二級建造師工程法規(guī)重要考點：2Z201041物權的主要種類和與土地相關的物權

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　　2Z201041物權的主要種類和與土地相關的物權

　　一、物權的種類(環(huán)球網校二級建造師頻道整理二建物權資料)

　　物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　(一)所有權

　　所有權是所有人依法對自己財產(包括不動產和動產)所享有的占有、使用、收益和 處分的權利。它是一種財產權，又稱財產所有權。所有權是物權中最重要也最完全的一種權利。

　　(二)用益物權

　　用益物權是權利人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

　　(三)擔保物權(環(huán)球網校二級建造師頻道整理二建物權資料)

　　擔保物權是權利人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利。

　　二、與土地相關的物權

　　(一) 土地所有權

　　—、土地所有權

　　我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　全民所有即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

　　國家實行土地用途管制制度。

　　城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

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　　(二)建設用地使用權

　　1.建設用地使用權的概念

　　建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。

　　2.建設用地使用權的設立

　　建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。(環(huán)球網校二級建造師頻道整理二建物權資料)

　　設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開 競價的方式出讓。國家嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

　　設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。建設用地使 用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　3.建設用地使用權的流轉、續(xù)期和消滅

　　建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，應當符合以下規(guī)定：

　　(1)當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　(2)應當向登記機構申請變更登記。

　　(3)附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

　　住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

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　　(三)地役權

　　1.地役權的概念

　　地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。從性質上說，地役權是按照當 事人的約定設立的用益物權。(環(huán)球網校二級建造師頻道整理二建物權資料)

　　2.地役權的設立

　　設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條 款：

　　(1)當事人的姓名或者名稱和住所;

　　(2)供役地和需役地的位置;

　　(3)利用目的和方 法;

　　(4)利用期限;

　　(5)費用及其支付方式;

　　(6)解決爭議的方法。

　　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

　　例如：

　　土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　3.地役權的變動

　　需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

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