珠海市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法（暫行）（2010年修訂）

　　第一條為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅預(yù)征工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，結(jié)合土地增值稅清算管理規(guī)程，制定本暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。

　　第二條《辦法》適用于珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作。在我市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的各類(lèi)企業(yè)及其他單位和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納稅人”），在房地產(chǎn)項(xiàng)目未進(jìn)行土地增值稅清算前取得銷(xiāo)售收入的，為預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法預(yù)征土地增值稅。

　　第三條考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的復(fù)雜性以及增值率在不同項(xiàng)目之間的差異性，為減少預(yù)繳的稅款與實(shí)際應(yīng)繳稅款的差異，保證稅款及時(shí)入庫(kù)，納稅人應(yīng)分不同項(xiàng)目單獨(dú)確定適用預(yù)征率并向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅務(wù)機(jī)關(guān)”）申報(bào)備案。

　　第四條納稅人取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，須自首次取得銷(xiāo)售收入的次月15日內(nèi)，填寫(xiě)《土地增值稅預(yù)征率備案表》到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)征率報(bào)備手續(xù)，并按照清算管理規(guī)程的規(guī)定報(bào)送相關(guān)的資料。

　　第五條納稅人應(yīng)以項(xiàng)目?jī)?nèi)不同類(lèi)型商品房上月的平均售價(jià)作為平均（每平方米）售價(jià)報(bào)備。

　　第六條納稅人根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)預(yù)算計(jì)劃及前期開(kāi)發(fā)的證明資料，歸集各項(xiàng)預(yù)算成本費(fèi)用，按可售面積分?jǐn)傆?jì)算每平方米可扣除金額報(bào)備。

　?。ㄒ唬w集預(yù)算成本費(fèi)用，包括：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　4、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20％計(jì)算扣除。

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　?。ǘ┌从嘘P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的可售面積分?jǐn)傆?jì)算每平方米可扣除金額。

　　第七條納稅人備案的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)遵循真實(shí)性、合理性的原則，具體條件應(yīng)符合土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，其中：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額必須是企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)不得超出珠海市建設(shè)管理部門(mén)公布的單位定額成本的10%，超出的部分，如無(wú)正當(dāng)理由，報(bào)備時(shí)不得扣除。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中園林綠化、環(huán)境工程費(fèi)用、裝修工程費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格審核，對(duì)明顯偏高又無(wú)正當(dāng)理由的部分予以調(diào)整。

　　第八條納稅人以每平方米售價(jià)和每平方米可扣除金額為計(jì)算依據(jù)，計(jì)算每平方米的增值額和增值率，按適用稅率計(jì)算應(yīng)繳稅款，以稅款占每平方米售價(jià)的百分比為依據(jù)，確定本項(xiàng)目當(dāng)年度的預(yù)征率。

　　第九條為計(jì)算和操作簡(jiǎn)便，預(yù)征率統(tǒng)一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預(yù)征率。

　　第十條除保障性住房項(xiàng)目外，納稅人報(bào)備的預(yù)征率不得低于2%，對(duì)報(bào)備預(yù)征率低于2%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審核，在審核結(jié)果確定前納稅人應(yīng)先按2%進(jìn)行預(yù)繳。

　　第十一條預(yù)征率報(bào)備后，納稅人應(yīng)當(dāng)自首次實(shí)現(xiàn)收入的次月起，在月度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)按月申報(bào)預(yù)繳稅款，稅款金額為當(dāng)月的銷(xiāo)售收入額乘以預(yù)征率。

　　銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)以下列方式確定：

　?。ㄒ唬┮灶A(yù)售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　?。ǘ┮苑制诟犊罘绞匠鍪凵唐贩康模悦科趯?shí)際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　?。ㄈ┮糟y行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

　　（四）以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。

　　第十二條納稅人應(yīng)在年度終了后的兩個(gè)月內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送上年實(shí)際發(fā)生的平均售價(jià)和成本費(fèi)用。如實(shí)際的平均售價(jià)或成本費(fèi)用與報(bào)備時(shí)所填報(bào)的金額發(fā)生較大變化的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)重新報(bào)備、調(diào)整年度預(yù)征率。

　　如無(wú)特殊情況，納稅人不得要求在年中進(jìn)行預(yù)征率的調(diào)整。

　　第十三條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照清算管理規(guī)程的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理，對(duì)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控和成本審核，并積極關(guān)注納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作。

　　如審核發(fā)現(xiàn)納稅人有虛報(bào)、多報(bào)扣除項(xiàng)目金額或少報(bào)平均售價(jià)情況的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在審核結(jié)果確定后的次月要求納稅人按結(jié)果調(diào)整預(yù)征率。

　　第十四條納稅人開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目只有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一種類(lèi)型且報(bào)備增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予預(yù)征土地增值稅。

　　第十五條納稅人開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目達(dá)到清算管理規(guī)程規(guī)定的土地增值稅清算條件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)進(jìn)行清算，預(yù)繳的稅款按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ)。

　　第十六條 本規(guī)定自2010年10月1日起施行。