2013年土地估價案例與報告模擬題第二套2

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　　二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分。共60分。

　　第一題為土地估價技術(shù)報告片段。

　　根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，閱讀后指出錯誤并說明原因)

　　(一)

　　下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。

　　一、估價項目名稱

　　××上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的土地使用權(quán)價格評估。

　　二、委托估價方(略)

　　三、受托估價方(略)

　　四、估價目的

　　本次土地估價是為××上市公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值，同時為正在辦理的土地抵押提供價格依據(jù)。

　　五、估價依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　3.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

　　4.土地估價委托書

　　5.估價人員實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料

　　六、估價基準日

　　2009年12月31日

　　七、估價日期

　　2009年12月30日至2010年1月5日

　　八、地價定義

　　待估宗地的價格是在以下設(shè)定條件下于2009年12月31日的土地使用權(quán)市場價格。其中，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場地平整，用途為商業(yè)用地，容積率為3.6，使用年期為商業(yè)用地剩余出讓年限35年。

　　九、估價結(jié)果

　　估價人員在對兩種估價方法評估結(jié)果及相應(yīng)資料、估價參數(shù)進行綜合分析的基礎(chǔ)上，確定估價結(jié)果為：

　　評估土地面積：2504.1m2;

　　單位面積地價：4069.07元/m2;總地價：10189358元;

　　大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叁佰伍拾捌元整(人民幣)。

　　十、需要特殊說明的事項

　　(一)假設(shè)條件

　　(1)土地使用者合法擁有土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。

　　(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　(3)在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　(4)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序，符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　(5)委托方提供的資料屬實。

　　(二)估價結(jié)果和估價報告的使用

　　(1)土地估價報告僅為委托方××公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價值提供依據(jù)，不能用于其他用途。

　　(2)在估價報告有效期內(nèi)，若待估宗地的土地開發(fā)條件、規(guī)劃條件等發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

　　(3)土地估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。

　　十一、土地估價師簽字

　　1.土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××

　　2.土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××

　　十二、土地估價機構(gòu)

　　土地估價機構(gòu)負責人簽字：×××

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