2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)第七章6節(jié)
【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)第七章6節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了直接資本化法的知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)您有所幫助,祝考試順利!
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第七章 收益法及其運(yùn)用
第六節(jié) 直接資本化法
直接資本化法概述:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?
(一)直接資本化法的含義及基本公式
直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益,然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中,將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,具體稱為收益乘數(shù)法。
預(yù)測(cè)的未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替??捎糜谥苯淤Y本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益。
(二)幾種收益乘數(shù)法
對(duì)應(yīng)著不同的收益類型,收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(potential gross income multiplier,PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier,EGIM)和凈收益乘數(shù)(net income multiplier,NIM)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
資本化率和收益乘數(shù)的求取方法:
針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 資本化率和收益乘數(shù)都可采用市場(chǎng)提取法,通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長(zhǎng)短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。資本化率(R)還可通過(guò)凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見(jiàn)后面"資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系")及投資組合技術(shù)(見(jiàn)本章第六節(jié))求取。
資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系:
針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率,但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的,是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的,是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算),僅僅表示從收益到價(jià)值的比率,并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益,以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。
直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?
(一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是:①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益,通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系,能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。
但由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化,所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù),對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如,要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同,否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%,而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%,如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值,則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
(二)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是:①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和,這既是預(yù)期原理最形象的表述,又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值,邏輯嚴(yán)密,有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的,直觀并容易理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的,所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率,而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。
但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益,從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷,并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí),直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí),報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值,因?yàn)楣纼r(jià)師可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上所要求的收益率來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。
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