2012年房地產估價師《理論與方法》精講(14)

　　第二節(jié) 房地產的供求與價格

　　一、房地產的需求

　　某種房地產的需求，是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。所以，在確定需求時，只考慮有支付能力的需要。

　　對某種房地產的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：

　　1.該種房地產的價格水平。一股來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少;價格下降，對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價格成同方向變化。

　　2.消費者的收入水平。對于多數商品來說，當消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。

　　3。相關房地產的價格水平。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。某種房地產的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產。

　　替代品之間，一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。某種房地產的互補品，是指與它相互配套的其他房地產?；パa品之間，對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。

　　4.消費者的偏好。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加;相反，需求就會減少。

　　5.消費者對未來的預期。當預期未來收入增加時，就會增加現期需求;相反，就會減少現期需求。當預期某種房地產的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產的現期需求;相反，就會減少對該種房地產的現期需求。

　　房地產的需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系。在圖2―1(a)中，橫軸表示需求數量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。

　　如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。如圖2―1(b)，以Do為基礎，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由Do向右位移到Dl;

　　如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由Do向左位移到D2。

　　二、房地產的供給

　　某種房地產的供給，是指房地產開發(fā)商，和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。形成供給有2個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開發(fā)商或擁有者對某種房地產只有開發(fā)或出售的愿望，而沒有開發(fā)或出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。

　　對某種房地產的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：

　　1.該種房地產的價格水平。―般來說，某種房地產的價格越高，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越多;相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越少。

　　2.該種房地產的開發(fā)成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產的供給減少;相反，會使該種房地產的供給增加。

　　3.該種房地產的開發(fā)技術水平。在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數量的房地產。

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