土地估價實務(wù)難點與常見錯誤剖析

　　部分學(xué)員反映在復(fù)習(xí)土地估價師估價實務(wù)案例分析題時，感到非常棘手，其實它的考點重在對地價含義和類型的理解。環(huán)球網(wǎng)校今天就來幫大家理順思路：

　　1.一般來說應(yīng)該注意如下幾方面：

　　(1)是有限年期價格還是無限年期價格?如果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進行使用年期修正。

　　(2)是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?如果是分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分攤到可出讓面積上。

　　(3)是計算單位面積地價還是總地價?如果只是涉及單位面積地價，應(yīng)注意地價計量單位的選用。

　　此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計算公式和分項內(nèi)容的計算方法，特別是利息的計算：①計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結(jié)束這一時間段的中點;②計息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計息。

　　2.常見錯誤分析

　　(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細。常見的是將各項目直接代人成本逼近法公式，直接計算出一個結(jié)果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細的，每個步驟的公式和計算結(jié)果都有對應(yīng)的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

　　(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666.67平方米;1公頃=15畝=10000平方米。

　　(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(含稅費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。

　　(4)利息項不單獨計算。有的應(yīng)試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當(dāng)兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分;二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代人公式計算，導(dǎo)致利潤項計算錯誤。

　　(5)計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本逼近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用的計息期不同，土地取得費用是假設(shè)在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期20個月;開發(fā)費用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時，則假設(shè)所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半10個月。本題中明確要求以復(fù)利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。

　　(6)利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應(yīng)明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。

　　(7)年期修正錯誤。一種是未進行年期修正，這是對地價內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應(yīng)用錯誤：有限年地價=無限年地價÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

　　(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。

　　(9)計算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

　　希望以上總結(jié)的東西能幫助大家在今后的復(fù)習(xí)中有所幫助，最后祝愿大家在09年考試中取得優(yōu)異的成績。

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