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新加坡物業(yè)管理之建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

更新時間:2013-01-04 10:19:25 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 新加坡物業(yè)管理之建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

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  建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

  住宅建設(shè)需要巨額資金,并要在較長時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的,都是動員全社會的力量,建立多元化的投資體制,并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金,來保持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

  (一)新加坡政府解決住宅建設(shè)資金的主要渠道

  1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金,實(shí)現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計(jì)劃而制定的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲蓄計(jì)劃。該制度是從1955年7月開始建立的,同時還設(shè)定了中央公積金局,以保護(hù)公積金會員的合法權(quán)益,規(guī)劃和管理使用公積金儲蓄的行為。規(guī)定任何一個雇員或受薪者,每月的工資必須有一定比例需要扣除,雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例,每月拿出一筆錢,統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個方面:其中80%作為日常生活費(fèi)用,即可用于購買住房和付保險(xiǎn)費(fèi)(購買組屋可動用其中的六分之五);12%作為醫(yī)療費(fèi)用;8%作為特別費(fèi)用,即年老退休后享用。由于公積金儲蓄的回報(bào)率低于公共住宅價格增長率,大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅,以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報(bào),況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。這種強(qiáng)制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本,也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前,新加坡已有240萬名公積金會員,250 億新元存款,公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

  2.郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業(yè),其存款約占該國的60%左右。在1993年末,它就有122個支行,總存款額就達(dá)62.49億新元,其中相當(dāng)部分的資金投資于住宅建設(shè),是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。另外,還有來自住房金融市場20%的直接份額。

  3.國家住宅建設(shè)預(yù)算資金。建屋發(fā)展局住房建設(shè)的另一大部分資金是來自于國家住宅預(yù)算資金,享受優(yōu)厚補(bǔ)助,其中出租住房建設(shè)的貸款利率為7.75%,出售住房建設(shè)的貸款利率是6%,償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款,是列入政府預(yù)算的。 1975~1985年間,政府對建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元,分別占政府開發(fā)預(yù)算的33%和43%,同時政府用于彌補(bǔ)建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補(bǔ)貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補(bǔ)貼,其原則是住房越小,補(bǔ)貼比例越高:三房式44%,四房式33%,五房式27%,平均每套住房的補(bǔ)貼在3萬新元左右。

  4.建房協(xié)會和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會和金融公司大部分資金運(yùn)用于住宅建設(shè),僅1983年6月其住房建設(shè)貸款未償額達(dá)10.35億新元。

  5.其他銀行住宅建設(shè)資金。除郵政儲蓄銀行以外,到1982年末,新加坡銀行機(jī)構(gòu)達(dá)118家,總資產(chǎn)1020億新元,1983年末的存款達(dá)242.37億新元,其中一定比例的資金運(yùn)用于住宅建設(shè)投資,僅1983年6月份對住房貸款就達(dá)4.25億新元。

  (二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現(xiàn)

  1.國家投資建設(shè)住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設(shè)的資金,國家提供的各種住宅補(bǔ)貼,以及提供給個人或建屋發(fā)展局的信貸資金,等等。

  2.金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司,這類機(jī)構(gòu)除直接投資建設(shè)住宅外,還為住宅建設(shè)提供大量的低利率貸款。

  3.企業(yè)投資建設(shè)住宅。這是指企業(yè)通過自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲蓄銀行貸款,從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營活動。這類企業(yè)主要是指住宅建設(shè)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補(bǔ)貼或作為一種用于住宅的職工福利。

  4.個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款,購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的,大部分是解決自有住宅問題。

  另外,還有合作建房以及其他形式的投資建房,均為新加坡的住宅建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)。

  (三)物業(yè)管理資金的來源

  管理資金問題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一,也是管理正常運(yùn)行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來源于以下幾個途徑:

  1.政府津貼。組屋內(nèi)的公共設(shè)施是城市公用設(shè)施的一部分,其正常運(yùn)行和維護(hù)管理由國家的建屋發(fā)展局承擔(dān)。新加坡政府為實(shí)施安居樂業(yè)的計(jì)劃,每年在政府開發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補(bǔ)貼。

  2.建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費(fèi)用,作為物業(yè)管理資金,保證管理正常進(jìn)行。

  3.管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)用主要途徑取之于業(yè)主或租戶,一般按單元收費(fèi)。管理費(fèi)一般由以下幾個部分組成:

  (1)聘用管理員工的薪金及福利補(bǔ)貼等,約占管理費(fèi)總額的25%~40%;

  (2)機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng);

  (3)公共設(shè)施維修與保養(yǎng);

  (4)組屋內(nèi)清潔、保安及庭院綠化管理;

  (5)公共部位電、水費(fèi),辦公用品費(fèi)等雜費(fèi);

  (6)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。

  4.物業(yè)管理單位開展便民服務(wù)等收入。

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