2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(68)

　?、?招標工作小組組成人員$lesson$

　　①決策人員。即開發(fā)商本身或其授權代表，代表開發(fā)商全權處理具體事務。

　　②專業(yè)技術與經(jīng)濟方面的老師。包括建筑師，結構、設備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價工程師等。由他們負責向開發(fā)商或其授權代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理。

　　③助理人員。即決策和專業(yè)技術人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。上述人員可以是開發(fā)商自身的工作人員，也可以是開發(fā)商聘請的人員。開發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個招標工作小組，即招標委員會。但更好的辦法是委托招標代理機構，由招標代理機構組織招標委員會，承辦招標的技術性和事務性工作，而最終決策仍需由開發(fā)商做出。這種做法可以節(jié)省開發(fā)商大量工作人員，同時又可利用招標代理機構的信息和業(yè)務聯(lián)系，提高招投標工作的效率。

　?、?招標程序

　　按照一般做法，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標程序如下：

　?、?申請招標

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)建設項目列入了城市年度開工計劃、開發(fā)商獲得了土地使用權，領取了建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場具備了"三通一平"或"七通一平"的建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實，那么開發(fā)商即可向當?shù)亟ㄔO主管部門辦理建設工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準后持建設主管部門同意招標的"建設工程開工審批表"和招標申請書，開發(fā)商可向當?shù)卣型稑斯芾聿块T登記、申請招標，并領取招標用表。開發(fā)商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

　?、?編制招標文件

　　當開發(fā)商的招標申請獲得批準后，即應著手準備招標文件。招標文件是開發(fā)商向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。招標人應當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應包括：工程綜合說明，招標方式及對發(fā)包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

　?、?編制招標工程標底

　　編制標底是開發(fā)商招標的一項重要準備工作。標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據(jù)之一。通過制定標底，使開發(fā)商預先明確自己在擬建工程中應承擔的財務義務，從而安排資金計劃。

　　招標工程的標底可由開發(fā)商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營業(yè)執(zhí)照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時進行。開發(fā)商必須把工程標底送當?shù)睾贤A算審查機關確認，密封后再經(jīng)當?shù)卣袠斯芾磙k公室核準方能生效。

　　當前，編制招標工程標底的方法很多，按其所用的基礎數(shù)據(jù)不同，可分為以施工圖預算為基礎編制;以概算額或擴大綜合定額為基礎編制;以平方米造價包干為基礎編制等。

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