2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(56)
三、管理費(fèi)用$lesson$
管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等,可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以,在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通??砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。
四、投資利息
投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同,它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息,無論它們的來源是借貸資金還是自有資金,都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息,自有資金要放棄可得的存款利息。另外,從估價(jià)的角度來看,開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開,不能算做利潤(rùn)。
例題:投資利息包括( )的利息。
A、土地取得成本; B、土地開發(fā)成本; C、A+B; D、A+B+管理費(fèi)用。
答案:D
五、銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費(fèi),又可分為下列3類:
1.銷售費(fèi)用,包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi);
2.銷售稅金及附加,包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;
3.其他銷售稅費(fèi),包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。
上述三類銷售稅費(fèi),通常是售價(jià)的一定比率,特別是銷售稅金及附加,所以,在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來估算。
六、開發(fā)利潤(rùn)
現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果,是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中,“售價(jià)”是未知的,需要求取的,開發(fā)利潤(rùn)是要先估算的,所以,運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開發(fā)利潤(rùn)。估算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn):
1.開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的,即:開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)。
2.開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn),而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn),也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。
3.開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種:
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