招標(biāo)法律法規(guī)教材解讀：國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　國(guó)有土地使用權(quán)，是指公民或法人依法對(duì)國(guó)有土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

　　國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則加強(qiáng)土地使用的管理，而土地使用權(quán)利出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者是有區(qū)別的。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的定義，土地使用權(quán)出讓時(shí)指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。兩者的區(qū)別是從國(guó)家手中得到土地使用權(quán)的為土地使用權(quán)出讓,從其他企業(yè)或單位手中獲得土地使用權(quán)的為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等方式進(jìn)行。為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，相關(guān)部門(mén)制定了一系列法規(guī)及規(guī)定，如國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》?！墩袠?biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》明確了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的組織實(shí)施程序，包括擬定計(jì)劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內(nèi)容、標(biāo)底和低價(jià)的確定、投標(biāo)開(kāi)標(biāo)程序、拍賣(mài)會(huì)和掛牌的程序等?！墩袠?biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》將《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓的新規(guī)定落實(shí)到政策中，同時(shí)就《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中個(gè)別環(huán)節(jié)銜接不夠嚴(yán)密的條款作了進(jìn)一步完善。

　　(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓適用范圍

　　按照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。這里工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。

　　(2)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式

　　國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種方式。土地行政主管部門(mén)應(yīng)視國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、政府對(duì)土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。對(duì)不能確定是否符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍的具體宗地，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》明確規(guī)定，由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。

　　1)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有土地使用權(quán)人的行為。

　　2)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　3)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　(3)國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體

　　招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體包括出讓人和競(jìng)買(mǎi)人。出讓人是市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)，競(jìng)買(mǎi)人是特定或者不特定的自然人、法人和其他組織。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限一般在市、縣人民政府。

　　(3) 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)程序

　　對(duì)于招標(biāo)與拍賣(mài)活動(dòng)，國(guó)家均有關(guān)法律規(guī)定，如《招標(biāo)投標(biāo)法》、《拍賣(mài)法》等，但主要涉及的是對(duì)動(dòng)產(chǎn)的招標(biāo)拍賣(mài)規(guī)范。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有它的特殊性，出讓前必須進(jìn)行供地計(jì)劃編制、部門(mén)協(xié)調(diào)、確定規(guī)劃和用地條件、測(cè)量、清理地塊、前期開(kāi)發(fā)、確定出讓方案、審查競(jìng)投人資格等，成交后還要簽訂國(guó)有土地出讓合同、協(xié)調(diào)工程立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、土地登記發(fā)證等，這一切均需要由土地行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門(mén)共同完成，因此，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)不同于一般項(xiàng)目的招標(biāo)。為統(tǒng)一程序和標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，為各階段應(yīng)當(dāng)使用的文本格式進(jìn)行了規(guī)范。具體程序是：

　　1)編制年度出讓計(jì)劃，批準(zhǔn)后向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。

　　2)擬定出讓方案并組織實(shí)施。

　　3)編制出讓文件。出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。

　　4)發(fā)布出讓公告。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日發(fā)布出讓公告，公布出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

　　5)確定出讓標(biāo)底或底價(jià)。標(biāo)底或底價(jià)出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

　　6)資格審查。出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合出讓公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)。

　　7)投標(biāo)和開(kāi)標(biāo)。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)，依法重新招標(biāo)。

　　8)成立評(píng)標(biāo)小組。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)老師組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，

　　9)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評(píng)分，按照綜合評(píng)分高低確定中標(biāo)人候選人排序，但低于底價(jià)或標(biāo)底者除外。同時(shí)有2個(gè)或2個(gè)以上申請(qǐng)人的綜合評(píng)分相同的，按報(bào)價(jià)高低排名，報(bào)價(jià)也相同的，可以由綜合評(píng)分相同的申請(qǐng)人通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定排名順序。投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)均低于底價(jià)或投標(biāo)條件均不能夠滿(mǎn)足標(biāo)底要求的，投標(biāo)活動(dòng)終止。

　　10)定標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿(mǎn)足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿(mǎn)足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，直接宣布報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標(biāo)人。有2個(gè)或2個(gè)以上申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)相同且同為最高報(bào)價(jià)的，可以有相同報(bào)價(jià)的申請(qǐng)人在限定時(shí)間內(nèi)再行報(bào)價(jià)，或者采取現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。

　　11)簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果。招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，中標(biāo)人應(yīng)按照《中標(biāo)通知書(shū)》的約定，與出讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。中標(biāo)人支付的投標(biāo)保證金抵作土地出讓價(jià)款;其他投標(biāo)人支付的投標(biāo)保證金，出讓人必須在招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。

　　12)辦理土地登記。受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

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