2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章3節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第八章3節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了成本法的基本公式的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第三節(jié) 成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式：

　　把房地產(chǎn)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)的基本公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值一房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格一房地產(chǎn)折舊

　　例如，求取某舊房的價(jià)值，通過(guò)市場(chǎng)法得到同類新房的價(jià)值(即房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格，通常為單價(jià))，然后減去舊房的土地使用期限縮短、建筑物陳舊等造成的價(jià)值減損(即房地產(chǎn)折舊)。但如前所述，這種成本法本質(zhì)上是市場(chǎng)法。

　　把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分采用成本法估價(jià)的基本公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折舊

　　把土地當(dāng)作“原材料”模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程采用成本法估價(jià)的基本公式為：

　　上述公式可根據(jù)以下兩類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn);②舊的房地產(chǎn)。

　　適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：

　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可分為新開(kāi)發(fā)的房地、新開(kāi)發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。在實(shí)際運(yùn)用成本法評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，一般是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。

　　(一)適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式

　　(二)適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式

　　新開(kāi)發(fā)的土地包括征收集體土地并進(jìn)行"三通一平"、"五通一平"等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地平整后的土地，征收國(guó)有土地上房屋并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場(chǎng)地平整后的土地，填海造地，開(kāi)山造地等。

　　(三)適用于新建成的建筑物的基本公式

　　新建成的建筑物價(jià)值為建筑物建設(shè)成本及與該建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，不包含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：

　　成本法的典型估價(jià)對(duì)象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊建筑物兩種情況。

　　(一)適用于舊的房地的基本公式

　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折舊

　　或者

　　舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折舊

　　上述兩個(gè)公式分別對(duì)應(yīng)的是求取房地重新購(gòu)建價(jià)格的第一個(gè)路徑和第二個(gè)路徑，具體見(jiàn)本章第四節(jié)中的房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路。

　　(二)適用于舊建筑物的基本公式

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價(jià)值一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物折舊