2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)沖刺題4

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　　25、 收益還原法可用于( )。

　　A.評估土地價(jià)格

　　B.評估房產(chǎn)價(jià)格

　　C.評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

　　D.評估承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評估土地價(jià)格。

　　26、 采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。

　　A.土地租金

　　B.房地出租的租金

　　C.房屋折舊費(fèi)

　　D.利息

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。

　　27、 計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。

　　A.管理費(fèi)

　　B.維修費(fèi)

　　C.房屋折舊費(fèi)

　　D.空房損失費(fèi)

　　E.保險(xiǎn)費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, e

　　解　　析：根據(jù)房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、房屋折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

　　28、 估價(jià)要考慮( )等因素對土地收益的影響。

　　A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　B.土地利用方式

　　C.土地預(yù)期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地塊大小

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

　　29、 替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。(2002年真題)

　　A.路線地價(jià)法

　　B.市場比較法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：市場比較法是直接進(jìn)行比較計(jì)算土地價(jià)格，通過選取交易案例與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，路線地價(jià)法是根據(jù)替代原則制定路線價(jià)和修正系數(shù)表來計(jì)算土地價(jià)格。某地塊的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格，這是收益還原法的應(yīng)用?；鶞?zhǔn)地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的具體運(yùn)用。

　　30、 土地估價(jià)中的替代原則是指土地價(jià)格水平( )。

　　A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定

　　B.由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定

　　C.可通過比較地塊的條件和使用價(jià)值來確定

　　D.根據(jù)過去實(shí)際收益的高低來確定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c

　　解　　析：土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;

　　2.土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

　　3.土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　31、 根據(jù)土地估價(jià)原則，( )應(yīng)成為估價(jià)的主要依據(jù)。

　　A. 既往收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.客觀收益

　　D.預(yù)期收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c, d

　　解　　析：根據(jù)最有效利用原則和預(yù)期原則可知道。

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