2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇

　　房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

　　1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以示的，世界上90%以上的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P20

　　2、投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。P20

　　3、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。P20

　　4、房地產(chǎn)直接投資(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。(2)房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P21

　　5、房地產(chǎn)間接投資(1)房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。(2)投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)：使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用(3)購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券(MBS)P21

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

　　2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定;第二，流動(dòng)性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

　　按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

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