全國土地估價師資格考試大綱-2006年(四)

　　第四部分 土地估價方法
  
一、土地估價概念
    
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對土地估價的定義、作用及現(xiàn)實意義的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價的定義、作用。
    熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向。
    了解：我國土地估價的產(chǎn)生北京和發(fā)展過程。
    （三）考試范圍
    1、土地估價的定義
    2、土地估價的作用及現(xiàn)實意義
    3、土地估價的使用方向
    4、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
 
二、土地估價的原則

    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對土地估價原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價原則內(nèi)涵。
    熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點。
    了解：土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。
    （三）考試范圍
    1、土地估價原則
    （1）預(yù)期收益原則
    （2）替代原則
    （3）最有效利用原則
    （4）供需原則
    （5）報酬遞增遞減原則
    （6）貢獻原則
    （7）變動原則
    （8）合法原則
    2、不同估價原則適用范圍及注意點
    3、土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景

三、土地估價的基本步驟
 
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對土地估價整體把握能力及對各步驟的技術(shù)要點的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價步驟及邏輯關(guān)系。
    熟悉：土地估價各步驟的技術(shù)要點。
    了解：土地估價各步驟在實際工作中不同情況的處理。
    （三）考試范圍
    1、土地估價基本步驟
    （1）確定估價基本事項
    （2）擬訂估價作業(yè)計劃
    （3）收集資料，實地踏勘
    （4）分析整理相關(guān)資料
    （5）選定方法試算價格
    （6）確定宗地估價結(jié)果
    （7）撰寫估價報告書
    2、各步驟內(nèi)容、作用及相互關(guān)系
    3、土地估價各步驟在實際工作中不同情況的處理
 
四、收益還原法
    
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原則及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：收益還原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法。
    熟悉：收益還原法的適用范圍。
    （三）考試范圍
    1、收益還原法概念
    2、收益還原法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達式
    （3）公式各變量的含義
    3、收益還原法不同情況下的公式
    （1）預(yù)期純收益不變情況下的公式
    （2）預(yù)期純收益變化情況下的公式
    （3）還原率變化情況下的公式
    （4）收益年期不同情況下的公式
    （5）不同公式的應(yīng)用條件
    4、收益還原法估價的基本步驟
    （1）總收益測算的項目和方法
    （2）總費用測算的項目和方法
    （3）不同條件下純收益測算方法
    （4）還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
    （5）評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果的確定
     5、土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算。
    （1）土地年總收益的概念
    （2）土地年總收益的構(gòu)成及計算方法
    （3）不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
    6、總費用的測算方法
    （1）土地年總費用的概念
    （2）土地年總費用的構(gòu)成及計算方法
    （3）不同條件下土地年總費用的計算要求及方法
    7、土地純收益的概念及測算方法
    （1）土地純收益的概念
    （2）土地春收益的計算方法
    （3）不同條件下土地純收益的計算要求及方法
    8、土地還原率的概念及其確定方法
    （1）土地還原率概念
    （2）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率
    （3）安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率
    （4）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率
    （5）土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的完成
    9、收益還原法的適用方法

四、市場比較法
 
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對市場比較法的原理和特點的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價步驟，主要參數(shù)的確定方法。
    熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應(yīng)用要求。
    了解：市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。
    （三）考試范圍
    1、市場比較法的概念
    2、市場比較法的特征
    3、市場比較法的原理
    （1）理論依據(jù)
    （2）適用的估價原則
    （3）適用的假定條件
    4、市場比較法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）共識的表達式
    （3）公式各變量的含義
    （4）公式計算的基本要求
    5、市場比較法的估價步驟
    （1）調(diào)查與選擇比較案例
    （2）確定價格可比基準
    （3）交易情況修正
    （4）估價期日修正
    （5）區(qū)域因素比較與修正
    （6）個別因素比較與修正
    （7）其他相關(guān)修正
    （8）確定比準價格
    6、調(diào)查與選擇比較案例
    （1）比較案例的概念
    （2）比較案例的要求
    （3）比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
    （4）比較案例的調(diào)查途徑和方法
    （5）比較案例選擇的環(huán)境
    （6）比較案例選擇的原則和方法
    7、確定價格可比基準
    （1）地價可比基準的概念
    （2）地價可比基準確定的原則
    （3）可比基準的內(nèi)容
    （4）可比基準確定的方法
    8、交易情況修正
    （1）交易情況的概念
    （2）交易情況的種類
    （3）交易情況修正的目的
    （4）不同交易情況的修正原則
    （5）交易情況修正系數(shù)確定方法
    9、估價期日修正
    （1）估價期日的概念
    （2）估價期日修正的目的
    （3）估價期日修正的原則
    （4）估價期日修正系數(shù)
    （5）權(quán)重確定方法等
    10、區(qū)域因素比較與修正
    （1）區(qū)域因素的概念
    （2）區(qū)域因素的種類
    （3）區(qū)域因素選擇的方法
    （4）區(qū)域因素比較的內(nèi)容
    （5）區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等
    11、個別因素比較與修正
    （1）個別因素的概念
    （2）個別因素的種類
    （3）個別因素選擇的方法
    （4）個別因素比較的方法
    （5）個別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法
    12、其他相關(guān)修正的類型及修正方法
    13、確定比準價格
    （1）比準價格的概念
    （2）比準價格確定的方法
    14、市場比較法適用范圍
    （1）市場比較法適用范圍及基本條件
    （2）市場比較法確定其他參數(shù)的基本方法
    15、市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用
 
    六、成本逼近法
    
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：基本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算。
    熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點、適用范圍及要求。
    了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
    （三）考試范圍
    1、成本逼近法概念
    2、成本逼近法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達式
    （3）共識各變量的含義
    （4）各公式的適用條件
    3、成本逼近法估價步驟
    （1）確定土地取得費
    （2）確定土地開發(fā)費
    （3）計算稅費
    （4）計算利息
    （5）計算利潤
    （6）確定土地增值
    （7）修正并確定土地價格
    4、土地取得費的概念、構(gòu)成及計算方法
    （1）土地取得費的概念
    （2）土地取得費的構(gòu)成及計算方法
    （3）不同土地取得情況下土地取得費的計算要求及方法
    5、土地開發(fā)費
    （1）土地開發(fā)費的概念
    （2）土地開發(fā)費的構(gòu)成及計算方法
    （3）不同條件下土地開發(fā)費的計算要求及方法
    6、利息
    （1）利息的概念
    （2）利息計算方式及其區(qū)別
    （3）單利與復(fù)利的計算方法
    7、利潤
    （1）利潤的概念
    （2）利潤的計算依據(jù)
    （3）利潤的計算方法
    8、土地增值
    （1）土地增值的概念
    （2）土地增值的計算方法
    （3）不同條件下土地增值的計算要求及方法
    9、土地價格修正與確定
    （1）修正的原則及要求
    （2）修正的因素及修正公式
    （3）根據(jù)估價對象條件修正的要求
    10、成本逼近法適用范圍
 
    七、剩余法
    
（一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
    掌握：剩余法的概念、公式、估價步驟及各項參數(shù)的求取。
    熟悉：剩余法的應(yīng)用特點、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
    了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
（三）考試范圍
    1、剩余法的概念
    2、剩余法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達式
    （3）公式各變量的含義
    （4）各公式的適用條件
    3、剩余法估價步驟
    （1）最佳開發(fā)利用方式的確定
    （2）開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算
    （3）開發(fā)成本的計算
    （4）利息的計算
    （5）利潤的計算
    （6）土地價格的計算
    4、最佳開發(fā)利用方式
    （1）最佳開發(fā)利用方式的選擇依據(jù)
    （2）確定最佳開發(fā)利用方式所要確定的項目
    5、開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算
    （1）開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算
    （2）不同條件下不動產(chǎn)總價值的計算要求及方法
    6、開發(fā)成本
    （1）開發(fā)成本的概念
    （2）開發(fā)成本的構(gòu)成及計算依據(jù)
    （3）不同條件下開發(fā)成本的計算要求及方法
    7、利息
    （1）剩余法中利息計算方式及其區(qū)別
    （2）單利與復(fù)利的計算方法
    （3）傳統(tǒng)方法和先進流量折現(xiàn)法
    （4）利息率的選取依據(jù)及確定方法
    8、利潤
    （1）利潤的概念
    （2）利潤的計算依據(jù)
    （3）計算利潤的參數(shù)確定、計算方法
    9、土地價格的計算
    （1）適用公式的選擇
    （2）土地價格的計算公式與方法
    10、剩余法適用范圍
 
    八、路線價法
    
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對路線價估價法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：路線價及路線價估價法的概念、基本原理、測算方法、修正系數(shù)的確定方法。
    熟悉：路線價估價法操作步驟，路線價估價法則；路線價修正體系內(nèi)容與要求。
    （三）考試范圍
    1、路線價法的概念
    （1）路線價的概念
    （2）路線價法的概念
    （3）路線價法的基本原理
    2、與路線價估價法有關(guān)的概念
    （1）標準深度
    （2）里地線
    （3）深度指數(shù)修正表
    （4）路線價區(qū)段等
    3、路線價估價法的操作步驟
    4、路線價深度修正方法
    （1）四三二一法則
    （2）霍爾曼法則
    （3）哈柏法則等
    5、其他宗地條件修正系數(shù)編制
    6、路線價估價法的適用范圍
    7、路線價估價法的實際應(yīng)用
 
    九、基準地價系數(shù)修正法
    （一）考試目的
    測試應(yīng)試人員對基準地價系數(shù)修正法的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：基準地價系數(shù)修正法的概念、原理、公式步驟。
    熟悉：基準地價系數(shù)修正法的適用范圍。
    了解：農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟。
    （三）考試范圍
    1、基準地價系數(shù)修正法的概述
    （1）基準地價系數(shù)修正法的概念
    （2）基準地價系數(shù)修正啊法的基本原理
    2、基準地價系數(shù)修正法的公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達式
    （3）共識各變量的含義
    （4）不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
    3、采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟
    （1）基準地價成果介紹的基本要求
    （2）宗地級別及基準地價的確定
    （3）宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)的確定
    （4）年期修正的公式與方法
    （5）期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
    （6）容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
    （7）開發(fā)程度及其他因素修正
    （8）修正確定宗地價格
    4、基準地價系數(shù)修正法的適用范圍
    5、農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟
 
    十、確定土地價格方法
    （一）考試目的
    測試應(yīng)考人員對在試算價格的基礎(chǔ)上確定土地評估價格方法的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：確定土地評估價格的基本步驟。
    熟悉：地價確定各步驟的方法及要求。
    （三）考試范圍
    1、地價確定的步驟
    （1）估價過程檢查
    （2）不同方法估價結(jié)果分析
    （3）估價值調(diào)整
    （4）適應(yīng)性分析
    （5）準確性分析
    （6）估價結(jié)果確定
    2、地價確定各步驟的操作方法及要求