2023年房地產(chǎn)估價師考試必看知識點：房地產(chǎn)轉讓

2023年備考房地產(chǎn)估價師的小伙伴復習得怎么樣了？小編為大家整理了一些考試高頻知識點，今天的知識點是房地產(chǎn)轉讓，供大家復習檢測。

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【知識點詳解】

1、房地產(chǎn)不得轉讓的情形

（1）不符合規(guī)定條件的不得轉讓（未做到下列的不得轉讓）

1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情 形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金 額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設 的用地條件，方可轉讓。

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。

（3）依法收回土地使用權的。

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

（5）權屬有爭議的，指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，在權屬爭 議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

（6）未依法進行登記領取權屬證書的。

（7）法律和行政法規(guī)禁止轉讓的其他情況。

2、不同方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

（1）以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

（2）以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓 對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式：

（3）需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；

（4）不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉讓方征收土地收益金。

【補充】經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形：

1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取 行政劃撥的方式進行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)；

2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

3）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

5）轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；

7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

3、房地產(chǎn)轉讓的程序

房地產(chǎn)轉讓的一般程序：

（1）房源核驗與購房資格審核；

（2）簽訂轉讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報成交價格；

（3）簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議（合同）

（4）依法繳納稅費；

（5）辦理不動產(chǎn)轉移登記；

（6）撥付監(jiān)管的交易資金。

房地產(chǎn)轉讓通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的，轉讓當事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構申請辦理存量房轉讓合同網(wǎng)簽。

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