2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考點:收益性物業(yè)價值評估

　　收益性物業(yè)價值評估

　　收益性物業(yè)的概念(物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。)

　　收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。

　　影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等

　　收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小;②獲得凈收益期限的長短;③獲得凈收益的可靠性

　　17、(1)買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)力人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。(2)租賃價格常稱為租金。P85

　　物業(yè)價格的概念和形成條件

　　物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價――貨幣額、商品或其他有價物。

　　二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。

　　三、物業(yè)價格的特征

　　物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價

　　物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。

　　(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。

　　(二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。

　　(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。

　　(四)物業(yè)價格形成的時間較長。

　　(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。

　　18、物業(yè)價格的影響因素概述：

　　(1)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。

　　(2)不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。

　　(3)不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或降低)物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

　　19、物業(yè)價格的影響因素：(1)人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模(2)居民收入因素(3)物價因素(4)利率因素(5)匯率因素(6)物業(yè)稅收因素(7)城市規(guī)劃因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92

　　收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值(某個特定的投資者)和市場價值(一個典型的投資者)。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎(chǔ)上的價值;在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格。7、起價、標價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價(是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格)。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。。。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行政府指導價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。

　　收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。

　　20、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。④求取比準價格。

　　(二)搜集交易實例

　　搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況;②交易雙方;③成交日期;④成交價格，包括計價方式和價款;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　(三)選取可比實例

　　基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　(四)建立價格可比基礎(chǔ)

　　包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價; ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

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