(jìn)行明細(xì)化管理。

　　納稅人應(yīng)在向房管部門領(lǐng)取預(yù)售房許可證之日起十五日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)售房許可證（復(fù)印件），每棟商品房的結(jié)構(gòu)平面圖（示意圖），并如實(shí)反映每套（間）商品房的面積、編號等情況。

　　納稅人銷售商品房時(shí)必須按規(guī)定填寫《不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)表》（見附表九）。真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)反映每套（間）商品房銷售的時(shí)間、面積、單價(jià)、金額以及房款的收取和發(fā)票的開具等情況。

　　3、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人報(bào)送的《不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)表》進(jìn)行備份保存，按月與納稅人申報(bào)納稅的情況核對，準(zhǔn)確掌握納稅人商品房銷售收入與納稅情況；同時(shí)依據(jù)《不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)表》記錄的情況，將購房戶姓名、銷售合同號碼、銷售單價(jià)、金額、發(fā)票號碼等情況對號補(bǔ)充登錄在商品房結(jié)構(gòu)平面圖內(nèi)，以掌握商品房的存銷情況。

　　4、納稅人在為購房戶辦理房產(chǎn)證之前，必須向主管地稅機(jī)關(guān)辦理地方稅收（基金）結(jié)算，據(jù)實(shí)計(jì)算應(yīng)納地方稅收（基金），申報(bào)繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機(jī)關(guān)申請開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。房管部門憑稅務(wù)發(fā)票、稅票辦理房產(chǎn)證。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓

　　房產(chǎn)所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓，是指房產(chǎn)所有權(quán)人將已使用的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)在向房管部門申請辦理權(quán)屬變更手續(xù)之前，向主管地稅征收機(jī)關(guān)辦理地方稅收（基金）申報(bào)，并提供房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)證、有資格的社會中介機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格評估報(bào)告等資料，繳納地方稅收（基金）后，向主管地稅機(jī)關(guān)申請開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。房管部門憑稅務(wù)發(fā)票、稅票辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。

　　第十三條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)行為應(yīng)納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為其收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款（含預(yù)收定金）方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款（預(yù)收定金）的當(dāng)天。納稅人應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N售房地產(chǎn)的，其應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售房地產(chǎn)的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹戒N售房地產(chǎn)：

　　1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、采取視同買斷方式委托銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3、采取包銷方式委托銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　委托方、受托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)算已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單，已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售清單應(yīng)載明售售開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

　　（五）將開發(fā)房地產(chǎn)先出租再出售的：

　　1、將待售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、將待售房地產(chǎn)以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售房地產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄆ撸﹩挝弧€(gè)人將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)無償贈與他人，以不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ò耍┓课菀呀桓妒褂玫模苑课萁桓妒褂玫漠?dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。不論是否結(jié)清價(jià)款都必須按成交金額（成交金額不真實(shí)的，按評估價(jià)）計(jì)繳稅款。

　　第十四條 納稅人應(yīng)按稅法的規(guī)定及時(shí)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　納稅申報(bào)主要內(nèi)容為：

　?。ㄒ唬稜I業(yè)稅納稅申報(bào)表》；

　　（二）《房屋銷售及自用、捐贈及抵債情況表》；

　?。ㄈ稉芨豆こ炭钋闆r表》；

　?。ㄋ模恫粍赢a(chǎn)銷售發(fā)票領(lǐng)購、開具清單》；

　　（五）《不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)表》；

　?。┴?cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表及主管地稅機(jī)關(guān)要求的其他資料。

　　第十五條 房地產(chǎn)業(yè)納稅人所需發(fā)票實(shí)行由地稅機(jī)關(guān)代管監(jiān)開的方法，納稅人需要開具發(fā)票時(shí)，向主管地稅征收機(jī)關(guān)申請開具。未繳清地方稅收（基金）或者提供的涉稅資料不全的，主管地稅征收機(jī)關(guān)不得為其開具發(fā)票。負(fù)責(zé)開具發(fā)票的人員均須在稅票上登錄發(fā)票號碼，在發(fā)票上登錄稅票號碼，以便監(jiān)督檢查。

　　納稅人申請辦理代開票時(shí)應(yīng)提供以下資料：

　?。ㄒ唬洞_發(fā)票申請表》；

　　（二）完稅憑證原件；

　?。ㄈ┥唐贩抠I賣合同；

　?。ㄋ模┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。

　　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對代開票申請表數(shù)據(jù)和繳納稅款數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，經(jīng)比對相符的予以開具發(fā)票。

　　第十六條 房地產(chǎn)業(yè)所發(fā)生的地方稅收，由其所在地主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，宜春中心城區(qū)（指2020年宜春市中心城區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃的城區(qū)范圍）主管地稅機(jī)關(guān)為市本級地稅征管機(jī)關(guān)。

　　第十七條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期對項(xiàng)目進(jìn)行稅款結(jié)算。

　　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對項(xiàng)目的稅款繳納情況和發(fā)票領(lǐng)購開具等情況進(jìn)行結(jié)算，對每套房屋的銷售和發(fā)票開具等情況進(jìn)行核銷，并填制《項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告》。對少繳稅款的項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知納稅人補(bǔ)繳入庫；對多繳稅款的項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定退稅或抵繳下期應(yīng)納稅款。

　　第十八條 項(xiàng)目銷售完畢后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行稅款清算。

　　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要對項(xiàng)目的稅款繳納情況和發(fā)票領(lǐng)購開具情況等進(jìn)行清算，并對每套房屋的銷售和發(fā)票開具等情況進(jìn)行核銷，并填制《項(xiàng)目決算報(bào)告》。對少繳稅款的項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知納稅人補(bǔ)繳入庫；對多繳稅款的項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定退稅或抵繳下期應(yīng)納稅款。

　　納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　（四）省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　第十九條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在企業(yè)結(jié)清稅款和發(fā)票后三十日內(nèi)根據(jù)《項(xiàng)目決算報(bào)告》填制《項(xiàng)目注銷報(bào)告》，同時(shí)在項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫中予以注銷。

　　第二十條 稅收管理人員，對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項(xiàng)目管理的規(guī)定，納入信息管理系統(tǒng)實(shí)施項(xiàng)目化管理。

　　第二十一條 各級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)建立嚴(yán)密的稅收源泉控管辦法，加強(qiáng)與財(cái)政、發(fā)改委、建設(shè)、國土資源、房管、等部門的工作聯(lián)系，做到部門協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅，共同抓好房地產(chǎn)稅收的征管。

　　主管地稅機(jī)關(guān)可以根據(jù)具體情況，將納稅人從事房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)繳納的地方稅收，依法委托國土資源或房管等相關(guān)單位代征，簽訂代征協(xié)議書，并按規(guī)定支付代征單位的手續(xù)費(fèi)。

　　第二十二條 實(shí)行專業(yè)化管理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)配備專職人員，稅源集中的地方（如市區(qū)、縣城），有條件的應(yīng)設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)業(yè)地方稅收實(shí)行專業(yè)化管理，要落實(shí)管理機(jī)構(gòu)和管理人員的具體職責(zé)范圍，明確工作任務(wù)和工作目標(biāo)。

　　第二十三條 資料管理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按照本辦法要求，收集房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的稅收征管資料。管理部門要及時(shí)登記稅源監(jiān)控臺賬、征納欠稅臺賬。房地產(chǎn)開發(fā)的征管資料，按開發(fā)項(xiàng)目整理保存歸檔，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和商品房再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征管資料按每次交易整理保存歸檔。

　　第二十四條 納稅人具有違反本辦法規(guī)定以及其他稅收違法行為的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

　　第二十五條 地稅主管機(jī)關(guān)及其主管人員，未按本辦法的規(guī)定做好房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收管理造成稅款流失的，依照責(zé)任追究制度追究責(zé)任人和相關(guān)人員的責(zé)任。

　　第二十六條 本辦法未盡事宜，依照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)執(zhí)行。

　　第二十七條 本辦法由宜春市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十八條 本辦法自2010年8月1日起施行。2004年7月28日印發(fā)的《宜春市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理辦法》（宜市地稅發(fā)〔2004〕94號）同時(shí)廢止。