2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(87)

　　第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析$lesson$

　　內(nèi)容提要

　　1、市場調(diào)查

　　2、市場分析的手段與方法

　　3、目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇

　　4、競爭者分析

　　5、市場購買行為分析

　　6、房地產(chǎn)市場分析與產(chǎn)品功能定位

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對市場調(diào)查、分析與預(yù)測方法的掌握程度，促使應(yīng)試者提高進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析、細(xì)分房地產(chǎn)市場以及選擇目標(biāo)市場的實(shí)際操作能力和知識水平。

　　考試要求

　　掌握：市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇和市場定位的方法，房地產(chǎn)市場分析的概念與作用，房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的概念與方法。

　　熟悉：市場調(diào)查步驟，市場規(guī)模的估計(jì)和市場趨勢分析方法，識別競爭者、確定競爭者的目標(biāo)、確定競爭者的戰(zhàn)略、判斷競爭者的反應(yīng)模式、制定企業(yè)應(yīng)采取的對策的方法。

　　了解：市場調(diào)查的意義和內(nèi)容，對市場調(diào)查的分析與評估方法，分析消費(fèi)者市場購買行為的方法。

　　第一節(jié) 市 場 調(diào) 查

　　市場調(diào)查是系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、收集、分析并報(bào)告與公司面臨的特定市場營銷狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過程。其目的在于為企業(yè)的決策者進(jìn)行預(yù)測和決策、制訂計(jì)劃提供重要依據(jù)。市場調(diào)查是市場營銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場、認(rèn)識市場的一種有效方法和手段。

　　一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容

　　要管理好一個(gè)企業(yè)，就要安排好未來;要安排好企業(yè)的未來，必須充分掌握信息。企業(yè)的經(jīng)營決策者只有收集全面和可靠的信息，準(zhǔn)確地估計(jì)市場目前和未來發(fā)展變化的方向、趨勢和程度，才能發(fā)現(xiàn)合適的市場機(jī)會、市場威脅和預(yù)見營銷中可能產(chǎn)生的問題，從而調(diào)整企業(yè)的市場營銷決策，以適應(yīng)市場的變化，使企業(yè)能更好地生存和發(fā)展。所以市場調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。

　?、?市場調(diào)查的重要性

　　由于科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，技術(shù)革新的速度大大加快，產(chǎn)品日新月異，國內(nèi)外市場競爭激烈。各企業(yè)為了增強(qiáng)產(chǎn)品在市場上的競爭能力，都希望能隨著變化萬千的市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)做出相應(yīng)的正確決策，并在采取行動(dòng)之前，能獲得有關(guān)的市場信息和情報(bào)資料，以避免做出錯(cuò)誤的決策，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)。尤其當(dāng)企業(yè)由以往的地區(qū)性銷售擴(kuò)大為全國性銷售，甚至發(fā)展到國際性營銷時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營決策者或銷售部門的主管人員實(shí)際上已不大可能親自與市場廣泛接觸。而市場情況千變?nèi)f化，消費(fèi)者需求愈來愈多樣化和挑剔，他們的愛好、動(dòng)機(jī)、欲望對市場營銷的影響很大。因此，企業(yè)要了解哪種產(chǎn)品是顧客所需要的，如何訂出適宜的價(jià)格，怎樣合理地選擇分銷渠道，選擇適當(dāng)?shù)匿N售促進(jìn)方式，適時(shí)滿足顧客需求，了解潛在市場情況等，都需要做好市場調(diào)查工作，從多方面獲取市場情報(bào)資料，敏感地捕捉這些信息，分析企業(yè)的生產(chǎn)與市場需求之間的內(nèi)在聯(lián)系，周密分析和研究市場需求變化的規(guī)律，用以指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營決策，有預(yù)見地安排市場營銷活動(dòng)，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，促進(jìn)企業(yè)更好地生存和發(fā)展。企業(yè)通過對市場環(huán)境和消費(fèi)者行為的調(diào)查，取得市場營銷方面的情報(bào)資料。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者可根據(jù)這些調(diào)查資料和來自本企業(yè)其他職能部門的情報(bào)資料做下述工作。

　?、?分析研究產(chǎn)品的生命周期，確定研制設(shè)計(jì)新產(chǎn)品、整頓或

　　淘汰老產(chǎn)品，制訂產(chǎn)品生命周期各階段的市場營銷策略，確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷售計(jì)劃;

　?、?根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)，在不違反國家政策的前提下，研究產(chǎn)品適宜的售價(jià)，制定企業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)策略，確定新產(chǎn)品定價(jià)多少，老產(chǎn)品價(jià)格如何調(diào)整，確定產(chǎn)品的批發(fā)價(jià)和零售價(jià);

　　⑶ 設(shè)計(jì)銷售促進(jìn)方案，加強(qiáng)推銷活動(dòng)、廣告宣傳和銷售服務(wù)，開展公關(guān)活動(dòng)，搞好公共關(guān)系，樹立企業(yè)和產(chǎn)品形象，組織營業(yè)推廣活動(dòng)，擴(kuò)大銷售量;

　　⑷ 在考慮市場、產(chǎn)品等因素的基礎(chǔ)上，合理選擇分銷渠道，盡量減少流通環(huán)節(jié)，縮短運(yùn)輸路線，降低運(yùn)輸成本和倉儲費(fèi)用，降低銷售成本;

　?、?企業(yè)綜合運(yùn)用各種營銷手段，制訂正確的市場營銷綜合策略，使企業(yè)在市場競爭中獲取更多的利潤，取得良好的經(jīng)營效果;同時(shí)在市場營銷策略實(shí)施過程中，繼續(xù)對市場環(huán)境和消費(fèi)者行為進(jìn)行調(diào)查，掌握市場動(dòng)向、發(fā)展趨勢、競爭對手情況等，及時(shí)反饋信息、儲存信息，為開發(fā)新產(chǎn)品、保持現(xiàn)有市場、開拓未來市場服務(wù)。

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