2013年高級經(jīng)濟師考試資料輔導(dǎo):業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

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　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)概念

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。

　　【解釋】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利共同作為一個整體出現(xiàn)，不得分離。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，其本質(zhì)屬性仍是單獨所有，共有部分及成員權(quán)部分均是為單獨所有服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1.專有部分的所有權(quán)。

　　(1)業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　2.共有部分的共有權(quán)。

　　共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。

　　【解釋】業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　3.成員權(quán)

　　(1)業(yè)主對共有部分的權(quán)利

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。

　　(2)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　(3)業(yè)主共同行使權(quán)利的事項的表決

　?、贅I(yè)主共同行使權(quán)利的事項，其中大部分事項，如制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人等事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。

　　②對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【注意】關(guān)于業(yè)主對共同決定事項的表決為重要考點。為雙重標準：人數(shù)和占有的面積。

　　(4)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積的計算的特別規(guī)定

　　①“業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　②“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理，一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算?！敖ㄖ锟偯娣e”則按照前項的統(tǒng)計總和計算。