2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(26)

　　(十六)、補地價$lesson$

　　補地價是指需要補交給政府的一筆地價。需要補地價的情形主要有下列四種：(1)更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途;(2)增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率;(3)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán);(4)出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前的地價的差額，即：補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

　　對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可以用下列公式計算：

　　補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)÷原容積率] ×原容積率下的地價

　　或者補地價(單價)=(增加后的容積率-原容積率)×原樓面地價

　　補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積

　　例題：補地價=[(增加后的容積率-原容積率)÷( )]×原容積率下的地價

　　A、土地總面積; B、增加后的容積率; C、原容積率; D、建筑面積

　　答案：C

　　地產(chǎn)估價理論與方法第3講:房地產(chǎn)估價原則(2004)

　　一、內(nèi)容提要

　　1、合法原則;2、最高最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。

　　二、考試要求

　　1、熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性;2、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內(nèi)容。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第三章 房地產(chǎn)估價原則

　　人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。

　　對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。同時在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有5項：(1)合法原則;(2)最高最佳使用原則;(3)替代原則;(4)估價時點原則;(5)公平原則。

　　房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。每一位估價人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。

　　第一節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。

　　房地產(chǎn)估價為什么要遵循合法原則?我們在第一章中曾指出，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同。但是在估價時，估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。

　　合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：

　　1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當(dāng)做長久用地來估價，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價，臨時建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，

　　共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨有的房地產(chǎn)來估價，等等。

　　例題：現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )

　　A、《國有土地所有證》; B、《國有土地使用證》;

　　C、《集體土地所有證》; D、《集體土地使用證》。

　　答案：BCD

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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