2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題7

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　　四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/m2，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/m2，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為4000m2;4～10層為寫(xiě)字樓，建筑面積為7500m2，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價(jià)為1250萬(wàn)元。2008年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請(qǐng)?jiān)u估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場(chǎng)的實(shí)際租金為5.5元/(m2.日)(m2指建筑面積，下同)，

　　寫(xiě)字樓的實(shí)際租金為3.5元/(m2.日);同類(lèi)物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計(jì)算為：商場(chǎng)5.0元/(m2..日)(可出租面積占建筑面積的75%)，出租空置率為5%;寫(xiě)字樓為4.0元/(m2。日)(可出租面積占建筑面積的70%)，空置率平均為20%，各類(lèi)物業(yè)出租的費(fèi)用一般為：年管理費(fèi)為租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%，每年需支付稅費(fèi)30元/m2(建筑面積)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價(jià)為3000元/m2(建筑面積)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%，該城市從2003年至2008年物價(jià)指數(shù)每年上漲9個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原原率為9%。

　　(二)某公司于2007年10月通過(guò)出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2008年10月動(dòng)工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2009年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

　　項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類(lèi)建筑物的建安綜合造價(jià)為每3000元/m2(建筑面積)，同類(lèi)物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為年租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的l2%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。

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