新加坡物業(yè)管理之建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費

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　　建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費

　　住宅建設(shè)需要巨額資金，并要在較長時期內(nèi)保持相對穩(wěn)定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的，都是動員全社會的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來保持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)新加坡政府解決住宅建設(shè)資金的主要渠道

　　1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金，實現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計劃而制定的一項強制性儲蓄計劃。該制度是從1955年7月開始建立的，同時還設(shè)定了中央公積金局，以保護公積金會員的合法權(quán)益，規(guī)劃和管理使用公積金儲蓄的行為。規(guī)定任何一個雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢，統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個方面：其中80%作為日常生活費用，即可用于購買住房和付保險費(購買組屋可動用其中的六分之五);12%作為醫(yī)療費用;8%作為特別費用，即年老退休后享用。由于公積金儲蓄的回報率低于公共住宅價格增長率，大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報，況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。這種強制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本，也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前，新加坡已有240萬名公積金會員，250 億新元存款，公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

　　2.郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業(yè)，其存款約占該國的60%左右。在1993年末，它就有122個支行，總存款額就達62.49億新元，其中相當(dāng)部分的資金投資于住宅建設(shè)，是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。另外，還有來自住房金融市場20%的直接份額。

　　3.國家住宅建設(shè)預(yù)算資金。建屋發(fā)展局住房建設(shè)的另一大部分資金是來自于國家住宅預(yù)算資金，享受優(yōu)厚補助，其中出租住房建設(shè)的貸款利率為7.75%，出售住房建設(shè)的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款，是列入政府預(yù)算的。 1975～1985年間，政府對建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開發(fā)預(yù)算的33%和43%，同時政府用于彌補建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補貼，其原則是住房越小，補貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補貼在3萬新元左右。

　　4.建房協(xié)會和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會和金融公司大部分資金運用于住宅建設(shè)，僅1983年6月其住房建設(shè)貸款未償額達10.35億新元。

　　5.其他銀行住宅建設(shè)資金。除郵政儲蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機構(gòu)達118家，總資產(chǎn)1020億新元，1983年末的存款達242.37億新元，其中一定比例的資金運用于住宅建設(shè)投資，僅1983年6月份對住房貸款就達4.25億新元。

　　(二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現(xiàn)

　　1.國家投資建設(shè)住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設(shè)的資金，國家提供的各種住宅補貼，以及提供給個人或建屋發(fā)展局的信貸資金，等等。

　　2.金融機構(gòu)投資建設(shè)住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司，這類機構(gòu)除直接投資建設(shè)住宅外，還為住宅建設(shè)提供大量的低利率貸款。

　　3.企業(yè)投資建設(shè)住宅。這是指企業(yè)通過自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營活動。這類企業(yè)主要是指住宅建設(shè)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補貼或作為一種用于住宅的職工福利。

　　4.個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款，購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問題。

　　另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設(shè)作出了一定貢獻。

　　(三)物業(yè)管理資金的來源

　　管理資金問題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來源于以下幾個途徑：

　　1.政府津貼。組屋內(nèi)的公共設(shè)施是城市公用設(shè)施的一部分，其正常運行和維護管理由國家的建屋發(fā)展局承擔(dān)。新加坡政府為實施安居樂業(yè)的計劃，每年在政府開發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補貼。

　　2.建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常進行。

　　3.管理費。物業(yè)管理費用主要途徑取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收費。管理費一般由以下幾個部分組成：

　　(1)聘用管理員工的薪金及福利補貼等，約占管理費總額的25%～40%;

　　(2)機電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng);

　　(3)公共設(shè)施維修與保養(yǎng);

　　(4)組屋內(nèi)清潔、保安及庭院綠化管理;

　　(5)公共部位電、水費，辦公用品費等雜費;

　　(6)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。

　　4.物業(yè)管理單位開展便民服務(wù)等收入。

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