同一房屋訂立數(shù)份租賃合同如何處理

　　同一房屋訂立數(shù)份租賃合同如何處理

　　同一房屋訂立數(shù)份租賃合同如何處理?如該數(shù)份租賃合同均有效，承租人可要求出租人繼續(xù)履行合同;如承租人均要求履行合同，可下列順序確定履行合同的承租人(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的; (三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

　　相關(guān)案例：

　　張先生在豐臺(tái)某小區(qū)有一套房產(chǎn)閑置已久，遂打算出租。在某中介公司的撮合下，張先生與吳女士簽訂了房屋租賃合同。但因?yàn)閰桥慨?dāng)時(shí)急著要出差，就和張先生商量等她出差回來后再交房，張先生表示同意，并收取了吳女士500元定金。

　　張先生的同事小李知道此事后，說自己的表姐高女士正好想租一套那個(gè)地段的房子，而且也比較著急，給的價(jià)錢也比當(dāng)時(shí)和吳女士談的要高。張先生并沒有答應(yīng)小李，他說自己的房子已經(jīng)租出去了，而且收了對(duì)方的定金。但小李一再要求，而且還承諾如果對(duì)方要求雙倍賠償，他可以墊付其余的500元。張先生既礙于面子，又覺得租金合適，遂同意了小李的要求，與高女士又簽訂了一份租賃合同。當(dāng)天，高女士就搬了進(jìn)來。

　　兩天后，吳女士回來后要求張先生交付房屋，張先生將事情經(jīng)過說與吳女士，并答應(yīng)雙倍返還吳女士定金，但吳女士堅(jiān)持要求張先生履行合同，交付房屋。張先生認(rèn)為吳女士無理取鬧，遂不予理睬。吳女士一紙?jiān)V狀將張先生告上法庭，以自己簽訂的合同在先為由，要求張先生履行租賃合同，并賠償因此給自己造成的損失。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為：

　　被告張先生確實(shí)為此套房產(chǎn)的所有人，其有權(quán)出租該套房屋，且本案中吳女士、高女士與張先生簽訂租賃合同時(shí)都是真實(shí)意思表示，因此兩份租賃合同都是合法有效成立的。但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的”的規(guī)定，已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人是第一順序人，而合同成立在先的承租人排在其后。本案中，高女士已經(jīng)入住該房屋，而且其入住行為是對(duì)該租賃房屋的合法占有，因此，法院確定高女士是此房屋的承租人。而張先生收取了李女士給付的定金，但未能履行其與吳女士的合同，應(yīng)適用定金罰則，雙倍返還。對(duì)于李女士提出的其他賠償要求，因李女士無法舉證，法院未予支持。

　　法律分析：

　　1、簽訂租賃合同前，一定要明確該房屋的所有權(quán)人，并明確該房屋現(xiàn)在的租賃情況，是否有其他承租人;

　　2、如出租人以一套房屋簽訂多份租賃合同，已合法占有租賃房屋的人為承租人;如都無占有，則已辦理登記備案手續(xù)的為承租人;如亦未辦理登記備案手續(xù)，則合同簽訂在先的人為承租人;

　　3、對(duì)于因?yàn)榇朔N一房多租而最終未取得承租權(quán)的人，可以按租賃合同的約定要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，造成其他損失的，還可要求出租人賠償。

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