2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第二套3

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　　(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章)2010年1月5日

　　請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問(wèn)題：

　　1.在“估價(jià)目的”一項(xiàng)中，關(guān)于土地估價(jià)目的的敘述是否正確?說(shuō)明理由。

　　2.針對(duì)上述評(píng)估目的，有人認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東內(nèi)部的事情，不需要對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，此觀點(diǎn)是否正確?請(qǐng)闡述你自己的看法。

　　3.土地估價(jià)依據(jù)一般包括哪些方面?在“估價(jià)依據(jù)”一項(xiàng)中所列出的依據(jù)還缺乏哪幾方面?4.在“地價(jià)定義”一項(xiàng)中，設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整指的是(　　)(只有l(wèi)個(gè)選項(xiàng))。

　　A.評(píng)估對(duì)象的規(guī)劃開(kāi)發(fā)程度

　　B.評(píng)估對(duì)象的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度

　　C.根據(jù)委托方要求劃定的開(kāi)發(fā)程度

　　D.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估要求界定的開(kāi)發(fā)程度

　　5.在“需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)”一項(xiàng)中，假設(shè)條款“委托方提供的資料屬實(shí)”的含義是指(　　)(只有1個(gè)選項(xiàng))。

　　A.估價(jià)的準(zhǔn)確性完全基于委托方提供資料的真實(shí)性

　　B.估價(jià)中沒(méi)有對(duì)委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)

　　C.可能存在的不實(shí)情況會(huì)影響土地估價(jià)結(jié)果

　　D.委托方應(yīng)該承擔(dān)資料不實(shí)的責(zé)任

　　6.假定委托方在報(bào)告的有效期內(nèi)辦理土地登記時(shí)，根據(jù)此評(píng)估結(jié)果填報(bào)了地價(jià)申報(bào)單。請(qǐng)問(wèn)這是否違反了需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)一項(xiàng)中估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用條款“土地估價(jià)報(bào)告僅為委托方××公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定土地價(jià)值提供依據(jù)，不能用于其他用途”的規(guī)定。說(shuō)明理由。

　　(二)下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因。

　　××股份有限公司土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　一、委托評(píng)估單位及聯(lián)絡(luò)人：(略)

　　二、評(píng)估單位：(略)

　　三、評(píng)估地塊所在地：本次評(píng)估位于××市行政轄區(qū)內(nèi)，××路22號(hào)

　　四、評(píng)估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價(jià)所對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行現(xiàn)值評(píng)估

　　五、評(píng)估地塊面積：宗地面積為l785.88m2四至界限及詳細(xì)位置參見(jiàn)附錄、附件

　　六、評(píng)估依據(jù)：(略)

　　七、評(píng)估基準(zhǔn)期日：2006年9月30日

　　八、評(píng)估地塊類(lèi)別：商業(yè)服務(wù)辦公綜合用地

　　九、評(píng)估價(jià)格年期：50年土地使用權(quán)

　　十、評(píng)估原則

　　(1)評(píng)估時(shí)按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學(xué)、合理原則進(jìn)行。

　　(2)評(píng)估時(shí)全面考慮地價(jià)增減各項(xiàng)因素。

　　(3)評(píng)估時(shí)遵守工作獨(dú)立，依據(jù)客觀結(jié)果公允的規(guī)則。

　　(4)依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。

　　(5)評(píng)估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。

　　(6)比較標(biāo)的物同質(zhì)性、可比性原則。

　　(7)在評(píng)估人員能力范圍內(nèi)，力求準(zhǔn)確。

　　十一、評(píng)估作業(yè)時(shí)間：2006年11月15日～l2月8日十二、評(píng)估價(jià)格幣值種類(lèi)：人民幣

　　十三、評(píng)估結(jié)果

　　評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真調(diào)查、分析委估地塊實(shí)際條件，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平的基礎(chǔ)上，確定××股份有限公司入股土地資產(chǎn)50年土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日期2006年9月30日的現(xiàn)值為：?jiǎn)挝坏貎r(jià)944元/m2;總地價(jià)168.59萬(wàn)元。

　　十四、有關(guān)說(shuō)明

　　(1)本評(píng)估報(bào)告是××股份有限公司為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實(shí)況，委托××土地估價(jià)所對(duì)其入股土地資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評(píng)估，如果改變?cè)u(píng)估目的或評(píng)估條件，本報(bào)告評(píng)估的土地資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)重新評(píng)估。

　　(2)本評(píng)估地塊的土地面積及權(quán)屬證明材料由××股份有限公司提供。

　　(3)本評(píng)估報(bào)告所采用的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均以國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定為準(zhǔn)，各項(xiàng)名詞、概念均為房地產(chǎn)評(píng)估認(rèn)可，并普遍采用。

　　(4)本評(píng)估報(bào)告有效期為12個(gè)月。

　　十五、附錄及附件

　　十六、評(píng)估人員介紹

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