2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點(diǎn):合同法基礎(chǔ)知識

特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點(diǎn)匯總

　　合同法基礎(chǔ)知識

　　一、概述

　　1.合同的概念

　　合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的種類很多，有物權(quán)合同、債權(quán)合同、身份合同等，但通常所說的合同是債權(quán)合同，《合同法》所規(guī)定的也僅是債權(quán)合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定，不適用《合同法》。

　　2.《合同法》的基本原則

　　(1)合同自由原則：即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對人的自由;決定合同內(nèi)容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

　　(2)合同正義原則：合同正義強(qiáng)調(diào)一方的給付與對方的對待給付之間的等價(jià)性，合同上的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配。

　　(3)鼓勵(lì)交易原則：《合同法》是交易法，各類合同制度是保護(hù)正常交換的具體準(zhǔn)則。鼓勵(lì)交易，首先應(yīng)鼓勵(lì)合法正當(dāng)?shù)慕灰?，其次?yīng)鼓勵(lì)自主自愿的交易。

　　3.我國《合同法》的內(nèi)容

　　我國的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢，分為《經(jīng)濟(jì)合同法》、《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》和《技術(shù)合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統(tǒng)一了立法?！逗贤ā酚煽倓t、分則和附則組成，共428個(gè)條文。本節(jié)重點(diǎn)介紹《合同法》總則的內(nèi)容，分則部分只介紹三種合同：買賣合同、租賃合同和委托合同。

　　二、合同的訂立

　　合同的訂立，是指締約人為意思表示并達(dá)成合意的過程，分為要約與承諾兩個(gè)階段。它不同于合同的成立和生效。

　　1.要約

　　要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

　　要約須以訂立合同為目的，過于含糊的詞句應(yīng)排除。訂立目的應(yīng)是真實(shí)的，要約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具備合同的主要條件。

　　要約應(yīng)與要約邀請相區(qū)別。要約邀請又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請的目的并非訂立合同，而是邀請對方對自己為要約，只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，本身并不發(fā)生法律效果。按照《合同法》第15條的規(guī)定：“寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請?！薄吧虡I(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！苯ㄗh中含有“僅供參考”、“以我方最后確認(rèn)為準(zhǔn)”等字樣的，為要約邀請。

　　要約的法律效力：要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。要約可以撤回，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作，準(zhǔn)備工作。

　　要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時(shí)，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達(dá)要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更。所謂實(shí)質(zhì)性變更，是指對合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭議的方法等的變更。

　　2.承諾

　　承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應(yīng)具備以下要件：

　　(1)承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出。

　　(2)承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受要約人對要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約;承諾對要約的內(nèi)容作出非實(shí)質(zhì)性變更的，除要約人及時(shí)表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　(3)承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出。如要約未確定承諾期間，則依對話方式或者非對話方式而分別確定。但是在遲到的承諾(逾期承諾)情形，除要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。如果承諾逾期到達(dá)，即受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過承諾期限的，除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。

　　(4)承諾應(yīng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

　　承諾的生效：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾生效時(shí)合同成立。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

　　承諾的撤回：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

　　3.強(qiáng)制締約

　　指個(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)對方的請求而與其訂立合同的義務(wù)，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經(jīng)營者對消費(fèi)者負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)。強(qiáng)制締約是為保護(hù)消費(fèi)者利益所必不可少的法律措施。

　　4.格式條款

　　格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。格式條款有利亦有弊。優(yōu)點(diǎn)在于可以節(jié)省時(shí)間，降低交易成本，促進(jìn)企業(yè)的合理經(jīng)營。弊端在于制定格式條款的一方經(jīng)常利用其優(yōu)勢地位，制定不利于另一方的條款。

　　5.《合同法》對格式條款的規(guī)制：

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

　　提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

　　對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

　　三、合同的效力

　　參見《民法通則》一節(jié)中對民事行為效力部分的介紹。

　　四、合同的履行

　　合同的履行是指債務(wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。

　　1.合同履行應(yīng)當(dāng)遵循如下原則：

　　(1)適當(dāng)履行原則：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

　　(2)協(xié)作履行原則：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　(3)情事變更原則：合同依法成立后、履行完畢前，由于客觀情事發(fā)生異常變化，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見并且不能克服的，該當(dāng)事人可請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。其適用要件包括：①須有不可預(yù)見的情事變更;②情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前;③情事變更須不可歸則于當(dāng)事人;④須情事變更的結(jié)果使維持原有合同效力顯失公平。

　　2.合同履行中的抗辯權(quán)

　　抗辯權(quán)，是在符合法定條件時(shí)，一方得對抗對方當(dāng)事人的履行請求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。抗辯權(quán)是債務(wù)人對抗債權(quán)人的工具。合同履行中的抗辯權(quán)有三種：

　　(1)同時(shí)履行抗辯權(quán)：是指沒有先后履行順序的雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方享有的、在對方未履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定時(shí)，拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。其法律基礎(chǔ)是誠實(shí)信用原則，以平衡當(dāng)事人之間的利益。

　　(2)先履行抗辯權(quán)：是指在有先后履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)先履行一方未履行債務(wù)或其履行不符合約定時(shí)，后履行一方享有的拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)利。此抗辯權(quán)為后履行一方提供保護(hù)。

　　(3)不安抗辯權(quán)：是指應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)，可以中止履行其債務(wù)的權(quán)利。此抗辯權(quán)保護(hù)先履行一方。其適用條件為后履行方有下列情形之一的情況：經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化;轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);喪失商業(yè)信譽(yù);有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。此時(shí)先履行方負(fù)有舉證義務(wù)和通知義務(wù)，依法中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。

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　　五、違約責(zé)任

　　違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)產(chǎn)生的民事責(zé)任，它以合同有效為前提，可以由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

　　1.違約責(zé)任的歸責(zé)原則

　　違約責(zé)任的歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定違約責(zé)任成立的法律原則?！逗贤ā返?07條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。我國《合同法》采取的是嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，即不以違約人有過錯(cuò)為條件，只要有違約行為，即構(gòu)成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過錯(cuò)責(zé)任：供電人的責(zé)任;承租人的保管責(zé)任;承攬人的責(zé)任;建設(shè)工程合同中承包人的責(zé)任;寄存人未履行告知義務(wù)的責(zé)任;保管人的保管責(zé)任。

　　2.違約行為的形態(tài)

　　(1)預(yù)期違約：指當(dāng)事人在合同履行期屆滿前明示或默示表示將來不履行合同，此時(shí)對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(2)不能履行：指債務(wù)人在客觀上喪失了履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。

　　(3)拒絕履行：指在履行期到來后，債務(wù)人無正當(dāng)理由而拒絕履行債務(wù)。

　　(4)遲延履行：指債務(wù)人能夠履行，但在履行期屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)。遲延后的履行對債權(quán)人無利益的，債權(quán)人的拒絕接受履行，并由債務(wù)人承擔(dān)不履行的責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　(5)不完全履行：指債務(wù)人的履行行為不完全符合法定或者約定的條件。包括：

　　1)瑕疵履行：指單純造成履行利益受損害的不完全履行行為。

　　2)加害給付：指給債權(quán)人的人身或合同標(biāo)的物之外的其他財(cái)產(chǎn)造成損害的不完全履行行為。

　　(6)受領(lǐng)遲延：指債權(quán)人對于債務(wù)人已提供的履行未為受領(lǐng)或者未完成其他所必要的協(xié)助行為。

　　3.免責(zé)事由

　　免責(zé)事由即當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款。

　　(1)免責(zé)條件：指法律明文規(guī)定的當(dāng)事人對其不履行合同不承擔(dān)違約責(zé)任的條件。共同的免責(zé)條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認(rèn)為下列情況應(yīng)屬不可抗力：自然災(zāi)害;社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂;軍事行動(dòng);政府行為。

　　(2)免責(zé)條款：是當(dāng)事人事先以協(xié)議免除或限制其將來責(zé)任的合同條款。合同中的下列免責(zé)條款無效：造成對方人身傷害的;因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。

　　4.承擔(dān)違約責(zé)任的方式

　　(1)強(qiáng)制履行

　　債務(wù)人違約后，如債務(wù)履行仍有可能時(shí)，債權(quán)人可請求法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)。但下列情形不得強(qiáng)制履行：法律上或者事實(shí)上不能履行;債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行;履行費(fèi)用過高;債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務(wù)人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失

　　賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括：①一方有違約行為;②另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;③違約行為與損害后果之間有因果關(guān)系。

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過錯(cuò)時(shí)，法院可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

　　(3)違約金

　　違約金是當(dāng)事人依法律規(guī)定或合同約定，在一方違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

　　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　六、合同的解釋

　　合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同的內(nèi)容而依法對合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

　　合同解釋的原則有：

　　1.客觀解釋原則：又稱文義解釋原則，即“應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句”來確定合同用語的含義。應(yīng)以表示主義為主，意思主義為輔。

　　2.整體解釋原則：即把全部合同條款看作一個(gè)整體而確定合同用語的含義。

　　3.目的解釋原則：在合同條款有多種解釋時(shí)，應(yīng)采取最適合于合同目的的解釋。合同可作有效和無效兩種解釋時(shí)，應(yīng)采使合同有效的解釋。

　　4.習(xí)慣解釋原則：為當(dāng)事人接受的交易習(xí)慣或慣例往往有優(yōu)先于法律的任意性規(guī)范及一般條款的效力。

　　5.誠信解釋原則。

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　　七、買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買賣合同是商品交換的基本法律形式，在雙務(wù)有償合同中，買賣合同是最基本的類型。在缺乏法律規(guī)定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。

　　1.買賣合同的條款

　　買賣合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括買賣標(biāo)的、標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式、違約責(zé)任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　2.買賣合同的效力

　　出賣人負(fù)有以下義務(wù)：(1)交付標(biāo)的物。出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限、地點(diǎn)、質(zhì)量、數(shù)量、包裝方式交付標(biāo)的物;出賣人可以自己履行，也可以委托第三人履行;標(biāo)的物有從物的，除有另外約定，應(yīng)當(dāng)連同從物一起交付。(2)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。在我國現(xiàn)行立法上，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法，因標(biāo)的物的不同而有不同。動(dòng)產(chǎn)除當(dāng)事人另有約定，依交付而轉(zhuǎn)移所有權(quán);不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)則是辦理完所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)才發(fā)生轉(zhuǎn)移;車輛、船舶和航空器因其價(jià)值較大，一般適用不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出賣人對于其交付的標(biāo)的物，應(yīng)擔(dān)保其權(quán)利完整無缺并且以通常的交易觀念或當(dāng)事人的意思，標(biāo)的物具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值、效用和品質(zhì)，即出賣人要擔(dān)保標(biāo)的物本身以及標(biāo)的物的權(quán)利沒有瑕疵。

　　買受人負(fù)有以下義務(wù)：(1)支付價(jià)款。買受人應(yīng)按約定的數(shù)額、時(shí)間、地點(diǎn)、支付方式支付價(jià)款。(2)檢驗(yàn)義務(wù)。買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)標(biāo)的物，發(fā)現(xiàn)有不符合約定情況的，應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間內(nèi)，沒有約定的，應(yīng)當(dāng)在標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)通知出賣人。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人通知不受時(shí)間規(guī)定的限制。(3)保管義務(wù)。出賣人不按合同約定條件交付標(biāo)的物的，買受人有權(quán)拒絕接受，但在特殊情況下，買受人有暫時(shí)保管和應(yīng)急處理標(biāo)的物的義務(wù)。(4)及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)。買受人未按合同約定及時(shí)受領(lǐng)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3.標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

　　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，是指買賣合同訂立后，標(biāo)的物因不可歸責(zé)與雙方當(dāng)事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰承擔(dān)的問題。此風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題，可以由當(dāng)事人約定。當(dāng)事人無約定的，適用以下原則：

　　(1)依交付而轉(zhuǎn)移：在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。

　　(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。

　　(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

　　(5)出賣人按照約定或者依照法律規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

　　(6)因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

　　八、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.租賃合同的內(nèi)容和形式

　　租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　2.租賃合同的效力

　　出租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務(wù)。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　承租人享有以下權(quán)利：(1)經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。(2)經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。(3)取得收益的權(quán)利。除當(dāng)事人另有約定外，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。(4)對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　承租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)按照約定的方法和性質(zhì)使用租賃物。(2)保管租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。(3)支付租金的義務(wù)。(4)返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)將租賃物返還給出租人。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　3.租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

　　由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由給租賃物造成的風(fēng)險(xiǎn)，由租賃物的所有人承擔(dān)。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時(shí)，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。

　　1.受托人的義務(wù)

　　(1)辦理委托事務(wù)的義務(wù)。受托人對委托事務(wù)原則上應(yīng)親自辦理，只有兩種情況下可以轉(zhuǎn)托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔(dān)責(zé)任;二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉(zhuǎn)托他人。

　　(2)遵守委托人指示的義務(wù)。受托人應(yīng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意;二是緊急情況下難以取得聯(lián)系時(shí)，受托人應(yīng)妥善處理委托事務(wù)。

　　(3)報(bào)告的義務(wù)。受托人應(yīng)將委托事務(wù)的開展情況向委托人報(bào)告;變更委托人指示未事先取得委托人同意的，事后也應(yīng)將該情況及時(shí)報(bào)告委托人;委托事務(wù)終了，受托人應(yīng)將辦理委托事務(wù)的始末經(jīng)過、各種賬目、收支計(jì)算等向委托人報(bào)告。

　　(4)轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。受托人應(yīng)將辦理委托事務(wù)取得的各種利益及時(shí)轉(zhuǎn)移給委托人。該項(xiàng)利益包括金錢、實(shí)物及二者的孳息。

　　(5)轉(zhuǎn)移權(quán)利的義務(wù)。受托人以自己的名義為委托人辦理事務(wù)取得的權(quán)利，應(yīng)將權(quán)利轉(zhuǎn)移給委托人。

　　2.委托人的義務(wù)

　　(1)支付費(fèi)用的義務(wù)。無論委托合同是否有償，委托人都有義務(wù)提供或補(bǔ)償辦理委托事務(wù)的必要費(fèi)用。受托人墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)償還費(fèi)用及其利息。

　　(2)付酬義務(wù)。對于有償委托合同，委托人應(yīng)向受托人支付約定的報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的原因?qū)е挛泻贤獬蛭惺聞?wù)不能完成的，除當(dāng)事人另有約定外，委托人應(yīng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。

　　(3)賠償責(zé)任。委托人的賠償責(zé)任有三種情況：一是對非因受托人的過錯(cuò)而委托人解除委托合同的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;二是對受托人處理委托人的事務(wù)時(shí)因不可歸責(zé)于自己的事由受到的損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;三是委托人經(jīng)受托人同意委托第三人處理委托事務(wù)給受托人損失的，委托人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　3.委托合同的終止

　　(1)委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　(2)委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當(dāng)事人另有約定或者根據(jù)委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的除外。因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務(wù)之前，受托人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理委托事務(wù)。因受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止的，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知委托人。因委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人作出善后處理之前，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應(yīng)當(dāng)采取必要措施。

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