2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點(diǎn):物權(quán)概述

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　　物權(quán)概述

　　物權(quán)是指權(quán)利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)關(guān)系是因物而形成的人與人之間的關(guān)系，對物享有權(quán)利的人是物權(quán)人，除權(quán)利人之外的任何不特定的人都是義務(wù)人，義務(wù)人負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的消極義務(wù)，因此物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對權(quán)，可以對抗除權(quán)利人以外的所有人，又稱對世權(quán)。

　　(一)物權(quán)的效力

　　1.物權(quán)的排他效力：是指在同一標(biāo)的物之上，不允許同時(shí)存在兩個(gè)以上的內(nèi)容互不相容的物權(quán)。如同一物之上不能存在兩個(gè)所有權(quán)，因?yàn)樗袡?quán)都有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，如果一個(gè)物上存在兩個(gè)以上的所有權(quán)，勢必出現(xiàn)權(quán)利行使的沖突。但內(nèi)容不沖突的物權(quán)則可以并存，如所有權(quán)與用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，因?yàn)樗袡?quán)人在自己的物上為他人設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)時(shí)，就意味著對自己權(quán)利的行使設(shè)置了限制。

　　2.物權(quán)的優(yōu)先效力：指物權(quán)在實(shí)現(xiàn)上較之于債權(quán)或者后成立的物權(quán)具有優(yōu)先性。

　　(1)物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。如甲就同一處房屋先后與乙、丙二人簽訂買賣合同，并與丙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則丙可以合法取得該房屋。因?yàn)榫驮摲课荻?，丙辦理了登記手續(xù)，取得了所有權(quán)，而乙只是基于合同產(chǎn)生了請求甲轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)，乙的債權(quán)不能對抗丙的所有權(quán)，丙可以得到該房屋，而乙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(2)同一個(gè)物上存在兩個(gè)以上物權(quán)時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。如同一個(gè)物上存在兩個(gè)以上登記的抵押權(quán)時(shí)，先成立的可以就該物的價(jià)值優(yōu)先受償。

　　3.物權(quán)的追及效力：指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時(shí)，如構(gòu)成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請求權(quán)：指基于物權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)，是指物權(quán)人在其物權(quán)被侵害或有被侵害的危險(xiǎn)時(shí)，可以請求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。其種類包括：返還原物請求權(quán)，消除危險(xiǎn)請求權(quán)，排除妨礙請求權(quán)。

　　(二)物權(quán)法的基本原則

　　除社會政治原則(如私有制或公有制)之外，物權(quán)法本身所具有的結(jié)構(gòu)原則包括：

　　1.從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對性原則。物權(quán)是絕對權(quán)即權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的人;除權(quán)利人以外的任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)。

　　2.從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則，即物權(quán)的類型、內(nèi)容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得隨意創(chuàng)設(shè)或改變。

　　3.從物權(quán)客體上講：一物一(所有)權(quán)原則。數(shù)個(gè)物之上不得僅成立一個(gè)所有權(quán)，一物的部分也不得成為所有權(quán)的標(biāo)的。

　　4.從物權(quán)的效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則。

　　5.從物權(quán)的變動講：公示原則和公信原則。

　　公示原則，是指物權(quán)的享有和變動必須以一定的公示方法向社會公開，以便社會公眾知悉。我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動一律采用登記方法進(jìn)行公示;動產(chǎn)物權(quán)的享有以占有為公示方法，變動則通過移轉(zhuǎn)占有的方式;飛機(jī)、船舶以及機(jī)動車輛雖屬動產(chǎn)，但采登記方法。

　　公信原則，是指對于依法進(jìn)行了公示的物權(quán)變動，即使其公示的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不符，對于信賴此公示而進(jìn)行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實(shí)質(zhì)上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，以便保護(hù)交易安全。

　　(三)物權(quán)的變動

　　1.物權(quán)變動的含義

　　物權(quán)的變動，就物權(quán)自身而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅;就物權(quán)主體而言，則為主體取得物權(quán)、喪失物權(quán)和物權(quán)的變更。

　　(1)物權(quán)的發(fā)生：指物權(quán)與特定主體相結(jié)合。自物權(quán)人角度觀察，則為取得物權(quán)，可分為原始取得和繼受取得，后者又包括移轉(zhuǎn)取得(如買賣、贈與)和創(chuàng)設(shè)取得(如設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))。

　　(2)物權(quán)的變更：指物權(quán)的客體和內(nèi)容的變更，前者如標(biāo)的物發(fā)生部分毀損滅失，后者如權(quán)利期限的延長或縮短。

　　(3)物權(quán)的消滅：指物權(quán)與其主體的分離，就物權(quán)人而言，為物權(quán)的喪失?？煞譃榻^對消滅(指物權(quán)本身的消滅，如所有物滅失)和相對消滅(指物權(quán)脫離其原主體而與另一主體結(jié)合，如原所有人將物賣給或贈與他人)。

　　物權(quán)并不能憑空變化，而是需要一定的原因推動。能夠引起物權(quán)變動的原因多數(shù)是基于法律行為，如買賣合同、贈與合同等各類合同;但是基于法律規(guī)定也可發(fā)生，如事實(shí)行為(生產(chǎn)、制造)、自然事實(shí)(死亡、天然孳息的分離)以及其他原因(如公用征收、獲得獎勵(lì))。

　　2.基于法律行為而發(fā)生物權(quán)變動的法律規(guī)定

　　基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，主要是指基于合同而引起的物權(quán)變動。我國針對動產(chǎn)和不動產(chǎn)作了區(qū)別規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須經(jīng)登記，否則不發(fā)生效力;動產(chǎn)物權(quán)的變動，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，自該動產(chǎn)交付時(shí)發(fā)生效力。

　　3.非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動

　　(1)因法院判決、政府征收導(dǎo)致物權(quán)變動的，自判決生效或征收行為作出之時(shí)發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或遺贈導(dǎo)致物權(quán)變動的，自繼承或遺贈開始之時(shí)發(fā)生效力。

　　(3)因建造住房等事實(shí)行為導(dǎo)致物權(quán)變動的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　但是在上述情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦登記，非經(jīng)登記，不得處分。

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