物業(yè)管理師輔導：高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

　　高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

　　一，代表購房業(yè)主(住戶)驗收樓宇

　　物業(yè)管理部門最好能在樓宇規(guī)劃設計時就提前介入，并在施工中同步進行質(zhì)監(jiān)，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要求及時整改。 在樓宇完工交付使用之前，根據(jù)各項規(guī)定標準，對樓宇進行全面的內(nèi)外部的竣工驗收，邊驗邊改，以盡可能完好的物業(yè)交付業(yè)主使用，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　二，依法維護居住環(huán)境的完美

　　要依據(jù)《住戶手冊》《管理公約》等與業(yè)主訂立的相互間的行為規(guī)范，堅決杜絕類似封閉陽臺等違章搭建，空調(diào)室外機組要有統(tǒng)一的安裝位置，冷凝水管要有統(tǒng)一的排放總管理。原則上不允許在外墻立面上搭建晾衣架。業(yè)主裝修時若損壞外墻立面裝飾，堅決要求責任者恢復原狀。

　　三，做好給水，排水管理

　　由于城市管網(wǎng)壓力不夠，因此高層建筑的供水需另行加壓。當建筑物超過一定高度后，還必須在垂直方向?qū)⑷珮欠殖蓭讉€區(qū)，分壓供水。否則上層和下層都會產(chǎn)生問題，如下層給水壓力過大，會引起噴濺現(xiàn)象;上層的水龍頭由于流速過大影響出水，還會產(chǎn)生負抽吸現(xiàn)象，造成回流污染。

　　高層住宅樓宇的給水方式可分三大類：高位水箱式，氣壓水箱式，無水箱式。

　　高層住宅的排水由于污水立管長，接入衛(wèi)生器具多，部分立管可能補水充塞，破壞了衛(wèi)生器具中的水封，使臭氣外泄。因此，排水系統(tǒng)必須設置勇氣管。

　　四，認真做好電氣，機電 設備的管理

　　除了做好常規(guī)的電氣線路設備的保養(yǎng)維修外，高層住宅樓宇更要注意以下幾項設備的管理：

　　水泵間：水泵間有振動和噪聲，要盡可能將其設備在地下室或底層。每個系統(tǒng)的水泵不可少于兩臺有一臺備用。每個水泵間至少有四臺水泵，兩臺為生活用水泵，兩臺為消防車用水泵。

　　擦窗機：為了維修建筑外墻面和清潔玻璃窗，可在建筑物的屋頂上，沿外墻設軌道安裝擦窗機、伸出吊臂及升降吊斗，吊斗一般可容3人至5人工作，電動控制。

　　其他屬于弱電系統(tǒng)的沒有：消防自動報警和防排煙系統(tǒng)，電梯及自動扶梯控制系統(tǒng)，電力和照明控制系統(tǒng)，變配電及備用柴油機電機組系統(tǒng)，空調(diào)及通風控制系統(tǒng)，給水排水控制系統(tǒng)，采暖及電熱鍋爐系統(tǒng)，保安監(jiān)視閉路緊急電話系統(tǒng)，緊急廣播系統(tǒng)，經(jīng)營管理微機系統(tǒng)等。

　　五，樓宇內(nèi)的綠化管理

　　搞好樓宇封閉區(qū)內(nèi)及庭院的綠化。因高層住宅樓不能與別墅等相比，綠化面積相對較小，所以中綠化的面積一定不能移作他用，更要見縫插針式地大搞綠化，還可以在門庭，大堂，走廊的布置上下點功夫，甚至在規(guī)劃設計時，有意識地造些屋頂花園，使垂直綠化的用武之地，也能使鋼筋混凝土森林綠色長駐，賞心悅目。

　　六，保持樓宇清潔衛(wèi)生

　　高層住宅樓宇的人口密度極高，層次不一，上下班時間相對集中。因此，要求清掃保潔人員首先要有良好的服務素質(zhì)。其次，在安排作息時間時要與住衣的上下班時間錯開，一般安排每天首次靖掃要早，等大部分住戶上班時，樓宇內(nèi)已經(jīng)清掃一至二遍。再次，收集代裝生活垃圾要定時定點，并使規(guī)定深入人心，家喻戶曉。

　　清潔作業(yè)面的安排要針對高層結構復雜，隱蔽死角多等的特點，作業(yè)的時間路線安排要盡量合理，不要遺留死角。

　　底層的大堂猶如人的一張臉，尤其要加強清掃的力度。

　　七，加強安保值勤，確保業(yè)主安全

　　高層住宅進出人員多，時間也極不固定，因此除了在底層大堂入口處24小時配置安保人員外，樓宇內(nèi)更要設立巡邏人員，針對可能發(fā)生的一切意外事故，設計多套應急方案，如失火，臺風，偷竊，業(yè)主急救，打架斗毆，鄰里糾紛等。有監(jiān)控室24小時不能斷人，并針對各種事故，要定期進行實況演習，并與公安，消防部門保持經(jīng)常性聯(lián)系，以得到它們業(yè)務上的指導。

　　八，保證電梯的正常運轉(zhuǎn)

　　由于科技的發(fā)展，目前所采用的電梯設備都比較先進，對管理水平和保養(yǎng)維修技術水平要求也高，因此 在高層住宅樓宇管理中，電梯的管理業(yè)得特別重要。

　　電梯是用來運送人或物的街垂直交通工具，其安全性要求最重要，因此其使用方法及注意事項不僅要求物業(yè)管理人員知道，其使用者――乘客也應了解。管理部門應在電梯內(nèi)顯著位置懸掛管理規(guī)定和使用說明。此外，水浸可能對電梯造成非常大的破壞，要嚴密檢查，杜絕此類事故的發(fā)生，有條件的高層樓宇，一般都將載客一載貨分流運行。革客的電梯又分為住戶與大樓工作人員分流運行。

　　九，防風，防臺，防雷擊

　　住宅樓宇因高度較高，受風面積相對較大，因此在臺風等天氣異常季節(jié)，管理部門要派出專職人員對各住戶的陽臺，窗臺，天臺等鼾東西的地方進行檢查，督促，防止高空附物傷人損物的現(xiàn)象發(fā)生。

　　高層建筑物被雷擊的或然率隨建筑物高度的平方根而遞增。因此，高層建筑必須采取必要的

　　防雷擊措施。防雷裝置一般包括：廟在屋頂上的防雷設備;防雷接地裝置，引下線。管理部門要經(jīng)常檢查這些設施是否完好，尤其在雷雨季節(jié)，更要加倍注意。

　　十，加強消防管理

　　隨著經(jīng)濟的繁榮和高層住宅樓宇生活服務設施配套的不斷完善，消防工作顯得日益重要。管理部門在房屋裝修的前期即要求室內(nèi)裝修應當采用非燃和陰燃材料，盡可能地減少可燃性物質(zhì)。嚴格控制明火的使用，維修，施工動用明火須按有關規(guī)定經(jīng)過批準，并在防火員的監(jiān)督下進行。要按防火墻及防火門等將建筑分隔成若干防火防煙分區(qū)，每層樓之間也要有防火防煙分隔設施。若發(fā)現(xiàn)消防隱患，必須及時處理。有條件的要組織義務消防員隊伍，加強上崗培訓，增強消防，預防能力。

　　十一，積極為業(yè)主排擾

　　管理部門要積極為業(yè)主排憂解難，及時處理與回復各類涉及樓宇管理問題的投訴，對合理，能解決的要立即解決，暫時無法解決的要給予認真的答復解釋，務使業(yè)主滿意。

　　十二，及時投保

　　加強風險，保險意識，及時投購樓宇的房屋保險，包括土建，裝修和設備。有條件的物業(yè)管理企業(yè)還應督促業(yè)主及時輸家庭財產(chǎn)保險，確保物業(yè)保值，升值。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道     物業(yè)管理師考試論壇

?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補充修改內(nèi)容)的通知
?關于2008年度物業(yè)管理師資格考試的通知
?關于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章！
?老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！