《估價實務(wù)》收益還原法答題方法(二)

    一、1998年采用收益還原法計算題解析

　　解題步驟

　　(1)選擇計算方法

　　(2)總收益計算(采用客觀收益)

　　(3)出租總費用計算

　　(4)房屋年純收益計算

　　(5)土地純收益計算

　　(6)估價時點土地價格計算

　　注意題目要求的是總地價還是單位地價

　　(四)、難點及常見問題分析

　　(1)難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限

　　(2)常見問題：應(yīng)試者不考慮估價時點，土地使用權(quán)剩余年限取值錯誤

　　二、收益還原法復(fù)習(xí)

　　1、收益還原法的原理及適用范圍

　　只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價

　　2、收益還原法的估價程序與計算方法

　　(1)計算總收益

　　采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益

　　(2)計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

　　房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。

　　房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：

　　A.房屋耐用年限〈 土地使用權(quán)出讓年限，計算公式為

　　B. 房屋耐用年限 〉土地使用權(quán)出讓年限，需調(diào)整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，計算公式為

　　房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限

　　房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 × 房屋成新度 = 房屋重置價 - 房屋總折舊

　　(3)計算土地純收益

　　房地出租中的土地純收益求取：

　　土地純收益 = 總收益-總費用-房屋純收益 = 房地純收益?房屋純收益

　　4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率

　　(5)選擇公式求算地價

　　最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：

　　P――土地價格 a――土地純收益 r――土地還原率 n――土地收益年限

　　該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益

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