物業(yè)管理操作實務(wù)(四)

　?。ㄈI(yè)主委員會的任期和職權(quán)
　　1.任期
　　業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會；其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加；新一屆業(yè)主委員會名單應(yīng)報所在地區(qū)、縣房管局備案。
　　業(yè)主委員會委員因故不能履行職責(zé)，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。
　　業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準登記的區(qū)、縣房管局核準。
　　業(yè)主委員會可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負責(zé)日常事務(wù)。
　　2.職權(quán)
　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設(shè)機構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。
　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會的權(quán)利是：
　?。?）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；
　　（2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；
　?。?）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
　?。?）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
　　該辦法指出，管委會的義務(wù)是：
　?。?）根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；
　　（2）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；
　?。?）接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；
　?。?）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
　　業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面：
　?。?）向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項和措施；
　?。?）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進行管理服務(wù)；
　?。?）管好、用好物業(yè)維修基金；
　?。?）檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進行勸阻和監(jiān)督等；
　?。?）其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。
　　業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召集會議。必要時，可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應(yīng)當有會議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。
　　（四）業(yè)主委員會的章程和日常工作
　　1.章程
　　業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。
　　業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關(guān)業(yè)主委員會章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。
　　業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括：
　　（1）本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等；
　?。?）組織及職責(zé)；
　?。?）會議制度及工作制度；
　?。?）委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等；
　　（5）經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理；
　　（6）辦公用房；
　?。?）章程、生效、修改、補充等有關(guān)事宜。
　　2.日常工作
　　業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項：
　?。?）了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論；
　?。?）如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價，包括取得的成績、得當?shù)墓芾泶胧?，存在的問題，收費項目和標準的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告；
　?。?）與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標準和收費在報送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù)；
　?。?）管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進行審計，并把結(jié)果向業(yè)主大會報告；
　　（5）提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設(shè)備維修更新計劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并提出財務(wù)預(yù)算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作；
　?。?）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關(guān)行政管理部門依法處理；
　　（7）做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理；
　?。?）做好內(nèi)部管理工作：起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補選舉工作；建立工作制度、會議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設(shè)置和管理工作；做好換屆選舉工作等。
　?。ㄎ澹I(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
　　1.經(jīng)濟合同的平等雙方
　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。
　　2.目標一致的利益雙方
　　管理服務(wù)目標一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標的實現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。
　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟交換的雙方
　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價服務(wù)，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統(tǒng)一。當出現(xiàn)矛盾時，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協(xié)商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方
　　業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進行安全使用和維護，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協(xié)調(diào)工作會議制度，定期召開聯(lián)席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作。
　　第三節(jié)行政管理部門和相關(guān)部門
　　一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容
　　（一）行政管理的涵義
　　物業(yè)管理的行政管理是國家或國家行政機關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國民經(jīng)濟發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。
　　（二）行政管理工作內(nèi)容
　　1.政策指導(dǎo)
物業(yè)管理的行政機關(guān)要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關(guān)部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件，加強宣傳力度，通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關(guān)的法律知識.要培訓(xùn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員，使得大家學(xué)習(xí)物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。
　　2.行政立法
　　根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。
　　3.協(xié)調(diào)服務(wù)
　　對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費、登記備案手續(xù)等方面。
　　4.執(zhí)法監(jiān)督
　　行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關(guān)各方的投訴，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進行行政監(jiān)督管理和處理。
　　5.市場調(diào)控
　　通過地價、房價、稅收、信貸、服務(wù)費用等經(jīng)濟手段，來調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟活動，扶助和培育物業(yè)管理市場，推動其健康規(guī)范發(fā)展。
　　二、行政管理部門的機構(gòu)設(shè)置
　　根據(jù)1993年12月經(jīng)國務(wù)院批準的有關(guān)建設(shè)部職能的文件明確規(guī)定，建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門，因此從全國范圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。
　　各省、市對物業(yè)管理的行政管理部門都有明確規(guī)定。北京市人民政府在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中規(guī)定：“市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作?！蓖瑫r還規(guī)定：“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查?！鄙钲谑腥舜蟪Ｎ瘯C發(fā)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中規(guī)定：“市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅物業(yè)管理的主管部門。各區(qū)人民政府住宅行政管理部門是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進行指導(dǎo)、監(jiān)督?！?
　　第三章物業(yè)管理程序
　　在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行“全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護等內(nèi)容進行論述。
　　第一節(jié)物業(yè)管理前期介入
　　一、物業(yè)管理前期介入的認識
　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)――經(jīng)營――管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。
　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。
　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。
　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權(quán)利的需要。
　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性
　?。ㄒ唬┐偈刮飿I(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決
　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。
　?。ǘ┪飿I(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解
　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備
　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。
　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容
　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面：
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)
　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務(wù)。
　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。
　　2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。
　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同（協(xié)議）。
　　4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。
　?。ǘ┙⑴c業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系
　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。
　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
　?。ㄈ┎炜垂こ探ㄔO(shè)現(xiàn)場
　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。
　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。
　?。ㄋ模┰O(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度
　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
　　1.籌建業(yè)主管理委員會。
　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。
　?。ㄎ澹┙⒎?wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。
　　1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。
　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。
　　3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。
　?。┺k理移交接管事宜
　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。
　　1.擬訂移交接管辦法。
　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。
　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。
　　第二節(jié)物業(yè)的接管與驗收
　　一、物業(yè)的竣工驗收
　?。ㄒ唬┛⒐を炇占膀炇辗N類
　　物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。
　　竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責(zé)任，如工程達到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。
　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
　　1.隱蔽工程驗收
　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進入下道工序施工。
　　2.單項工程驗收
　　單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進行交工驗收。
　　3.分期驗收
　　分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區(qū)，當?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?，即可驗收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。
　　4.全部工程驗收
　　全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收――正式驗收的順序進行。
　　物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。
　?。ǘ┛⒐を炇盏囊罁?jù)、標準及主要工作
　　1.竣工驗收的依據(jù)
　?、偕霞壷鞴懿块T的有關(guān)文件。
　?、陂_發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
　?、墼O(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。
　?、車椰F(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。
　　⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。
　?、迣膰庖M的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進行驗收。
　　2.驗收的標準
　?、俟こ添椖堪凑展こ毯贤?guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求。
　?、诳⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。
　　③設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求。
　?、芙ㄖ镏車?米以內(nèi)的場地清理完畢。
　?、菁夹g(shù)檔案資料齊全。
　　3.做好竣工驗收工作
　?、俳ㄖ虦蕚浜吞峤豢⒐べY料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表；圖紙會審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢驗記錄；永久性的水準點坐標記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗記錄；建筑商和設(shè)計單位提供的建筑物使用注意事項；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。
　?、陂_發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進行逐項檢查和鑒定。
　?、圻M行設(shè)備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。
　?、苻k理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。
　　二、物業(yè)的接管驗收
　?。ㄒ唬┙庸茯炇张c竣工驗收
　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：
　　1.驗收的目的不同
　　接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。
　　2.驗收條件不同
　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。
　　3.交接對象不同
　　接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
　?。ǘ┙庸茯炇罩袘?yīng)注意的事項
　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：
　　1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
　　2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
　　3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
　　7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
　　當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
　　第三節(jié)物業(yè)入伙手續(xù)的辦理
　　所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當物業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。
　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象――業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。
　　一、入伙通知書
　　入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應(yīng)注意如下問題：
　　1.一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。
　　2.如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。
　　下面是一份入伙通知書以作示范：
　　入伙通知書
　　_____________女士／先生：
　　您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
　　您所認購的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。
　?。ㄒ唬┱埬慈牖锿ㄖ獣⑹諛琼氈k理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。
　?。ǘ榱四谵k理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理入伙手續(xù)。
　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表（略）。
　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話________________.
　　特此通知
　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　________年____月____日
　　二、入伙手續(xù)書
　　入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個過程井然有序。
　　三、收樓須知
　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。
　　下面是一份收樓須知以作示范：
　　收樓須知
　　為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。
　?。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)
　　1.付清購樓余款。
　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。
　　3.在入伙手續(xù)（1）上蓋章。
　?。ǘ┰诜康禺a(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)
　　1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。
　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。
　　3.在入伙手續(xù)（2）上蓋章。
　　（三）在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)
　　1.繳付各項管理費用。預(yù)收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。
　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
　　3.在入伙手續(xù)（3）上蓋章。
　?。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)
　　1.簽署《業(yè)主公約》。
　　2.介紹入住的有關(guān)事項。
　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。
　　4.在入伙手續(xù)書（4）上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。
　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　×年×月×日
　　四、業(yè)主對物業(yè)的驗收
　　購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：
　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。
　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。
　　3.供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。
　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。
　　5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。
　　第四節(jié)物業(yè)檔案的建立
　　物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必
　　不可少的東西。
　　物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
　　第五節(jié)物業(yè)的裝修與管理
　　業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。
　　一、業(yè)主裝修申請表
　　業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
　　二、裝修管理規(guī)定
　　根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定：
　?。ㄒ唬﹫笈绦?
　?。?）業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。
　　（2）詳細、如實地填寫《裝修申請表》。
　?。?）經(jīng)管理處審核同意后、方可進行裝修施工。
　　（4）裝修施工隊應(yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。
　?。ǘ┭b修管理要求
　　（1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。
　?。?）不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?
　?。?）不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。
　?。?）裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。
　?。?）嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?
　?。?）按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)?？照{(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。
　?。?）裝修施工應(yīng)安排在上午7：00―12：00，下午14：00―20：00時間內(nèi)進行，以免影響他人休息。
　?。?）高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。
　　（9）需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。
　?。?0）施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。
　?。?1）未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。
　　（12）底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。
　　（13）臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。
　?。ㄈ┭航鸺氨ＷC金
　　（1）業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。
　　（2）裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。
　　（3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。
　?。ㄋ模┻`規(guī)責(zé)任
　?。?）在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。
　?。?）裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價賠償。
　?。?）因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶應(yīng)負責(zé)修復(fù)（或承擔(dān)修復(fù)費用），并視情況給予受損害者必要的賠償。
　?。?）因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責(zé)修補。
　?。ㄎ澹┕芾頇?quán)限
　?。?）住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負責(zé)。
　　（2）住戶要求改動房內(nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。
　　（3）住戶要求封閉后陽臺，須經(jīng)管理處同意方能進行施工。
　?。?）因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。
　?。?）任何人均無權(quán)批準超過本規(guī)定的裝修行為。
　?。?）如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。