2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)(4)

 2013年經(jīng)濟(jì)師考試真題答案及權(quán)威解析

環(huán)球網(wǎng)校2014年經(jīng)濟(jì)師全程一對(duì)一保過(guò)套餐報(bào)名

　　46.基于租賃收入測(cè)算凈收益(續(xù))

　　■ 潛在毛收入：假定充分利用無(wú)空置情況下可得收入

　　■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等收入

　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　■ 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用

　　■ 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入

　　47.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不包含四類(lèi)費(fèi)用

　　■ 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　■ 會(huì)計(jì)上的折舊額

　　■ 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　■ 所得稅

　　48.報(bào)酬率的求取

　　■ 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報(bào)-投入資本回收后所獲得的額外資金，即報(bào)酬或利潤(rùn)

　　■ 報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

　　報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)是：投資回報(bào)/所投入的資本

　　報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)

　　49.報(bào)酬率的求取

　　■ 報(bào)酬率的求取方法

　　50.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍

　　■ 適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等

　　51.基本公式

　　■ 待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　減去的是未來(lái)后續(xù)的合理成本支出(包括利潤(rùn))

　　52.求生地價(jià)值公式

　　■ 生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)

　　53.求毛地價(jià)值公式

　　■ 毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得毛地的稅費(fèi)

　　54.求熟地價(jià)值公式

　　■ 熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得熟地的稅費(fèi)

　　55.求在建工程價(jià)值的公式

　　■ 在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建工程的稅費(fèi)

　　56.求舊房?jī)r(jià)值公式

　　■ 舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用?銷(xiāo)售費(fèi)用?投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-取得舊房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　57.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的種類(lèi)

　　■ 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　考慮各項(xiàng)收支的時(shí)間，把各項(xiàng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　■ 傳統(tǒng)方法

　　不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，計(jì)算投資利息

　　58.兩種方法的三大區(qū)別

　　■ 對(duì)公式各項(xiàng)的數(shù)值，傳統(tǒng)方法根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進(jìn)行預(yù)測(cè)

　　■ 傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收支發(fā)生時(shí)間的不同，可直接加減，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法認(rèn)為收支發(fā)生于不同的時(shí)點(diǎn)，可折現(xiàn)到同時(shí)點(diǎn)上再加減

　　■ 傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)列出，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都已隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中，不單獨(dú)列出

　　59.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的構(gòu)成

　　60.扣除項(xiàng)目金額

　　■ 包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　■ 注意它們均是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以后到開(kāi)發(fā)完成還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)，不包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤(rùn)

　　61.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括(銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不計(jì)息)

　　■ 未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　■ 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　■ 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用

　　62.折現(xiàn)率

　　■ 與收益法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同

　　■ 體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分