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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章2節(jié)

更新時(shí)間:2015-08-19 09:10:45 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽78收藏39

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摘要   【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章2節(jié)",本文系統(tǒng)闡述

  【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章2節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)您有所幫助,祝考試順利!

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  第八章 成本法及其運(yùn)用

  第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

  土地取得成本:

  土地取得成本也稱為土地費(fèi)用,是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要支出,包括土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)(如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。

  土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑主要有3個(gè):①通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置取得;②通過(guò)征收集體土地取得;③通過(guò)征收國(guó)有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象中的土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑,選取上述三個(gè)途徑之一來(lái)求取。

  建設(shè)成本:

  建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等,主要包括下列幾項(xiàng):

  (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi),如市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo),以及施工通水、通電、通路、場(chǎng)地平整和臨時(shí)用房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。要注意場(chǎng)地平整費(fèi)等費(fèi)用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用或者取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地,則在此就只有部分或者沒(méi)有場(chǎng)地平整費(fèi)等費(fèi)用。

  (2)建筑安裝工程費(fèi),包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。附屬工程是指房屋周?chē)膰鷫?、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。

  (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地,則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分或者沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

  (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

  (5)其他工程費(fèi),包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。

  (6)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi),包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用,如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。

  有時(shí)需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下,一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開(kāi)發(fā)成本;公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大小等情況,歸入土地開(kāi)發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中,或者在兩者之間進(jìn)行合理分配;其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。

  管理費(fèi)用:

  管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出i包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等,可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例,如4%。因此,管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算。

  銷(xiāo)售費(fèi)用:

  銷(xiāo)售費(fèi)用也稱為銷(xiāo)售成本,是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出,包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷(xiāo)售人員費(fèi)用或者銷(xiāo)售代理費(fèi)等。為便于投資利息的測(cè)算,銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)一般是在銷(xiāo)售之前發(fā)生的,銷(xiāo)售代理費(fèi)一般是與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算,如為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的3%。

  投資利息:

  一)投資利息的含義

  投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同,是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息,而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。

  (二)投資利息的計(jì)算

  計(jì)算投資利息需要把握下列5個(gè)方面:

  1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

  應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

  2.計(jì)息周期

  計(jì)息周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間。它可以是年、半年、季、月等,通常為年。

  3.計(jì)息期

  計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期,首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。

  4.計(jì)息方式

  計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息,即只有本金計(jì)算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下,每期的利息是個(gè)常數(shù)。

  5.利率

  利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率。

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