中級會計職稱《中級會計實務》典型試題解析：投資性房地產(chǎn)

　　1.常見客觀題選材

　?、偻顿Y性房地產(chǎn)的界定;

　　②投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理原則;

　?、弁顿Y性房地產(chǎn)成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式的會計處理原則及關(guān)鍵核算指標的計算;

　?、芄蕛r值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房地產(chǎn)或存貨時的會計處理原則，以及自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時的會計處理原則;

　?、萃顿Y性房地產(chǎn)在處置時損益額的計算。

　　2.典型案例解析

　　【例題1?單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的是( )。

　　A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，期末計提的折舊費用計入管理費用

　　B.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得再轉(zhuǎn)為公允價值模式計量

　　C.按國家規(guī)定認定的閑置土地，不應確認為投資性房地產(chǎn)

　　D.企業(yè)可以根據(jù)需要改變其投資性房地產(chǎn)的計量模式，但應在會計報表附注中披露

　　【正確答案】C

　　【答案解析】選項A，期末計提的折舊費用應計入其他業(yè)務成本;選項B，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式計量;選項D，對于采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得再轉(zhuǎn)為成本模式計量。

　　【例題2?單選題】 甲公司2011年至2014年發(fā)生以下交易或事項：

　　2011年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3 000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2014年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為2 800萬元。

　　甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2014年12月31日，該辦公樓的公允價值為2 200萬元。

　　(1)基于上述資料，下列各項關(guān)于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是( )。

　　A.出租辦公樓應于2014年計提折舊150萬元

　　B.出租辦公樓應于租賃期開始日確認資本公積175萬元

　　C.出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價3 000萬元確認為投資性房地產(chǎn)

　　D.出租辦公樓2014年取得的75萬元租金應沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值

　　【正確答案】B

　　【答案解析】因為采用公允價值模式計量，轉(zhuǎn)換前的賬面價值=3 000-3 000/20×2.5=2 625(萬元)。公允價值為2 800萬元，轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值大于賬面價值，所以差額應該計入資本公積=2 800-2 625=175(萬元)。

　　(2)上述交易或事項對甲公司2014年營業(yè)利潤的影響金額是( )萬元。

　　A.0

　　B.-75

　　C.-600

　　D.-675

　　【正確答案】C

　　【答案解析】轉(zhuǎn)換前折舊金額=3 000/20×1/2=75(萬元);轉(zhuǎn)換后確認半年租金=150/2=75(萬元);當期末，公允價值與賬面價值之間的差額即公允價值變動=2 800-2 200=600(萬元)，那么綜合考慮之后=-75+75-600=-600(萬元)。

　　【例題3?單選題】甲于2007年7月1日開始對一生產(chǎn)用廠房進行改擴建，改擴建前該廠房的原價為2 000萬元，已計提折舊650萬元，已計提減值準備100萬元。在改擴建過程中領用工程物資400萬元，領用生產(chǎn)用原材料200萬元，原材料的進項稅額為34萬元。發(fā)生改擴建人員薪酬50萬元，用銀行存款支付其他相關(guān)費用66萬元。該廠房于2007年12月20日達到預定可使用狀態(tài)。該企業(yè)對改擴建后的廠房采用雙倍余額法計提折舊，預計尚可使用年限為8年，預計凈殘值為50萬元。2009年12月10日，由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品停產(chǎn)，甲決定將上述廠房以經(jīng)營租賃方式對外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為400萬元，起租日為2009年12月31日，營業(yè)稅率為5%，對租出的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，租出后，該廠房仍按原折舊方法、折舊年限和預計凈殘值計提折舊，則2010年因出租此廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤為( )萬元。

　　A.118.75

　　B.98.75

　　C.110.23

　　D.95.45

　　【正確答案】B

　　【答案解析】①2007年末該廠房的原價=2 000-650-100+400+200+34+50+66=2 000(萬元);

　?、?008年廠房的折舊=2 000×25%=500(萬元);

　　③2009年廠房的折舊=(2 000-500)×25%=375(萬元);

　?、?010年廠房的折舊=(2 000-500-375)×25%=281.25(萬元);

　　⑤2010年的租金收入為400萬元;

　?、?010年因出租廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務利潤=400-281.25-400×5%=98.75(萬元)。

　　【例題4?多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的論述中錯誤的有( )。

　　A.自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價值模式的投資性房地產(chǎn)時，如果產(chǎn)生了增值則列入當期“公允價值變動損益”

　　B.由公允價值模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房產(chǎn)時，不論增、貶值均列入當期的“公允價值變動損益”

　　C.以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)計提的減值準備不得在其價值恢復時轉(zhuǎn)回

　　D.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式

　　E.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式應當作為會計估計變更，采用未來適用法進行處理

　　【正確答案】ADE

　　【答案解析】

　　備選答案A：自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價值模式的投資性房地產(chǎn)時如果產(chǎn)生了增值則列入當期“資本公積”。

　　備選答案D：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　備選答案E：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。

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