2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題6

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　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

　　(一)甲企業(yè)于2000年以劃拔方式取得某城市四級(jí)地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積為 4000m2，隨后投入資金200萬(wàn)元進(jìn)行廠房建設(shè)，廠房總建筑面積為2500m2。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款，并分別獲得貸款80萬(wàn)元和100萬(wàn)元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%。

　　六行已知該城市基準(zhǔn)地價(jià)成果于2000年公布執(zhí)行，土地出讓金以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)核算，按四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)核算的工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為200元/m2。另?yè)?jù)調(diào)查，附近區(qū)域與該宗地類(lèi)似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/m2、230元/m2、250元/m2。

　　根據(jù)上述情況，回答51～55題。

　　51.甲企業(yè)在向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估V1可以表達(dá)為(　　)。

　　A.V1=土地使用權(quán)出讓價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊額-應(yīng)交納的土地出讓金

　　B.v1=土地使用權(quán)出讓價(jià)格+200萬(wàn)元

　　C.V1=土地使用權(quán)出讓價(jià)格+建筑物現(xiàn)值-應(yīng)交納的土地出讓金

　　D.v1=土地使用權(quán)出讓價(jià)格+建筑物重置價(jià)格×成新度-應(yīng)交納的土地出讓金

　　52.在向銀行申請(qǐng)抵押貸款的同時(shí)，甲企業(yè)向保險(xiǎn)公司投保，并委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投保財(cái)

　　產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，則評(píng)估值%為(　　)。

　　A.V2=土地使用權(quán)出讓價(jià)格-應(yīng)交納的土地出讓金+建筑物重置價(jià)格×成新度

　　B.V2=建筑物重置價(jià)格-折舊額

　　C.V2=土地使用權(quán)出讓價(jià)格+建筑物重置價(jià)格-建筑物已使用年限的折舊額

　　D.V2=建筑物重置價(jià)格×成新度

　　53.2006年，由于經(jīng)營(yíng)不善，甲企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對(duì)抵押物房地產(chǎn)進(jìn)行處置。如果以拍賣(mài)方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣(mài)底價(jià)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.180

　　B.280

　　C.360

　　D.460

　　54.如果拍賣(mài)成功，所需支付的費(fèi)用有：①償還乙、丙銀行的貸款。②繳納土地使用權(quán)出讓金。③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用。④處分房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。則按時(shí)間先后順序支付拍賣(mài)所得價(jià)款最可能的情況是(　　)。

　　A.①④③②

　　B.③②①④

　　c.②①④③

　　D.④②①③

　　55.如果拍賣(mài)成功，需向政府補(bǔ)交的土地出讓金總額為(　　)萬(wàn)元。

　　A.80

　　B.88

　　C.92

　　D.100

　　(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000m2，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座6層商場(chǎng)，各層建筑面積相同，建筑容積率為3.0。2006年10月商場(chǎng)建成后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場(chǎng)售價(jià)為6500元/m2(建筑面積)，其余建筑由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租經(jīng)營(yíng)，相關(guān)手續(xù)均已辦理。經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見(jiàn)下表。

　　上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。該城市商業(yè)用地價(jià)格在2006年6月至2008年6月間，平均每月比2006年6月的價(jià)格上漲0.2個(gè)百分點(diǎn);2008年7月至2009年10月間，平均每月比2006年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，土地還原率取6.%。

　　根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問(wèn)題。

　　56.根據(jù)以上條件采用市場(chǎng)比較法(至少選擇三個(gè)比較案例)測(cè)算公司乙于2009年10月所占用土地的總價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.282.9

　　B.308.6

　　C.265.8

　　D.288.4

　　57.按乙公司首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算的乙公司應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e為(　　)m2。

　　A.687.83

　　B.654.67

　　C.666.67

　　D.676.83

　　58.該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，測(cè)算其單位土地面積的市場(chǎng)年租金為(　　)元/m2。

　　A.290.20

　　B.325.60

　　C.285.60

　　D.310.30

　　59.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的土地價(jià)格，通常稱(chēng)之為(　　)價(jià)格。

　　A.積算

　　B.比準(zhǔn)

　　C.交易

　　D.參考

　　60.建筑物的耐用年限有(　　)耐用年限之分。

　　A.主體建筑耐用年限和附屬建筑

　　B.物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)

　　C.經(jīng)濟(jì)耐用年限和會(huì)計(jì)

　　D.自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)

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