物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式

　　萬(wàn)科于2009年5月8日公布了這樣一組數(shù)據(jù)：萬(wàn)科在全國(guó)20多個(gè)城市設(shè)立物業(yè)公司，萬(wàn)科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)達(dá)到13173人，占萬(wàn)科總員工數(shù)的約80%;萬(wàn)科物業(yè)的員工數(shù)量結(jié)構(gòu)比例與其對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售、利潤(rùn)貢獻(xiàn)嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。2008年萬(wàn)科物業(yè)管理總收入約2.53億元，僅占萬(wàn)科全年?duì)I收的0.6%，2008 年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)的毛利僅851萬(wàn)元，與萬(wàn)科全年凈利潤(rùn)40.3億元相比，幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)力密集型企業(yè)，投入較大，風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)闇?zhǔn)入門(mén)檻較低，企業(yè)數(shù)量還在倍增。雖然是一個(gè)保本微利的行業(yè)，它卻充滿(mǎn)著各種各樣的巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如何控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，是亟需探研的一個(gè)課題。

　　萬(wàn)科于2009年5月8日公布了這樣一組數(shù)據(jù)：萬(wàn)科在全國(guó)20多個(gè)城市設(shè)立物業(yè)公司，萬(wàn)科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)達(dá)到13173 人，占萬(wàn)科總員工數(shù)的約80%;萬(wàn)科物業(yè)的員工數(shù)量結(jié)構(gòu)比例與其對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售、利潤(rùn)貢獻(xiàn)嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。2008年萬(wàn)科物業(yè)管理總收入約2.53億元，僅占萬(wàn)科全年?duì)I收的0.6%，2008年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)的毛利僅851萬(wàn)元，與萬(wàn)科全年凈利潤(rùn)40.3億元相比，幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)力密集型企業(yè)，投入較大，風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)闇?zhǔn)入門(mén)檻較低，企業(yè)數(shù)量還在倍增。雖然是一個(gè)保本微利的行業(yè)，它卻充滿(mǎn)著各種各樣的巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如何控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，是亟需探研的一個(gè)課題。

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)及特征

　　每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中都是有風(fēng)險(xiǎn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不會(huì)例外。風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失是極大的，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它行業(yè)。了解在經(jīng)營(yíng)中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以求未雨綢繆，防患于未然很有必要。

　　1、一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　1.1創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時(shí)期容易發(fā)生。這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，來(lái)的最早，讓創(chuàng)業(yè)者防不勝防;二是它有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，創(chuàng)業(yè)者不易覺(jué)察或無(wú)暇顧及;三是它是企業(yè)其它經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的根源。很多企業(yè)創(chuàng)立之初，重視市場(chǎng)，重視產(chǎn)品研究，而不關(guān)注企業(yè)內(nèi)部管理，忽視企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)的潛在需求研究不透徹;對(duì)市場(chǎng)變化趨勢(shì)沒(méi)有預(yù)見(jiàn)性;對(duì)宏觀行業(yè)形勢(shì)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀;經(jīng)營(yíng)者缺乏全面管理的能力;沒(méi)有建立必要的財(cái)務(wù)帳目;設(shè)備和技術(shù)選擇不當(dāng);低估所需資金，忽視稅務(wù)。

　　1.2現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)

　　這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為損益表上利潤(rùn)的期末余額巨大，但實(shí)際上企業(yè)現(xiàn)金表中的期末數(shù)額卻小到幾乎為零甚至是負(fù)數(shù)。經(jīng)營(yíng)者以為，帳面上的利潤(rùn)就是現(xiàn)金，事實(shí)上這是一種誤解。這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)雖然也計(jì)入收益，但事實(shí)上我們并沒(méi)有收到現(xiàn)金。另一方面，我們拖欠外判單位的應(yīng)付帳款也沒(méi)有及時(shí)支付出去。這種誤解往往使企業(yè)的現(xiàn)金狀況發(fā)生假象，經(jīng)營(yíng)者因而在企業(yè)擴(kuò)張或新項(xiàng)目上馬時(shí)忽視了對(duì)現(xiàn)金供需的平衡核算?，F(xiàn)金是企業(yè)的血液，從日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)看，只有提供足夠的現(xiàn)金，企業(yè)才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。沒(méi)有充足的現(xiàn)金，將給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重后果，影響企業(yè)的盈利能力和償債能力。因而降低了企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的信用等級(jí)，最終使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資不抵債，走向破產(chǎn)。現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：業(yè)主只對(duì)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等感興趣，而忽視了指標(biāo)掩蓋下的問(wèn)題;過(guò)分注重利潤(rùn)和市場(chǎng)的增長(zhǎng)，而忽視手中掌握的現(xiàn)金;固定資產(chǎn)投資過(guò)多，使企業(yè)的變現(xiàn)能力降低，導(dǎo)致資金沉淀;企業(yè)規(guī)模盲目擴(kuò)張，缺乏相應(yīng)的短、中、長(zhǎng)期計(jì)劃。

　　很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，注冊(cè)資本就幾十萬(wàn)，只有靠新接管項(xiàng)目，一次性收取一年的服務(wù)費(fèi)、收取裝修押金，完成“造血”功能。

　　1.3發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

　　企業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模時(shí)，都會(huì)進(jìn)入到一個(gè)瓶頸狀態(tài)。而事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老總往往都是公司的“大業(yè)務(wù)員”，誰(shuí)能拿到業(yè)務(wù)，就可以當(dāng)老總了。這種由老總唱獨(dú)角的管理，會(huì)讓企業(yè)難以為繼，而我們還面臨著業(yè)主不斷解約、因虧損而退管、無(wú)新項(xiàng)目“造血”等系列問(wèn)題。

　　具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，它有如下風(fēng)險(xiǎn)：

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　除上述以外，還因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)：注冊(cè)資低，容易發(fā)生“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”;員工眾多，容易發(fā)生“生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”;設(shè)備多且復(fù)雜，容易發(fā)生“運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)”;還有自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

　　2.1自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

　　2005年6月，一場(chǎng)雷陣雨過(guò)后，我所服務(wù)的某小區(qū)6臺(tái)“KONE”牌的電梯驅(qū)動(dòng)板、CPU板全部被擊壞，無(wú)法使用，經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元以上。幸好，我們?cè)?gòu)買(mǎi)了物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)和機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)，于是馬上聯(lián)系保險(xiǎn)公司報(bào)案，保險(xiǎn)公司、電梯維保單位均到位進(jìn)行查勘，確認(rèn)為雷擊而致，最后由氣象部門(mén)出具報(bào)告，證明當(dāng)天確有雷擊在該物業(yè)小區(qū)上空發(fā)生。最終我們獲得了賠付。每每提及此事，老總無(wú)不慶幸當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的正確決定。所以，老總一口氣將所有的物業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)和機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)。

　　有的小區(qū)物業(yè)價(jià)格高、收費(fèi)率高，可以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，而有些服務(wù)費(fèi)用較低，收費(fèi)率較低，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難的小區(qū)來(lái)講，恐怕就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)了。物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)等因素還將長(zhǎng)期存在。

　　發(fā)改價(jià)格[2003]年1864號(hào)已明確規(guī)定了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成中有：保險(xiǎn)費(fèi)用。因此，廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，應(yīng)考慮保險(xiǎn)費(fèi)用。

　　2.2物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　2005年春節(jié)，北京某住宅小區(qū)，保安因制止業(yè)主亂放煙花，被業(yè)主刺死;拒交停車(chē)費(fèi)引發(fā)沖突，堵門(mén)，打架;某品牌開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因業(yè)主小孩掉進(jìn)游泳池被淹死而被告上法庭……此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)不勝數(shù)。

　　作為一名物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理，要有非常強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)性，盡管如此，你也無(wú)法完全防范突如其來(lái)的突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。而業(yè)主，平常不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，出了問(wèn)題，就找物業(yè)索賠。

　　我們經(jīng)常在探討，你交1元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，怎么能和人的生命、巨額的財(cái)產(chǎn)成正比呢?誠(chéng)然，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，安全是我們的本職工作，是我們的基礎(chǔ)工作。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如未按規(guī)定時(shí)間巡邏、安防系統(tǒng)損失等，致使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是要承擔(dān)一定責(zé)任的。

　　2.3物業(yè)管理的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

　　電梯、配電房均應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行操作和維護(hù)。2006年一保安主管擅自拿鑰匙開(kāi)啟電梯，從一樓跌落至電梯基坑，幸該員工有一定的武術(shù)基礎(chǔ)，只受到輕傷;2008年某甲級(jí)寫(xiě)字樓工程部電梯工，從18樓當(dāng)場(chǎng)摔進(jìn)負(fù)2樓的基坑……;工程部人員在清洗生活水箱時(shí)，缺氧……

　　種種案例，數(shù)不勝數(shù)。專(zhuān)業(yè)人，做專(zhuān)業(yè)事，這是原則。有的企業(yè)，一人身兼數(shù)職為了節(jié)約成本，如果順利還好，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，節(jié)約的工資恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。

　　2.4物業(yè)管理的“生產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)

　　2009年武漢某物業(yè)公司備勤保安突然猝死，法院判為工傷;玻璃破裂，劃傷兩個(gè)保安，一個(gè)左手致殘，一個(gè)面部破相;保安上班途中翻越欄桿被撞傷，法院判為工傷……一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，動(dòng)輒上百人，多則上千人，企業(yè)不建立安全制度，加強(qiáng)內(nèi)部管理，員工不加強(qiáng)自我保護(hù)，“生產(chǎn)事故”就會(huì)時(shí)常發(fā)生。

　　2.5物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一是惡性競(jìng)爭(zhēng);為了拿到項(xiàng)目，而不顧企業(yè)現(xiàn)金流狀況，墊資、亂承諾等;二是，盲目擴(kuò)張，開(kāi)展其他業(yè)務(wù)，影響公司現(xiàn)金流。2006、2007年股市火爆，一小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將預(yù)收的業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修押金全部投身股市，正當(dāng)準(zhǔn)備再大賺一筆時(shí)，全部被套，而這時(shí)，業(yè)主要退裝修押金了，該企業(yè)只好讓項(xiàng)目經(jīng)理死杠，并做業(yè)主工作能否將裝修押金再轉(zhuǎn)一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。還家一些企業(yè)，本身注冊(cè)資本就幾十萬(wàn)，還想去開(kāi)展其它業(yè)務(wù)。

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是最致命的。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特征

　　收益與風(fēng)險(xiǎn)成正比，物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，大家都在全力關(guān)注企業(yè)如何創(chuàng)收、贏利，而忽略了風(fēng)險(xiǎn)的分析、控制、預(yù)判。

　　3.1物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有突發(fā)性、不確定、偶然

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，物業(yè)管理人員無(wú)法做出非常精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例中，很多事故本不該發(fā)生，相信每家企業(yè)都有明確規(guī)章制度，每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理已講過(guò)很次，只是在沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之前，大家都忽略了，總以為，我之前沒(méi)有按照章程去做，不也沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題嗎?

　　3.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)性、可變性

　　一個(gè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的物業(yè)管理從業(yè)人員，他應(yīng)該非常善于總結(jié)，從業(yè)幾年來(lái)遇到的各種案例，應(yīng)該就是生動(dòng)的教材，而這些教材，完全可以供其判斷，某階段、某天氣、某種狀況下會(huì)發(fā)生某些問(wèn)題。而這些問(wèn)題是可以通過(guò)安全檢查、持續(xù)改進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)改善等措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率和概率。如：春天的時(shí)候就應(yīng)該提前對(duì)避雷設(shè)施進(jìn)行檢查;初夏提前安排室外作業(yè)人員的降溫防暑問(wèn)題;夏天多對(duì)屋頂排水管口進(jìn)行檢查清理以防雜物堵塞;斷電后恢復(fù)供電時(shí)應(yīng)對(duì)各個(gè)重要部位進(jìn)行巡視……

　　3.3物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、普遍

　　由于物業(yè)項(xiàng)目的物理環(huán)境，物業(yè)的復(fù)雜程度，業(yè)主成分素質(zhì)等客觀原因，使得物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意識(shí)為轉(zhuǎn)移的。而且物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是在很多企業(yè)存在的。物業(yè)管理的主體雙方只能通過(guò)借鑒相關(guān)資料，掌握某些事物運(yùn)動(dòng)變化的規(guī)律，在有限的時(shí)間和空間范圍內(nèi)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過(guò)對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)因素的控制、規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，而不可能完排除物業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)中易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的部門(mén)或崗位

　　在以往發(fā)生的事故或教訓(xùn)中，幾乎每一個(gè)部門(mén)都發(fā)生過(guò)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)及案例。有的部門(mén)或崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。

　　1、火災(zāi)

　　火災(zāi)在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)中比較常見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果有充分的應(yīng)對(duì)措施，有預(yù)案，并按預(yù)案進(jìn)行過(guò)演練，真正遇到此類(lèi)突發(fā)事件時(shí)，忙而不亂，盡量的減少人員的傷亡就是成功的。

　　2、上下班途中的工傷

　　上下班途中的工傷，已越來(lái)越多。某員工騎電動(dòng)車(chē)被車(chē)撞傷，在家體息半年之久，工資獎(jiǎng)金還必須按照合同全額發(fā)放;后期治療費(fèi)用除工傷保險(xiǎn)支付以外，企業(yè)還支付了一部分。

　　3、崗位中暑或中毒

　　夏天，保安、保潔室外作業(yè)，主管、項(xiàng)目經(jīng)理要充分體察“民情”，適時(shí)調(diào)整崗位分工;化糞池的清掏、水箱的清洗，項(xiàng)目經(jīng)理都要有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，不能一味蠻干。中毒是不專(zhuān)業(yè)造成的，中暑是不關(guān)心員工造成的。

　　4、高空墜物

　　業(yè)主家中花盆從陽(yáng)臺(tái)上落下，正好砸中另一業(yè)主。如果能找到當(dāng)事業(yè)主固然好，如果找不到當(dāng)事業(yè)主，只能將整個(gè)單元的業(yè)主起訴。在起訴之前，物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)是可以先墊付部分醫(yī)療費(fèi)用的。

　　5、電力設(shè)備

　　電力設(shè)備出現(xiàn)事故的案例較多，如：斷電后，強(qiáng)行將二次供水的設(shè)備開(kāi)啟，造成變頻控制器的損壞等。

　　6、電梯維修和使用

　　電梯的事故，前面已講述很多。作為專(zhuān)業(yè)機(jī)電系統(tǒng)，必須由專(zhuān)業(yè)操作人員進(jìn)行維修保養(yǎng)和開(kāi)啟，即使發(fā)生緊急事故。

　　7、管理糾紛

　　特別是秩序維護(hù)部在制止、勸誡一些不符合管理規(guī)定，損害公共財(cái)產(chǎn)、破壞業(yè)主利益的事情，容易發(fā)生沖突、糾紛，由于秩序維護(hù)隊(duì)員年輕氣盛，甚至發(fā)生打架的事情。2007年，某小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員在巡邏的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有亂貼牛皮蘚的人，于是上前制止，后發(fā)生沖突，結(jié)果一人肋骨斷了三根，屬輕傷。后來(lái)，經(jīng)派出所協(xié)調(diào)免予刑事處罰，但賠償受害人約3萬(wàn)元的醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)。教訓(xùn)深刻。

　　8、偷稅被查

　　某企業(yè)為節(jié)約企業(yè)所得稅，而做假帳，后被稅務(wù)部門(mén)重罰;代收水電費(fèi)，未經(jīng)業(yè)主同意，擅自加價(jià)，造業(yè)主投訴，遭物價(jià)部門(mén)調(diào)查、罰款。

　　9、違規(guī)不辦理保險(xiǎn)

　　很多企業(yè)為節(jié)約用工成本，嚴(yán)重違反《勞動(dòng)合同法》不給員工辦理“五險(xiǎn)”，后遭員工舉報(bào)，向勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)反映，不僅要補(bǔ)繳以前所欠全部，而且還要接受處分。

　　10、挪用資金，影響現(xiàn)金流

　　現(xiàn)金流就象人的血液，順利流淌才能保證各項(xiàng)目機(jī)能的完好。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)金流本來(lái)就不多，有的經(jīng)營(yíng)者，還在挪用業(yè)主的裝修押金等其它資金，已嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。

　　三、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的處置和防范

　　在對(duì)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析之后，應(yīng)以物業(yè)管理總目標(biāo)為依據(jù)，根據(jù)物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)、類(lèi)別及其潛在影響等，制定風(fēng)險(xiǎn)處置方案，控制或減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和造成的損失。

　　3.1風(fēng)險(xiǎn)處置方案

　　包括：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留，風(fēng)險(xiǎn)自留又有風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)。

　　1、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是目前許多物業(yè)企業(yè)已在運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，主要是將風(fēng)險(xiǎn)影響較大、企業(yè)不可接受、可分散的部分風(fēng)險(xiǎn)工程采用外判的方式分包出去，由專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的其他專(zhuān)門(mén)公司承擔(dān)相應(yīng)工作。譬如：電梯維保、外墻清洗、化糞池清掏、生活水箱的清洗等。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)自留是將無(wú)需或無(wú)法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)留給企業(yè)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)處置方式。在處理自留的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由于成本的問(wèn)題，企業(yè)要制定各種風(fēng)險(xiǎn)控制措施，對(duì)不可控制的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)再考慮買(mǎi)物業(yè)保險(xiǎn)問(wèn)題。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)控制主要指物業(yè)企業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風(fēng)險(xiǎn)因素的形成;招聘有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員;公司自行組建安全聯(lián)席會(huì)議制研究風(fēng)險(xiǎn)防范小組;建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度;加強(qiáng)員工和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和措施培訓(xùn);購(gòu)買(mǎi)防范風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施，等等。

　　在選擇了風(fēng)險(xiǎn)處置方法后，為真正實(shí)現(xiàn)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，還要進(jìn)一步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過(guò)程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識(shí)別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其進(jìn)行處置。因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制，而且這種機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間以后，要對(duì)執(zhí)行中的處置方案進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)確，選擇的風(fēng)險(xiǎn)處置方案是否切實(shí)有效，同時(shí)還可確定時(shí)間、條件發(fā)生變化后，是否可以提出不同的風(fēng)險(xiǎn)處置方案，為下一步的風(fēng)險(xiǎn)管理提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

　　3.2風(fēng)險(xiǎn)防范方案

　　1、遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營(yíng)，按章辦事

　　1.1公司對(duì)外文件不要輕率，一定要進(jìn)行會(huì)審。物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主手冊(cè)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、車(chē)輛停泊服務(wù)協(xié)議等文件，公司一定要進(jìn)行會(huì)審，有必要還需專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行審核。案例：某項(xiàng)目經(jīng)理為了省錢(qián)，讓開(kāi)發(fā)商印刷了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，開(kāi)發(fā)商好心，把頁(yè)眉上印了公司的LOGO及字樣，結(jié)果后來(lái)官司敗訴：你這是格式合同，霸王條款。

　　根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，指導(dǎo)性文件，不做過(guò)多承諾，不做不切實(shí)際的承諾。一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到承諾事項(xiàng)，就因被業(yè)主告上法庭的危險(xiǎn)，輕則賠錢(qián)，重則影響公司發(fā)展。

　　1.2建立員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)負(fù)責(zé)人，一定要有經(jīng)營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不能急功近利;也要教育員工，督促員工按章辦事，遵紀(jì)守法，不能做違法亂紀(jì)的事情。

　　1.3服務(wù)外判、持證上崗、專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事。專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事，事半功倍，且將風(fēng)險(xiǎn)降到最低;專(zhuān)業(yè)人員必須持證上崗。如：電梯工、高壓進(jìn)網(wǎng)證、電工證等。

　　1.4注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性，不侵害業(yè)主或其他人的權(quán)益?！段餀?quán)法》明確規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備所取得的收益應(yīng)屬于毗鄰或全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)一定要注意收益是屬于業(yè)主的，哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，但也不意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以忽視業(yè)主的利益。有些公司在業(yè)主委員會(huì)未成立之前將路面停車(chē)所收的費(fèi)用，都單獨(dú)列帳，以待后期和業(yè)主委員會(huì)分配收益。

　　2、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　　目前筆者所在公司除正常的法律規(guī)定的險(xiǎn)種以外，我們還購(gòu)買(mǎi)了人身意外傷害險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)、機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)等險(xiǎn)種。前面講到的電梯雷擊就是由機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)賠付的。但有的企業(yè)會(huì)認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)會(huì)加大成本支出，其實(shí)你在預(yù)算時(shí)，就應(yīng)該把這項(xiàng)支出考慮進(jìn)去。

　　3、穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，不盲目擴(kuò)張;避免資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)公司具體情況，制訂發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，穩(wěn)打穩(wěn)扎，不盲目擴(kuò)張，“饑不擇食”。

　　強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，學(xué)習(xí)、總結(jié)性的工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。

　　君子有所為，有所不為。有些不符合公司實(shí)際的項(xiàng)目，不利于公司發(fā)展的項(xiàng)目，就應(yīng)當(dāng)予以拒絕。一旦項(xiàng)目應(yīng)投入過(guò)多資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，對(duì)企業(yè)的傷害是巨大的不可估量的。

　　4、提升業(yè)主認(rèn)知度，提升品牌形象

　　服務(wù)過(guò)程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)行之有效的辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過(guò)程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對(duì)于一些潛在的、可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測(cè)不可杜絕的事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須做到事前的提醒和警示，盡量作到：事前的預(yù)防、事中的監(jiān)督、事后的處置和總結(jié)。

　　不出事、少出事，品牌形象就會(huì)慢慢建立起來(lái);品牌形象建立起來(lái)以后，企業(yè)才能穩(wěn)步發(fā)展，才能抵御更大的風(fēng)險(xiǎn)

　　5、重組、并購(gòu)、轉(zhuǎn)型

　　上?？迫鹋c儀房的重組、公元物業(yè)收購(gòu)沈陽(yáng)奧林匹克、萬(wàn)科地產(chǎn)剝離物業(yè)板塊，并與CBRE的戰(zhàn)略聯(lián)盟等等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有做大，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力才越強(qiáng)。

　　而有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)資本運(yùn)作，成功轉(zhuǎn)型。

　　風(fēng)險(xiǎn)造成損失是不可避免的，但我們可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全方位的監(jiān)控預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。這個(gè)系統(tǒng)工程被稱(chēng)之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、物力、時(shí)間、社會(huì)資源等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)而提供更令顧客滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)。由于防患于未然，因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以降低物業(yè)管理中總的成本。

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