2023年房地產(chǎn)估價師高頻知識點(diǎn)：成本法估價的操作步驟

2023年房地產(chǎn)估價師考試時間已經(jīng)確定為11月11日、12日，距離考試的日子也越來越近了，小編為大家準(zhǔn)備了一些高頻知識考點(diǎn)，一起來進(jìn)行針對性復(fù)習(xí)吧~

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知識點(diǎn)：成本法估價的操作步驟

房地產(chǎn)價格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

1、選擇具體估價路徑

2、測算重新購建成本（重置成本或重建成本）

建筑物重新購建成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

3、測算折舊額或成新率

（1）年限法

折舊額=(建筑物重新購建成本-凈殘值)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命

=重新購建成本×(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命

成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%

（2）分解法

功能落后

①可修復(fù)

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用

②不可修復(fù)

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和

4、計(jì)算成本價值

房地產(chǎn)成本價值=重新購建成本-折舊

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