物業(yè)糾紛案件審理中三個分歧問題

　　施工項目竣工驗收程序

　　建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準

　　當前，物業(yè)管理糾紛案件呈逐年上升的態(tài)勢，且審判實踐中的一些難點問題司法尺度尚不統(tǒng)一?，F(xiàn)筆者就實踐中有關物業(yè)管理糾紛的三個存有分歧的問題作一探討。

　　一、物業(yè)公司服務包干制與酬金制的問題

　　由于多數(shù)物業(yè)公司在提供服務時采取的收費模式是包干制，導致審判實踐中形成一種慣性思維，即按照包干制界定雙方的權利、義務，忽略了包干制與酬金制的區(qū)別。以下列案件為例：

　　某業(yè)主委員會與某物業(yè)公司在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)管理費的支付采取酬金制。2006年6月，業(yè)主委員會作出決議并在小區(qū)內(nèi)張貼，其主要內(nèi)容為：經(jīng)業(yè)主大會及業(yè)主委員會一致同意，決定以2005年物業(yè)管理費結余款支付2006年7-9月的物業(yè)管理費。物業(yè)公司認為該結余應歸公司所有，不同意業(yè)主大會的決定，業(yè)主仍應支付物業(yè)管理費，遂致訟。

　　該案中一審判決支持了物業(yè)公司的訴訟請求，二審就業(yè)主是否仍應支付物業(yè)管理費有兩種不同的觀點，一種觀點認為，結余的物業(yè)管理費應歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主委員會和業(yè)主大會有權予以處分，原審判決錯誤，應予改判;第二種觀點認為結余的物業(yè)管理費應歸物業(yè)公司所有，業(yè)主仍應支付物業(yè)管理費。筆者贊同第一種觀點。就結余的物業(yè)管理費歸屬作出判斷，必須先明確酬金制與包干制的異同。所謂酬金制，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會批準的服務標準和預算對小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務費分成兩個部分：物業(yè)服務支出和物業(yè)服務公司的報酬。物業(yè)服務公司的報酬按照物業(yè)服務成本的一定比例提取或固定為一定的額度，這是實行酬金制的核心。而物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，其所有權歸全體業(yè)主所有,預算的錢沒有花完，剩下的應屬業(yè)主所有;如果預算不足，經(jīng)過業(yè)主同意可以修改預算，還是由業(yè)主支付。既然物業(yè)服務資金的所有權歸業(yè)主所有，業(yè)主就有權通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定剩余款項的用途。所以，在上述案件中業(yè)主大會和業(yè)主委員會關于以結余款項充抵物業(yè)管理費的主張應得到支持，充抵后，物業(yè)公司無權再次收取費用。而包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。在包干制下，物業(yè)公司按物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務，其對應收的物業(yè)服務費擁有所有權，可以自行支配，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔，業(yè)主及業(yè)主委員會無權檢查其使用情況。但實踐中，在包干制下，物業(yè)公司往往也定期公布物業(yè)管理費的使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。如果上述案件中，雙方約定的是包干制，則物業(yè)公司的訴訟請求應當予以支持。

　　在酬金制與包干制的不同情況下，拒付物業(yè)費案件的處理方式是否有所不同，對此審判實踐中也有兩種不同的觀點。一種觀點認為，酬金制下物業(yè)服務費分成兩個部分：物業(yè)服務支出和物業(yè)公司的報酬。因物業(yè)服務支出的所有權歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司對該筆款項雖在事實上占有，但其性質(zhì)為接受業(yè)主的委托代為管理，所以即使物業(yè)公司不適當履行物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主也不能就該筆款項的支付行使抗辯權。在酬金制下業(yè)主僅能就物業(yè)管理費中物業(yè)公司報酬部分行使抗辯權。而在包干制下，業(yè)主可以就物業(yè)管理費的全額支付行使抗辯權。另一種觀點認為，雖然酬金制將物業(yè)管理費區(qū)分為兩個部分，但物業(yè)服務支出部分也系業(yè)主支付物業(yè)公司，所以在物業(yè)公司不適當履行服務義務時，當然可以就物業(yè)管理費全額進行抗辯，業(yè)主抗辯權的行使在包干制與酬金制下是沒有區(qū)別的。

　　筆者贊同第一種觀點。例如在酬金制下，物業(yè)公司與業(yè)主委員會約定物業(yè)費為1.7元/平方米，其中物業(yè)公司的報酬為0.2元/平方米，物業(yè)公司不適當履行物業(yè)服務合同時，業(yè)主僅能拒付0.2元/平方米，法院審理時應結合物業(yè)服務的具體情況，就0.2元/平方米的拒付是否合理作出認定。而業(yè)主對 1.5元/平方米的拒付為無正當理由的拒付，應承擔延期付款的滯納金。在包干制下，如業(yè)主認為物業(yè)公司不適當履行物業(yè)服務合同，則可以就 1.7元/平方米全額進行拒付，法院審理時應就1.7元/平方米的拒付是否合理進行審查認定，如業(yè)主拒付有正當理由，則無需承擔滯納金。

　　因酬金制與包干制相比，更加有利于保護業(yè)主的利益，并可增強物業(yè)服務過程中的財務透明度，所以酬金制正越來越多地被采用。審判實踐中，只有理清酬金制與包干制下雙方當事人權利、義務的不同，才能作出正確的判斷。

　　二、物業(yè)公司不適當履行義務時減少物業(yè)費的問題

　　在物業(yè)公司起訴業(yè)主支付拖欠物業(yè)費的案件中，業(yè)主往往以物業(yè)公司未適當履行義務為理由進行抗辯，并要求減少物業(yè)管理費的金額。審判實踐中由于業(yè)主的抗辯常難以舉證，故對業(yè)主提出的此類抗辯往往不予采納。例如，在一起物業(yè)糾紛案件中，業(yè)主提出物業(yè)服務合同中約定，每幢樓門衛(wèi)有2名保安24小時值班，但物業(yè)公司自2006年6月份開始減少為1名保安12小時值班，小區(qū)保安的人數(shù)從60名減少為現(xiàn)在的45名，所以物業(yè)費用中對應的保安費用也應減少 25%。

　　對業(yè)主的抗辯，一審認為舉證不充分未予采納。筆者認為，鑒于業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)減少的具體數(shù)字，物業(yè)公司如否認，就應由物業(yè)公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應由物業(yè)公司承擔舉證不能的法律后果。該案件中，應采納業(yè)主的抗辯，酌情減少物業(yè)費，并對滯納金的訴訟請求不予支持。

　　此外，實踐中還存在一種傾向，認為業(yè)主提出的抗辯以及遲延支付有一定的道理，但業(yè)主的舉證又不充分，可判決對滯納金的訴訟請求不予支持，但物業(yè)費的本金仍判決業(yè)主支付。筆者認為，如果一方面判決不支持滯納金，理由為當事人的抗辯有一定的合理性;另一方面判決物業(yè)管理費的本金要全額支付，理由為當事人的抗辯證據(jù)不充分，從邏輯上就存在矛盾。在業(yè)主抗辯合理的情況下，物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同過程中存在不當，則應當酌情減少物業(yè)費，并對滯納金的訴訟請求不予支持。

　　三、物業(yè)服務合同解除后的勞務費問題

　　物業(yè)服務合同解除后物業(yè)公司仍提供物業(yè)服務的，業(yè)主是否應支付物業(yè)費的問題一直是審判實踐中的難點問題。例如，某小區(qū)于2005年8月交房，前期物業(yè)服務合同約定的履行期限至2006年8月31日，并約定業(yè)主委員會成立后可以解除合同，另行聘請物業(yè)公司。2006年5月20日業(yè)主委員會通過決議，解除與原物業(yè)公司的物業(yè)服務合同，并聘請了新公司從事物業(yè)服務。但原物業(yè)公司不同意解除合同，并繼續(xù)在小區(qū)內(nèi)從事物業(yè)服務直至2006年8月31日，導致新公司無法進場。由于業(yè)主拒付2006年5月20日至8月31日的物業(yè)費，原物業(yè)公司遂訴諸法院。

　　對此審判實踐中有兩種不同的觀點。一種觀點認為，前期物業(yè)合同自業(yè)主委員會發(fā)出通知時解除，但鑒于物業(yè)服務合同的特殊性，物業(yè)公司事實上提供了服務，在物業(yè)公司與全體業(yè)主之間形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，所以對2006年5月20日至8月31日之間的物業(yè)費業(yè)主仍要支付。另一種觀點認為，因業(yè)主委員會已經(jīng)行使了合同中約定的單方面解除權，前期物業(yè)服務合同自2006年5月20日已經(jīng)解除。基于不能強制締約的理論，不能認定物業(yè)公司與業(yè)主之間存在事實的服務合同關系，物業(yè)公司僅能就其在5月20日至8月31日之間付出的勞動請求業(yè)主支付合理的勞務費。筆者贊同后一種觀點，對目前社會生活中存在的“主人”請不走“耍賴管家”的現(xiàn)象，應在審判實踐中就勞務費金額采取“就低不就高”的原則，以規(guī)范、治理物業(yè)公司拒絕退場的行為。

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