2013年土地估價師案例與報告考試技巧總結(jié)

　　1、考試時，如果自己時間夠，則要先把答案寫在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2、如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個地方糾纏太多而沒有時間閱讀報告的其余部分，等有時間再來仔細(xì)閱讀“估價對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

　　3、如果考試的估價報告中有“個別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長，則可以跳過該三個部分，以節(jié)省時間來尋找估價方法運(yùn)用上的錯誤。

　　4、在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。

　　案例分析中的題型有：問答，單選，挑錯，改錯。

　　一、問答及單選題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個底。

　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　二、挑錯題答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?

　　這是因?yàn)殄e誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯誤是因?yàn)榍懊驽e了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分!

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　三、改錯題答題技巧

　　(一) 閱讀報告：1、先了解估價基本事項(xiàng)。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

　　(二) 錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查;④估價結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率);③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng);④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致;⑤推理說明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確(評估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線不正確(公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程)

　　綜述：

　　1、問答：考估價的基本事項(xiàng)，估價目的、對象、時點(diǎn)(市場變化對估價結(jié)果的影響)，價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　四、改錯題

　　改錯題一般是改估價方法運(yùn)用上的錯誤，各種方法常見的改錯項(xiàng)目為：

　　(一)市場比較法

　　1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減(等比)，期內(nèi)平均上升或下降(等差)的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

　　(二)收益法

　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。

　　2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。

　　3、收益年限確定錯誤的公式。

　　4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

　　5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

　　(三)成本法

　　1、沒有選擇估價時點(diǎn)的正常成本(如：重置價)的問題。

　　2、耐用年限確定錯誤的問題。

　　3、計息期確定錯誤的問題。

　　4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

　　5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。

　　6、利息的計費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計算利息。

　　7、銷售稅費(fèi)的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

　　(四)假設(shè)開發(fā)法

　　1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。

　　2、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

　　(五)基準(zhǔn)地價修正法

　　動態(tài)方式不存在投資利息。

　　4、假設(shè)開發(fā)法

　　(1)沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

　　最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。

　　(2)沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

　　(3)把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)

　　(4)貼現(xiàn)期確定錯誤

　　(5)當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。

　　(6)未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

　　(7)遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

　　(四)沒有結(jié)合估價目的的要求

　　1、抵押估價的常見錯誤

　　(1)沒有說明未來市場風(fēng)險變化和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。

　　(2)抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　2、保險估價的常見錯誤

　　(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

　　(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。

　　(3)保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。

　　(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

　　(5)按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

　　(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　3、其他估價目的的常見錯誤

　　(1)合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

　　(2)拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。

　　(3)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計算最終分配率。

　　(4)糾紛的估價，在“估價對象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。

　　(5)征用或拆遷補(bǔ)償估價違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

　　(6)出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

　　(五)其他類型的錯誤

　　1、對估價對象的某一部分重復(fù)計價

　　如教材案例4-6，用收益法對有收益的部分進(jìn)行了估價，然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進(jìn)行估價，這樣第六層的價值就有重復(fù)計價的問題。因?yàn)闊o收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中，也就是說，沒有無收益的第六層，其他有收益部分的價值將會降低。

　　2、計算前提與計算結(jié)果不一致

　　如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價，具體見案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價對象部分的價值

　　如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格。

　　4、在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期完工。

　　5、報告的有效期起算日期錯誤。

　　報告的有效期是估價報告完成之日起計，而不是自估價時點(diǎn)起計。

　　6、估價時點(diǎn)確定錯誤。

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