2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(55)

　　例題：$lesson$

　　三、成本法的操作步驟

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：

　　1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料;

　　2.估算重新購建價格;

　　3.估算折舊;

　　4.求取積算價格。

　　例題：運用成本法評估所得價格，通常稱為( )

　　A、成本價格; B、積算價格; C、購買價格; D、收益價格。

　　答案：B

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　運用成本法估價，需要懂得房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)價格的實際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價格構(gòu)成還取決于對其構(gòu)成項目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價格構(gòu)成內(nèi)容也會不同。在實際運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時間，既不可有重復(fù)也不可漏項，在此基礎(chǔ)上再針對估價對象的實際情況確定其價格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項目。

　　下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：(1)土地取得成本;(2)開發(fā)成本;(3)管理費用;(4)投資利息;(5)銷售稅費;(6)開發(fā)利潤。

　　一、土地取得成本

　　土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(買方)繳納的稅費構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列3種：

　　1.通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等。

　　2.通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權(quán)出讓金等。

　　3.通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(如交易手續(xù)費、契稅)等。

　　二、開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

　　1.勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用;

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設(shè)費用;

　　3.建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費;

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用;

　　5.開發(fā)過程中的稅費。

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